Większość deweloperskich spółek mieszkaniowych notowanych na GPW opublikowała już wyniki finansowe za 2025 rok. Z analizy raportów wynika, że średnia marża netto największych firm z sektora wyniosła 17,1 proc. To poziom zbliżony do średniej z ostatniej dekady oraz zgodny z oczekiwaniami banków finansujących inwestycje mieszkaniowe.
Dane finansowe opublikowane przez największe spółki deweloperskie notowane na GPW pokazują, że rentowność branży mieszkaniowej pozostaje stabilna. Średnia marża netto za 2025 rok wyniosła 17,1 proc., wobec 16,1 proc. rok wcześniej. Średnia z ostatnich 10 lat kształtuje się na poziomie około 16,2 proc.
Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca uwagę, że właśnie marża netto jest właściwym wskaźnikiem do oceny faktycznej rentowności przedsiębiorstw. Uwzględnia ona bowiem nie tylko wynik na sprzedaży, ale także koszty finansowania, podatki, koszty sprzedaży, administracji, obsługi działalności oraz ryzyka związane z kilkuletnim procesem inwestycyjnym.
– W debacie publicznej często pojawiają się wysokie wartości marż brutto, które bywają błędnie utożsamiane z końcowym zyskiem dewelopera. Tymczasem marża brutto i marża netto to dwa różne wskaźniki. Marża brutto pokazuje wynik na sprzedaży, ale nie uwzględnia pełnych kosztów prowadzenia działalności. Dopiero marża netto pokazuje realną rentowność przedsiębiorstwa. Dane za 2025 rok potwierdzają, że średnia rentowność największych deweloperów mieszkaniowych utrzymuje się na poziomie kilkunastu procent, zbliżonym do średniej z ostatniej dekady – mówi Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Poziom marży netto odnotowany w 2025 roku jest również spójny z praktyką instytucji finansujących projekty mieszkaniowe. Banki oceniają inwestycje nie tylko przez pryzmat potencjalnego zysku, ale także ryzyka realizacyjnego, poziomu wkładu własnego, lokalizacji, harmonogramu sprzedaży, przedsprzedaży oraz odporności projektu na wzrost kosztów.
– Z perspektywy banków finansujących inwestycje mieszkaniowe minimalna oczekiwana marża na projekcie wynosi obecnie najczęściej około 15 proc. Preferowany poziom to około 18 proc. Wyjątkowo, przy bardzo wysokim wkładzie własnym inwestora, atrakcyjnej lokalizacji projektu oraz wysokim poziomie przedsprzedaży, bank może zaakceptować rentowność na poziomie około 10 proc., ale są to sytuacje rzadkie i dotyczą zazwyczaj największych, najbardziej doświadczonych podmiotów. Warto natomiast podkreślić, że dzięki długotrwałej stabilizacji otoczenia rynkowego banki coraz częściej finansują zakupy gruntów, co jeszcze niedawno było dla inwestorów praktycznie niedostępne – wskazuje Iwona Załuska, partner w Upper Finance Group.
Działalność deweloperska jest procesem kapitałochłonnym i rozłożonym w czasie. Od zakupu gruntu, przez projektowanie, procedury administracyjne, finansowanie, budowę, sprzedaż lokali i rozliczenie inwestycji mija często od kilku do kilkunastu kwartałów. W tym okresie firmy ponoszą ryzyka związane ze zmianą kosztów wykonawstwa, cen materiałów, dostępnością finansowania, tempem sprzedaży, zmianami regulacyjnymi oraz przewlekłością procedur administracyjnych.
– Rentowność netto na poziomie około 16–17 proc. należy oceniać w kontekście całego cyklu inwestycyjnego, a nie jako prosty udział zysku w cenie mieszkania. Jest to poziom pozwalający utrzymać zdolność do realizacji kolejnych projektów, pozyskiwania finansowania i zapewniania stabilnej podaży nowych mieszkań – tłumaczy Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.
