Pomimo wysokiej konkurencji sprzedających mieszkania, na rynku wtórnym nie widać znaczącego trendu obniżek cen. W grupie pięciu analizowanych miast jedynie we wrocławskich transakcjach odnotowuje się niższe ceny m kw. lokali. Jednocześnie na rynku kredytów hipotecznych doszło do bezprecedensowego odwrócenia proporcji kosztowych: po latach przerwy oprocentowanie zmienne stało się tańsze niż okresowo stałe, stawiając przed kupującymi zupełnie nowe dylematy.
Pierwsze dane raportu Barometr Metrohouse i Credipass z transakcji dokonywanych przez pośredników Metrohouse w największych miastach Polski nie pozostawiają złudzeń. Ceny nominalne mieszkań, wbrew oczekiwaniom dużej grupy osób monitorujących rynek, wcale nie spadają. Wręcz przeciwnie. Poza Wrocławiem, gdzie w II kw. 2026 r. nabywcy realizowali transakcje w cenach niższych niż kwartał wcześniej, pozostają one na bardzo zbliżonym poziomie, jak na początku roku (Łódź) lub wzrastają.
Wzrosty cen widoczne są w Krakowie, gdzie średnia przekroczyła 14 000 zł za m kw. (+5 proc.), ale też w Warszawie (15 823 zł, +2,8 proc.) i Gdańsku (13 610 zł, +1,4 proc.). We wszystkich miastach średnie obserwowane ceny w aktach notarialnych są wyższe niż przed rokiem. Najmniejsze różnice (1,4 proc.) widoczne są w Warszawie, podczas gdy w Gdańsku wzrosty są znaczące i wynoszą 12,7 proc.
Najczęstszym nabywanym segmentem metrażowym jest przedział 46-54 m kw. Są to więc klasyczne mieszkania dwupokojowe lub kompaktowe lokale 3-pokojowe. Mimo powtarzających się zakresów powierzchniowych, zainteresowaniem cieszą się, rzadziej reprezentowane na rynku, większe mieszkania o metrażach ponad 70 m kw. W przypadku największych miast widoczna jest tu konkurencja z popularnym w ostatniej dekadzie budownictwem szeregowym, który stanowi substytut mieszkania w domu. Zwykle w cenie trzypokojowego mieszkania w dużym mieście jesteśmy w stanie kupić tzw. segment w gminach okalających miasto.
| Miasto | Średnia cena transakcyjna w II kw. 2026 | Różnica kw./kw. | Różnica r./r. | Średnia cena nabywanego mieszkania | Średni metraż nabywanego mieszkania |
| Wrocław | 11919 | -3,2% | 2,5% | 549 000 zł | 47 |
| Kraków | 14046 | 5,0% | 2,2% | 644 000 zł | 46 |
| Warszawa | 15823 | 2,8% | 1,4% | 772 000 zł | 49 |
| Gdańsk | 13610 | 1,4% | 12,7% | 614 000 zł | 45 |
| Łódź | 7732 | -0,2% | 3,8% | 416 000 zł | 54 |
Średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynku wtórnym w II kw. 2026. Wyliczenia własne Metrohouse.
Dylematy kredytobiorców
Równolegle z dynamiczną sytuacją cenową, rynek kredytów hipotecznych wszedł w fazę wysokiego ożywienia. Klienci, pomimo utrzymującej się niepewności makroekonomicznej i geopolitycznej, masowo przystąpili do realizacji odłożonych potrzeb mieszkaniowych. Kwartał ten przyniósł jednak fundamentalną zmianę rynkową. Po raz pierwszy od dłuższego czasu finansowanie oparte na zmiennej stopie procentowej okazało się tańsze niż oferty z okresowo stałym oprocentowaniem.
„Mamy do czynienia z bardzo wymagającym i paradoksalnym kwartałem. Przez ostatnie lata klienci rutynowo wybierali oprocentowanie okresowo stałe, traktując je jako naturalną polisę ubezpieczeniową na czas niepewności i korzystając z sytuacji, w której było ono po prostu tańsze niż stopa zmienna. Obecnie ten dylemat powraca z pełną mocą, ponieważ kalkulacje matematyczne zaczęły premiować oferty zmiennoprocentowe. Co warte odnotowania, w ostatnich tygodniach obserwujemy już lekkie spadki stawek stałych, co stopniowo zmniejsza tę dysproporcję rynkową. Drugim wyzwaniem dla odbudowującego się popytu pozostaje czas procesowania wniosków. Ogromny napływ dokumentów sprawił, że bankowe działy analiz uległy wyraźnemu zapchaniu, a czas oczekiwania na ostateczne decyzje kredytowe uległ w ostatnim okresie odczuwalnemu wydłużeniu – komentuje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass i współautor raportu Barometr.
