Przepisy przejściowe dotyczące specustawy mieszkaniowej umożliwiają dokończenie rozpoczętych postępowań.
W związku z pojawiającymi się pytaniami i wątpliwościami dotyczącymi przepisów przejściowych związanych z wygaszeniem tzw. specustawy mieszkaniowej (lex deweloper), Polski Związek Firm Deweloperskich przedstawia wyjaśnienia dotyczące zasad prowadzenia postępowań wszczętych przed 1 września 2026 r.
Wątpliwości dotyczą przede wszystkim tego, czy po 31 sierpnia 2026 r. będzie możliwe dokończenie postępowań rozpoczętych na podstawie wniosków złożonych przed wygaśnięciem specustawy oraz czy warunkiem zachowania możliwości realizacji inwestycji jest podjęcie przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przed tą datą.
W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich obowiązujące przepisy przejściowe pozwalają na kontynuowanie i zakończenie takich postępowań po 31 sierpnia 2026 r.
– Obecne przepisy przejściowe jednoznacznie przewidują możliwość dokończenia postępowań wszczętych przed wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej – uważa Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Rzeczywiście, na wcześniejszym etapie reformy planowania przestrzennego pojawiały się wątpliwości interpretacyjne, ponieważ art. 76 ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw nie zawierał wyraźnego odniesienia do przepisów specustawy mieszkaniowej.
Wątpliwości te zostały usunięte ustawą z 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta uzupełniła art. 76 o wyraźne odesłanie do art. 45 ustawy nowelizującej, obejmującego przepisy dotyczące specustawy mieszkaniowej.
– Cel tej zmiany został jednoznacznie wyjaśniony w uzasadnieniu projektu ustawy. Ustawodawca wskazał, że dodanie tego przepisu ma usunąć pojawiające się wątpliwości interpretacyjne i jednoznacznie potwierdzić ratio legis przepisów przejściowych, którym była właśnie możliwość dalszego procedowania postępowań wszczętych przed wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej – podkreśla radca prawny PZFD.
Oznacza to, że postępowania dotyczące wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej złożonych przed 1 września 2026 r. będą prowadzone i zakończone na podstawie przepisów obowiązujących w dniu 31 sierpnia 2026 r. Sama uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie mogła zostać podjęta po tej dacie.
Należy również zwrócić uwagę na drugi istotny przepis przejściowy zawarty w art. 70 ustawy nowelizującej. Stanowi on, że do postępowań wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie planu ogólnego gminy stosuje się przepisy dotychczasowe. Tym samym późniejsze uchwalenie planu ogólnego nie wpływa na sposób prowadzenia już rozpoczętych postępowań.
Dodatkowo art. 76 ust. 2 przesądza, że do inwestycji objętych wnioskami złożonymi przed 1 września 2026 r. oraz przed wejściem w życie planu ogólnego nadal stosuje się studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin w dotychczasowym brzmieniu. Także ten przepis został wprowadzony w celu zapewnienia ciągłości prowadzonych postępowań.
– W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich obowiązujące przepisy nie pozostawiają obecnie wątpliwości co do możliwości kontynuowania postępowań wszczętych przed 1 września 2026 r. Nie ma zatem podstaw do twierdzeń, że warunkiem dalszego procedowania jest podjęcie uchwały lokalizacyjnej przed tą datą lub że istnieje luka prawna wymagająca pilnej interwencji ustawodawcy – podkreśla Patryk Kozierkiewicz.
Polski Związek Firm Deweloperskich podkreśla, że przepisy reformy planowania przestrzennego mają istotne znaczenie zarówno dla inwestorów, jak i samorządów oraz mieszkańców. Dlatego tak ważne jest ich precyzyjne interpretowanie i wyjaśnianie w sposób, który daje uczestnikom rynku poczucie stabilności oraz przewidywalności prowadzonych postępowań.
