Ceny mieszkań i domów we Włoszech rosną w tempie, jakiego rynek nie notował od lat — w pierwszym kwartale 2026 r. wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych zwiększył się o 5,2 proc. rok do roku, a liczba transakcji wzrosła o 4,4 proc. Jednocześnie oferta mieszkań na sprzedaż wciąż się kurczy, a Bank Włoch ostrzega, że pośrednicy nieruchomości spodziewają się w kolejnych kwartałach pogorszenia warunków rynkowych.
Najszybszy wzrost cen od lat
Według wstępnych danych włoskiego urzędu statystycznego Istat, indeks cen mieszkań (HPI) wzrósł w I kw. 2026 r. o 1,0 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 5,2 proc. rok do roku — to wyraźne przyspieszenie względem 4,0 proc. odnotowanych w IV kw. 2025 r. Wzrost napędzają zarówno mieszkania z rynku wtórnego (+4,8 proc. r/r), jak i nowe budownictwo, które po spadku w poprzednim kwartale wróciło do wzrostu (+6,7 proc. r/r). W ujęciu kwartalnym całość wzrostu wynikała z mieszkań z rynku wtórnego, których ceny podniosły się o 1,5 proc. kw/kw.
Rekordowa aktywność transakcyjna, kredyt wciąż odgrywa dużą rolę
Ożywieniu cenowemu towarzyszy wzrost liczby zawieranych transakcji. Jak wynika z danych Agencji Skarbowej (Agenzia delle Entrate–OMI), w I kw. 2026 r. sprzedano w segmencie mieszkaniowym niemal 180 tys. lokali — o 4,4 proc. więcej niż rok wcześniej, wobec wzrostu o zaledwie 0,4 proc. w poprzednim kwartale. Najsilniejszy wzrost odnotowano w regionach północno-zachodnim oraz na południu kraju (+5,1 proc.). Segment nieruchomości niemieszkalnych zwiększył się o 1,8 proc.
Zakupy finansowane kredytem hipotecznym stanowiły 47,8 proc. wszystkich transakcji, a łączna wartość udzielonego finansowania przekroczyła 11 mld euro. Ulga podatkowa na pierwsze mieszkanie („prima casa”) towarzyszyła niemal 73 proc. zakupów — sygnał, że rynek nadal napędzają w dużej mierze gospodarstwa domowe kupujące nieruchomość na własne potrzeby, a nie inwestorzy.
W pierwszym kwartale 2026 r. sygnały wzrostu cen sprzedaży mieszkań nasiliły się w całym kraju. Dyskonto względem cen ofertowych oraz przeciętny czas sprzedaży nieznacznie się skróciły, osiągając historycznie bardzo niskie poziomy. Popyt na mieszkania osłabł jednak względem poprzedniego kwartału, podczas gdy podaż pozostaje ograniczona — liczba nowych ofert sprzedaży nadal spada. Banca d’Italia, Italian Housing Market Survey, I kw. 2026
Mediolan, Rzym i Turyn liderami wzrostu cen
W ujęciu regionalnym najsilniejszy roczny wzrost cen odnotowano w północno-wschodnich Włoszech (+4,7 proc.), a najsłabszy — na południu i wyspach (+3,0 proc.). Wśród dużych miast zdecydowanym liderem pozostaje Mediolan, gdzie ceny mieszkań wzrosły o 6,3 proc. rok do roku, przed Rzymem (+5,0 proc.) i Turynem (+3,6 proc.).
Podaż się kurczy, najem wciąż drożeje
Ograniczona liczba nowych mieszkań trafiających na rynek to jeden z kluczowych czynników podtrzymujących wzrost cen. Według danych Istat, liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia, spadła w 2025 r. o 4,0 proc. r/r, do 53 024 lokali — to poziom zbliżony do niskich wolumenów z ostatniej dekady i wciąż daleki od skali sprzed kryzysu z 2008 r. Jednocześnie kwartalne badanie Banku Włoch wskazuje na dalszy spadek liczby nowych ofert sprzedaży zgłaszanych przez właścicieli.
Presja na rynku najmu utrzymuje się, choć w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach. Średnia ofertowa stawka najmu w kwietniu 2026 r. wyniosła w całym kraju 14,45 euro za m² miesięcznie. Najdrożej jest w Mediolanie (22,25 euro/m²), Florencji (20,91 euro/m²) i Rzymie (18,48 euro/m²), a najtaniej — w Palermo (9,55 euro/m²), Genui (10,45 euro/m²) i Turynie (12,63 euro/m²).
Prognozy na resztę 2026 roku: umiarkowany wzrost, ale rosnąca ostrożność
Instytucje analityczne zajmujące się rynkiem włoskim — Nomisma, Scenari Immobiliari oraz Gruppo Tecnocasa — prognozują na cały 2026 r. wzrost cen mieszkań w przedziale od 1,5 do 4,2 proc., przy czym większość szacunków koncentruje się wokół 3 proc. w skali kraju. Mimo dobrych wyników z początku roku, ankietowani przez Bank Włoch pośrednicy nieruchomości spodziewają się pogorszenia warunków rynkowych w kolejnych kwartałach — tym silniejszego, im dłuższy horyzont prognozy. Sugeruje to, że obecne, wysokie tempo wzrostu cen może nie być w pełni trwałe, a rynek prawdopodobnie wejdzie w kolejnych miesiącach w fazę stopniowego wyhamowania.
