Choć oficjalne statystyki nadal pokazują relatywnie wysoki poziom dostępnej powierzchni magazynowej, rzeczywista sytuacja na rynku jest znacznie bardziej napięta niż wynika z raportów. Zdaniem ekspertów SQM Advisory rynek magazynowy w ciągu najbliższych kwartałów stanie przed gwałtownym spadkiem dostępności powierzchni. Powrót popytu przy ograniczonej nowej podaży może szybko zmienia układ sił na rynku.
Ostatnie dwa lata na rynku magazynowym upłynęły pod znakiem ostrożności. Najemcy koncentrowali się na optymalizacji kosztów i renegocjacjach umów, a deweloperzy ograniczali realizację nowych projektów bez zabezpieczonych kontraktów najmu. W efekcie rynek wszedł w okres pozornej równowagi, gdzie dostępność powierzchni pozostaje relatywnie wysoka, a firmy przynajmniej teoretycznie nadal mogą liczyć na korzystne warunki negocjacyjne.
– Największym błędem byłoby dziś zakładanie, że oficjalny poziom pustostanów gwarantuje komfortową sytuację w kolejnych latach. Wiele wskazuje na to, że rynek bardzo szybko przejdzie od nadwyżki dostępnej powierzchni do walki o najlepsze lokalizacje. Obserwujemy wzrost popytu, który jest stymulowany aktywnością najemców z zagranicy, w tym z Azji – mówi Tomasz Arent, Partner w SQM Advisory.
Zdaniem ekspertów SQM Advisory obecny obraz rynku może nie oddawać rzeczywistej skali zmian zachodzących po stronie popytu. Największe dostępne moduły w atrakcyjnych lokalizacjach są sukcesywnie absorbowane przez najemców.
– Wiele wskazuje na to, że obecne dane pokazują bardziej przeszłość niż przyszłość rynku. Widzimy rosnącą aktywność firm logistycznych i e-commerce, które przejmują największe dostępne moduły. Obecny poziom dostępnej oficjalnie powierzchni może dawać poczucie bezpieczeństwa najemcom, ale rynek nie jest przygotowany na moment, w którym popyt ponownie gwałtownie wzrośnie. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego planowania relokacji i renegocjacji umów, oraz ryzyko wzrostu stawek czynszów – mówi Tomasz Arent.
Jednocześnie nowa podaż pozostaje ograniczona. Deweloperzy ostrożnie podchodzą do uruchamiania projektów spekulacyjnych, a instytucje finansowe znacznie dokładniej niż jeszcze kilka lat temu analizują ryzyko nowych inwestycji.
Według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekraczają obecnie 37 mln m.kw., a wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie około 7 proc. Dane te stanowią jednak jedynie tło dla procesów zachodzących na rynku. Coraz większe znaczenie ma bowiem nie sama skala dostępnej powierzchni, lecz jej lokalizacja, jakość i faktyczna dostępność dla nowych najemców. Jak podkreślają eksperci z SQM Advisory, obecnie praktycznie nie ma na rynku atrakcyjnych dużych powierzchni, gdzie nie toczą się już rozmowy z potencjalnymi najemcami.
Na koniec marca 2026 roku według PINK w całej Polsce w budowie znajdowało się 1,44 mln m.kw. Wśród regionów największy udział powierzchni w realizacji odnotowano w województwie mazowieckim (37 proc. budowanej powierzchni), śląskim (15 proc.) i łódzkim (11 proc.). Tymczasem najniższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w województwie podlaskim (0,0 proc.), opolskim (1,1 proc.) oraz zachodniopomorskim (1,4 proc.).
– Jeżeli kilka silnych grup najemców zacznie jednocześnie zwiększać aktywność w wybranych regionach, dostępność powierzchni może kurczyć się znacznie szybciej niż dziś zakłada większość uczestników rynku. – podsumowuje Tomasz Arent.
Jak podkreśla SQM Advisory, kurcząca się dostępność powierzchni i ograniczona liczba nowych inwestycji zwiększają ryzyko skokowego wzrost czynszów efektywnych jeszcze w 2026 roku.
