Polski rynek magazynowy wszedł w 2026 rok z mocnym impulsem wzrostowym. W pierwszym kwartale najemcy wynajęli ponad 1,6 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli o 47% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie sektor magazynowy odpowiadał za 44% całkowitego wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, potwierdzając swoją pozycję jednej z najważniejszych klas aktywów dla inwestorów.
Fundamenty polskiego rynku magazynowego pozostają bardzo silne. Wysoki popyt przy jednoczesnym ograniczeniu nowej podaży skutkuje systematycznym spadkiem poziomu pustostanów. Według danych Knight Frank, w pierwszym kwartale 2026 roku całkowity wolumen najmu przekroczył 1,6 mln mkw. Jeśli podobna aktywność utrzyma się w kolejnych kwartałach, tegoroczny wynik może zbliżyć się do rekordowego poziomu odnotowanego w 2021 roku.
„Pierwszy kwartał potwierdził, że rynek magazynowy pozostaje jednym z najmocniejszych segmentów nieruchomości komercyjnych w Polsce. Szczególnie istotny jest wzrost udziału nowych umów i ekspansji, które odpowiadały łącznie za ponad połowę wynajętej powierzchni. To wyraźny sygnał, że firmy nie tylko przedłużają istniejące kontrakty, ale również rozwijają swoją działalność i zwiększają zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie logistyczne,” – komentuje Szymon Sobiecki, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.
Ograniczona podaż wspiera rynek
Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 37,4 mln mkw. W pierwszych trzech miesiącach roku deweloperzy dostarczyli na rynek około 650 000 mkw. nowej powierzchni, z czego najwięcej w Trójmieście, Warszawie i na Górnym Śląsku.
Mimo wzrostu aktywności budowlanej względem poprzedniego kwartału, skala nowych inwestycji pozostaje ograniczona. W budowie znajduje się obecnie jedynie 1,4 mln mkw. powierzchni, co jest jednym z najniższych wyników obserwowanych w ostatniej dekadzie. Co więcej, niemal dwie trzecie realizowanych projektów jest zabezpieczonych umowami przednajmu.
„Nowa podaż pozostaje pod kontrolą i w dużej mierze odpowiada na rzeczywiste potrzeby najemców. To zdrowa sytuacja dla całego sektora. Ograniczona liczba projektów spekulacyjnych, przy jednocześnie wysokim poziomie aktywności najemców, będzie w kolejnych kwartałach wspierać dalszą absorpcję dostępnej powierzchni oraz spadek wskaźnika pustostanów,” – dodaje Przemysław Piętak, kierujący działem doradztwa w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Knight Frank.
Pustostany nadal spadają
Połączenie wysokiego popytu i ograniczonej podaży przekłada się na dalszy spadek poziomu niewynajętej powierzchni. Na koniec marca 2026 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 7,2%, czyli o 1,2 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej.
Najniższy poziom pustostanów odnotowano w regionie Szczecina, gdzie wynosił zaledwie 1,4%. Najwyższy wskaźnik pozostaje w zachodniej części Polski w pobliżu granicy z Niemcami, gdzie sięga 15%.
Stawki czynszów wywoławczych pozostają stabilne. W przypadku obiektów logistycznych typu big box mieszczą się obecnie w przedziale od 3,8 EUR/mkw. do 5 EUR/mkw. miesięcznie, natomiast magazyny miejskie osiągają poziom od 5 EUR/mkw. do 7,5 EUR/mkw.
Magazyny liderem rynku inwestycyjnego
Równie silny pozostaje rynek inwestycyjny. W pierwszym kwartale 2026 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniósł 446,5 mln EUR, co oznacza wzrost o ponad 100% względem analogicznego okresu ubiegłego roku.
Sektor magazynowy odpowiadał za 44% całkowitego wolumenu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, wyprzedzając pozostałe klasy aktywów. Największą transakcją była sprzedaż portfela nieruchomości logistycznych firmy Raben o powierzchni przekraczającej 170 000 mkw., który został przejęty przez amerykańskiego inwestora W.P. Carey.
„Rosnący udział magazynów w całkowitym wolumenie inwestycyjnym pokazuje, że inwestorzy postrzegają ten segment jako jeden z najbardziej stabilnych i perspektywicznych na rynku. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości oferujące długie okresy obowiązywania umów najmu oraz wysokiej jakości najemców. Duży udział w rynku mają transakcje typu sale and lease back, które pozwalają przedsiębiorstwom uwolnić kapitał przy jednoczesnym zachowaniu kontroli operacyjnej nad nieruchomościami,” – uzupełnia Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.
Eksperci Knight Frank prognozują, że przy utrzymaniu obecnych trendów rynek magazynowy pozostanie jednym z głównych motorów wzrostu polskiego sektora nieruchomości komercyjnych również w kolejnych kwartałach. Silny popyt, ograniczona nowa podaż oraz wysoka aktywność inwestorów tworzą fundamenty sprzyjające dalszemu rozwojowi tego segmentu.
