Rynek prywatnych akademików (PBSA) w Polsce rozwija się w dynamicznym tempie, jednak skala nowej podaży nadal nie odpowiada rosnącemu zapotrzebowaniu. W pierwszej połowie 2026 roku liczba miejsc w prywatnych domach studenckich wzrosła o 24% rok do roku i osiągnęła 17 900 łóżek. Mimo to obłożenie prywatnych akademików utrzymuje się na poziomie przekraczającym 97%, a wskaźnik dostępności miejsc w głównych miastach akademickich nie przekracza 4%.
W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy na rynek trafiło dziewięć nowych prywatnych akademików, a do rozpoczęcia roku akademickiego 2027/2028 planowane jest oddanie kolejnych blisko 3 900 łóżek. Mimo to luka pomiędzy popytem a podażą pozostaje bardzo duża.
Równolegle maleje liczba miejsc w akademikach publicznych. Modernizacje poprawiają standard zakwaterowania, ale jednocześnie ograniczają liczbę łóżek w pokojach. W rezultacie w ciągu roku ubyło około 3 000 miejsc, a całkowite zasoby akademików, publicznych i prywatnych, wynoszą obecnie około 112 000 łóżek, z czego segment PBSA odpowiada już za 16% wszystkich miejsc i systematycznie zwiększa swój udział.
„Polski rynek PBSA rozwija się bardzo dynamicznie, jednak tempo wzrostu podaży wciąż nie pozwala zaspokoić rosnącego popytu. Co więcej, nowe prywatne inwestycje nie rekompensują ubytku miejsc
w akademikach publicznych wynikającego z ich modernizacji. W efekcie wskaźniki dostępności pozostają na bardzo niskim poziomie, a wysoki poziom obłożenia utrzymuje się praktycznie przez cały rok akademicki. To pokazuje, że rynek nadal ma ogromny potencjał rozwoju”, – komentuje Adam Kotarski, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.
Coraz więcej studentów
Na polskich uczelniach studiuje obecnie ponad 1,32 mln osób, o około 43 000 więcej niż rok wcześniej. Choć liczba studentów zagranicznych spadła o 6% do około 102 000, nadal jest to czwarty najwyższy wynik w ostatniej dekadzie. Blisko połowę obcokrajowców stanowią studenci z Ukrainy, a kolejne liczne grupy cudzoziemców pochodzą z Białorusi i Turcji. Na studia w Polsce decyduje się
również istotny odsetek młodych ludzi z Unii Europejskiej uczestniczących w programie Erasmus+.
Co trzeci student zagraniczny wybiera uczelnię w województwie mazowieckim, co dodatkowo wzmacnia popyt na zakwaterowanie w Warszawie.
Jednocześnie mimo niżu demograficznego rośnie wskaźnik skolaryzacji (odsetek studentów w populacji), a liczba studentów zwiększa się szybciej niż liczba dostępnych miejsc noclegowych. Największe deficyty widoczne są w Warszawie i Poznaniu, gdzie na jedno łóżko w prywatnym akademiku przypada odpowiednio 77 i 96 studentów.
Warszawa przejmie pozycję lidera
Największym rynkiem PBSA pozostaje obecnie Kraków z blisko 5 150 łóżkami, jednak już w ciągu dwóch najbliższych lat Warszawa wyprzedzi stolicę Małopolski dzięki realizacji około 2 000 nowych miejsc. Bardzo dynamicznie rozwija się również Trójmiasto, którego zasoby do końca 2028 roku mają się zwiększyć ponad dwukrotnie.
Polski rynek pozostaje zdominowany przez dwóch operatorów – Student Depot, dysponującego blisko 4 600 miejscami, oraz Xior Student Housing, którego portfolio liczy około 4 000 łóżek. Coraz większą aktywność wykazują również tacy operatorzy jak Milestone, SHED Living, StudentSpace, Zeitraum Student Housing, Start Park, Collegia czy Reside Etudes, co potwierdza postępującą profesjonalizację sektora.
Wysokie obłożenie wspiera wzrost czynszów
Utrzymująca się przewaga popytu nad podażą przekłada się na bardzo wysoki poziom obłożenia, który wynosi około 97%. W praktyce oznacza to, że w największych ośrodkach akademickich miejsca rezerwowane są z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem.
Sytuacja rynkowa znajduje odzwierciedlenie również w poziomie czynszów. Najtańszym rynkiem pozostaje Łódź, gdzie pokój jednoosobowy można wynająć od około 1 800 zł miesięcznie. Najwyższe stawki obowiązują w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W stolicy czynsze za pokój jednoosobowy wynoszą od 2 600 do 4 800 zł miesięcznie, a za miejsce w pokoju dwuosobowym od 1 650 do 3 000 zł. O wysokości opłat decydują przede wszystkim lokalizacja, standard obiektu oraz szeroki zakres usług i udogodnień oferowanych mieszkańcom.
Fundamenty rynku przyciągają inwestorów
Choć polski rynek inwestycyjny PBSA pozostaje stosunkowo młody, jego fundamenty są bardzo silne. Trwały deficyt miejsc, stabilne obłożenie oraz stopy kapitalizacji na poziomie około 6%, znacznie powyżej tych w krajach Europy Zachodniej, sprawiają, że sektor zyskuje na atrakcyjności w oczach inwestorów.
„Sektor PBSA w Polsce pozostaje atrakcyjną klasą aktywów z dalszym potencjałem wzrostu. Rosnąca liczba studentów, profesjonalizacja operatorów oraz utrzymująca się luka podażowa tworzą stabilne fundamenty dla dalszego rozwoju rynku. Spodziewamy się, że wraz z dojrzewaniem sektora będzie rosła zarówno aktywność deweloperów, jak i zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych”, – dodaje Sylwia Jankowska, doradca inwestycyjny w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.
Jak wynika z najnowszego raportu Knight Frank, rynek PBSA w Polsce dynamicznie się rozwija, jednak w dalszym ciągu utrzymuje się wyraźna przewaga popytu nad podażą, co przy stale rosnącej liczbie studentów będzie w kolejnych latach napędzać nowe inwestycje.
