W 2025 r. zawarto 586,6 tys. transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości o łącznej wartości 270,0 mld zł — odpowiednio o 2,3% i 3,7% więcej niż rok wcześniej. Ceny lokali mieszkalnych wzrosły w skali roku o 4,9%, a od 2015 r. są wyższe o 116,8%. Jedynym segmentem, który się skurczył, była liczba aktów notarialnych dotyczących sprzedaży lokali — mimo to ich ceny rosły najszybciej wśród dużych kategorii rynku.
Akty notarialne: wzrost niemal we wszystkich kategoriach
Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości w 2025 r. podpisano 561,7 tys. aktów notarialnych obejmujących umowy sprzedaży nieruchomości — o 2,9% więcej niż w 2024 r. Wzrost objął niemal wszystkie rodzaje nieruchomości. Najsilniej, choć z niskiej bazy, urosła liczba aktów oddania nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą budynku (+26,0%, 155 aktów). Wśród kategorii o istotnym udziale w rynku najszybciej rosła sprzedaż nieruchomości rolnych (+10,7%) oraz działek zabudowanych budynkiem o innym przeznaczeniu (+8,3%).
Jedyną kategorią, w której odnotowano spadek, była sprzedaż lokali — najliczniejsza pozycja na liście, obejmująca 218,7 tys. aktów (38,9% wszystkich), która skurczyła się o 0,6%.
| Rodzaj nieruchomości | Liczba aktów 2025 | Udział | Dynamika r/r |
|---|---|---|---|
| Sprzedaż lokali | 218 680 | 38,9% | -0,6% |
| Sprzedaż działek niezabudowanych | 126 665 | 22,6% | +5,6% |
| Sprzedaż nieruchomości rolnych | 65 684 | 11,7% | +10,7% |
| Sprzedaż działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym | 59 398 | 10,6% | +2,3% |
| Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu | 42 895 | 7,6% | +0,5% |
| Sprzedaż nieruchomości innych | 21 661 | 3,9% | +4,4% |
| Sprzedaż działek zabudowanych budynkiem o innym przeznaczeniu | 17 976 | 3,2% | +8,3% |
| Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego | 5 072 | 0,9% | +2,6% |
| Sprzedaż nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub JST | 3 532 | 0,6% | +4,6% |
| Oddanie przez SP/JST w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą budynku | 155 | 0,03% | +26,0% |
Struktura obrotu: liczba kontra wartość transakcji
Rejestr Cen Nieruchomości pokazuje nieco inny obraz rynku niż same akty notarialne, uwzględniając też wartość zawieranych transakcji. W 2025 r. nieruchomości lokalowe odpowiadały za 49,3% liczby transakcji i 51,8% ich wartości — udziały zbliżone, bo to rynek relatywnie jednorodny cenowo. Inaczej wygląda to w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych (domy, działki z budynkami): stanowiły tylko 16,0% liczby transakcji, ale aż 28,1% ich wartości — średnia wartość takiej transakcji jest więc wyraźnie wyższa niż w pozostałych segmentach. Odwrotną zależność widać przy gruntach niezabudowanych: 34,7% liczby transakcji, ale tylko 20,2% wartości.
Ceny mieszkań: dynamika roczna na tle ostatnich 15 lat
Ceny lokali mieszkalnych wzrosły w 2025 r. o 4,9% w skali roku — na rynku pierwotnym o 5,7%, na wtórnym o 4,2%. To wyraźne wyhamowanie w porównaniu z 2024 r., gdy dynamika sięgnęła 15,0% (pierwotny +16,5%, wtórny +13,4%) — najwyższej wartości w całym analizowanym okresie od 2011 r. Mimo spowolnienia tempa wzrostu, ceny nadal rosną, a skumulowana zmiana od 2015 r. wynosi 116,8% dla rynku ogółem, 106,8% na rynku pierwotnym i aż 124,0% na rynku wtórnym.
Geografia rynku: gdzie dominują mieszkania, a gdzie grunty
Struktura transakcji różni się istotnie między województwami. W dolnośląskim (62,7%), pomorskim (61,8%), zachodniopomorskim (54,8%), mazowieckim (54,7%) i śląskim (54,1%) ponad połowę transakcji stanowiła sprzedaż lokali — to regiony z dużymi rynkami miejskimi (Wrocław, Trójmiasto, Szczecin, Warszawa, aglomeracja śląska). Przeciwny profil mają cztery województwa o dominacji gruntów niezabudowanych: podkarpackie (53,8%), lubelskie (51,2%), świętokrzyskie (50,9%) i podlaskie (45,1%) — regiony o wyższym udziale obrotu ziemią rolną i działkami poza dużymi miastami.
Rynek nieruchomości w 2025 r. rósł, ale nierównomiernie: liczba transakcji dotyczących lokali lekko się skurczyła, podczas gdy grunty zabudowane budynkami zyskały najbardziej na wartości (+7,9% r/r) — sygnał, że w 2025 r. relatywnie więcej kapitału płynęło w stronę domów i działek z zabudową niż typowych mieszkań.
- Rynek nieruchomości rósł w 2025 r. na wszystkich frontach poza sprzedażą lokali — jedynym segmentem ze spadkiem liczby transakcji (-0,6% wg aktów notarialnych, -1,3% wg RCN), mimo to najdroższym w przeliczeniu na cenę za m².
- Segment gruntów zabudowanych (domy, działki z budynkami) rośnie wolniej liczbowo, ale najszybciej wartościowo (+7,9% r/r) — wskazuje to na rosnące ceny jednostkowe w tym segmencie, istotne dla deweloperów segmentu domów jednorodzinnych.
- Dynamika cen mieszkań wyhamowała z rekordowych 15,0% w 2024 r. do 4,9% w 2025 r. — rynek najwyraźniej wchodzi w fazę stabilizacji po dwóch latach silnych wzrostów.
- Geografia obrotu potwierdza podział kraju: duże aglomeracje (Wrocław, Trójmiasto, Warszawa, Śląsk) to rynki zdominowane przez mieszkania, wschodnie i południowo-wschodnie województwa — przez obrót gruntami.
Źródło danych GUS oraz Ministerstwa Sprawiedliwości. Opracowanie własne na podstawie danych GUS.
