Po trzech kwartałach wyraźnego wyhamowania, ceny mieszkań w Polsce ponownie przyspieszyły. Według najnowszego, ogólnopolskiego wskaźnika GUS, opartego na Rejestrze Cen Nieruchomości, w I kwartale 2026 r. lokale mieszkalne podrożały o 2,3 proc. względem poprzedniego kwartału i aż o 6,0 proc. w ujęciu rocznym — to najwyższa dynamika roczna od pięciu kwartałów. Dane różnią się skalą od cen ofertowych publikowanych przez NBP w bazie BaRN, bo opierają się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, ale kierunek zmiany jest zbieżny: rynek mieszkaniowy wychodzi z fazy stagnacji.
Czym różni się ten wskaźnik od danych NBP
Wskaźnik cen lokali mieszkalnych GUS opiera się na Rejestrze Cen Nieruchomości, czyli rzeczywistych cenach transakcyjnych z aktów notarialnych obejmujących całą Polskę — w odróżnieniu od bazy BaRN Narodowego Banku Polskiego, która operuje na cenach ofertowych i transakcyjnych z wybranych, największych miast. GUS publikuje wskaźnik w trzech ujęciach: względem poprzedniego kwartału, względem analogicznego kwartału roku poprzedniego oraz względem średniej ceny w całym poprzednim roku. Przy obliczeniach za 2026 r. rynkowi pierwotnemu przypisano wagę 45,6 proc., a rynkowi wtórnemu — 54,4 proc., co odzwierciedla udział poszczególnych segmentów w łącznym obrocie nieruchomościami.
Koniec spowolnienia
Dynamika roczna wskaźnika cen mieszkań systematycznie wyhamowywała od szczytu przypadającego na przełom 2023 i 2024 r., gdy ceny rosły w tempie sięgającym nawet 18 proc. r/r — efekt boomu napędzanego programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. W kolejnych kwartałach dynamika opadła do zaledwie 4,0 proc. w III kwartale 2025 r., co wielu komentatorów odczytywało jako sygnał trwałego ochłodzenia rynku. Dane za I kwartał 2026 r. przełamują ten trend: wzrost r/r przyspieszył do 6,0 proc., najwyżej od pięciu kwartałów, a wzrost kw/kw (2,3 proc.) jest najwyższy od 2024 r.
Rynek pierwotny znów wyprzedza wtórny. W I kw. 2026 r. mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o 6,8 proc. r/r, wobec 5,2 proc. na rynku wtórnym — inaczej niż jeszcze rok temu, gdy oba segmenty rosły niemal identycznie w tempie ok. 6–7 proc. Silniejszy wzrost cen nowych mieszkań może odzwierciedlać rosnące koszty budowy, ograniczoną podaż gruntów inwestycyjnych w największych miastach oraz stopniowe odbudowywanie się popytu kredytowego po cyklu obniżek stóp NBP.
Zróżnicowanie regionalne: od Łódzkiego po Lubuskie
Dane wojewódzkie pokazują duże rozproszenie tempa wzrostu cen. Najsilniej — o 8,4 proc. r/r — podrożały mieszkania w województwie lubuskim, a w ślad za nim uplasowały się kujawsko-pomorskie (7,8 proc.) i wielkopolskie (7,9 proc.). Na przeciwnym biegunie znalazło się województwo łódzkie, gdzie ceny w ujęciu rocznym wzrosły zaledwie o 1,5 proc., a kwartalnie nawet spadły o 0,7 proc. — jedyny taki przypadek w całym zestawieniu. Mazowieckie, największy rynek w kraju, odnotowało wzrost kw/kw na poziomie 3,6 proc. — najwyższy spośród wszystkich województw w tym ujęciu.
| Województwo | kw/kw (%) | r/r (%) |
|---|---|---|
| Polska | +2,3 | +6,0 |
| Lubuskie | +3,1 | +8,4 |
| Wielkopolskie | +2,6 | +7,9 |
| Kujawsko-pomorskie | +1,5 | +7,8 |
| Podlaskie | +2,9 | +7,6 |
| Mazowieckie | +3,6 | +6,8 |
| Pomorskie | +2,6 | +6,5 |
| Świętokrzyskie | +2,7 | +6,4 |
| Podkarpackie | +1,1 | +6,4 |
| Małopolskie | +2,4 | +6,6 |
| Zachodniopomorskie | +0,9 | +5,9 |
| Śląskie | +1,8 | +4,2 |
| Lubelskie | +1,3 | +4,2 |
| Opolskie | +1,1 | +5,0 |
| Warmińsko-mazurskie | +0,7 | +4,5 |
| Dolnośląskie | +1,6 | +4,0 |
| Łódzkie | -0,7 | +1,5 |
kw/kw: I kw. 2026 wobec IV kw. 2025; r/r: I kw. 2026 wobec I kw. 2025.
Ceny na tle całego roku 2025
GUS publikuje też trzeci wariant porównania — do średniej ceny w całym poprzednim roku kalendarzowym. W tym ujęciu ceny lokali mieszkalnych w I kwartale 2026 r. były o 4,2 proc. wyższe niż przeciętnie w 2025 r., przy czym na rynku pierwotnym różnica wyniosła 4,4 proc., a na wtórnym 4,0 proc. To miernik przydatny do oceny, jak szybko bieżące ceny odklejają się od punktu odniesienia z poprzedniego roku — i w tym ujęciu obraz jest spójny z pozostałymi wskaźnikami: rynek wszedł w nową fazę wzrostową.
Co dalej
Przyspieszenie cen w I kwartale 2026 r. zbiega się w czasie z cyklem obniżek stóp procentowych NBP, prowadzonym od maja 2025 r., oraz z odbiciem akcji kredytowej — wolumen kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych rósł w tym okresie w tempie przyspieszającym z kwartału na kwartał. Jednocześnie, jak pokazują dane wojewódzkie, odbicie nie jest równomierne — silne przyspieszenie w mniejszych ośrodkach (Lubuskie, Kujawsko-pomorskie) kontrastuje ze stagnacją w Łódzkiem. Kolejny odczyt, obejmujący II kwartał 2026 r., pokaże, czy przyspieszenie ma charakter trwały, czy to efekt jednorazowego odbicia po kilku spokojniejszych kwartałach.
Źródło danych GUS. Opracowanie własne na podstawie danych GUS. Wskaźniki oparte są na cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych z Rejestru Cen Nieruchomości; metodyka wag rynku pierwotnego i wtórnego jest aktualizowana corocznie. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.
