Warszawski rynek biurowy wszedł w etap, w którym mocno ograniczona, nowa podaż i rosnący popyt zaczynają wyraźnie zmieniać układ sił. W ciągu ostatnich sześciu lat zaszły na nim spore zmiany. Po fali imponujących inwestycji, począwszy od 2020 roku, nastąpiło gwałtowne ograniczenie liczby realizowanych projektów biurowych, któremu towarzyszył systematyczny wzrost aktywności najemców. W efekcie, mocno zmniejszyła się dostępność powierzchni, do szczególnie niskiego poziomu w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach centralnych, co daje przewagę właścicielom budynków.
Popyt wrócił do poziomów sprzed pandemii
Po okresie niepewności wywołanej pandemią warszawski rynek szybko odbudował aktywność najemców. W 2020 roku wolumen transakcji spadł do ponad 600 tys. mkw., czyli o około jedną trzecią względem rekordowego 2019 roku (blisko 880 tys. mkw.). W 2021 roku wzrósł do około 650 tys. mkw., a w 2022 przekroczył 860 tys. mkw. W 2023 roku wyniósł około 750 tys. mkw.
W latach 2024–2026 popyt nadal utrzymywał się na wysokim poziomie. Rekord okresowy padł w czwartym kwartale 2025 roku, kiedy wynajęte zostało około 310 tys. mkw. powierzchni, natomiast w drugim kwartale 2026 roku zawarte zostały umowy na ponad 280 tys. mkw. Oznacza to powrót rynku do aktywności obserwowanej w okresie boomu przed lockdownem.
– Bardzo wysoki wolumen transakcji najmu odnotowany w drugim kwartale br. potwierdza utrzymującą się silną aktywność najemców. Jednocześnie kurcząca się oferta, szczególnie w centrum Warszawy, doprowadziła do historycznie niskiej dostępności powierzchni, co wyraźnie zmieniło warunki prowadzenia procesów najmu. Firmy planujące relokację lub renegocjację umów coraz częściej przekonują się, że zwlekanie z decyzją ogranicza wybór i zwiększa ryzyko utraty najlepszych opcji. Konkurencja o najwyższej klasy biura jest dziś wyraźnie większa niż jeszcze rok temu, a pozycja negocjacyjna właścicieli najlepszych budynków systematycznie się umacnia. Moment rozpoczęcia procesu poszukiwania powierzchni staje się kluczowym elementem skutecznej strategii najmu – mówi Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.
Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się lokalizacje centralne. Około połowę wszystkich transakcji rejestrowanych w Warszawie stanowią obecnie renegocjacje umów, co pokazuje, że wiele firm koncentruje się na zabezpieczeniu dotychczas zajmowanych powierzchni a nie relokacjach.
Zasoby wzrosły o 650 tys. mkw., ale rynek wyraźnie wyhamował
Na początku 2020 roku Warszawa dysponowała około 5,59 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku zasoby osiągnęły około 6,24 mln mkw., co oznacza wzrost o blisko 650 tys. mkw.
Największy przyrost przypadł na lata 2020–2022, kiedy oddano do użytkowania największe inwestycje ostatnich lat, m.in. The Warsaw HUB, Mennica Legacy Tower, Skyliner, Generation Park Y, Warsaw UNIT, Fabrykę Norblina, Widok Towers, Central Point, Forest , SkySAWA, Intraco Prime, kompleks budynków biurowych Varso, Lixa oraz P180. Projekty te w znacznym stopniu ukształtowały współczesne biznesowe centrum miasta.
W latach 2023–2026 ukończono m.in. takie projekty jak Lakeside, Studio A I B, The Park 9, Bohema Offices, Lixa E, Vibe A, Viridis B, The Form, Office House, The Bridge, Stoen Operator i Vena.
Dziś coraz większe znaczenie na warszawskim rynku zyskują modernizacje. W analizowanym okresie zakończono m.in. renowację Saski Crescent oraz modernizacje budynków przy Przemysłowej, co potwierdza dojrzewanie rynku i rosnącą rolę repozycjonowania istniejących aktywów.
Nowa podaż na minimach
Po wysokiej aktywności deweloperskiej w latach 2020–2022, od 2023 roku skala nowych inwestycji w Warszawie systematycznie maleje.
W pierwszej połowie 2026 roku oddano ponad 45 tys. mkw. powierzchni w biurowcach Studio A i Vena oraz zakończono modernizację budynku Przemysłowa 26. Równocześnie jednak z rynku wycofano siedem starszych budynków o łącznej powierzchni około 44 tys. mkw., przeznaczonych do zmiany funkcji. Jednocześnie nasilający się trend wyburzeń, coraz bardziej widoczny w Warszawie ogranicza realny przyrost nowoczesnej powierzchni biurowej.
– Analiza nowej podaży w latach 2020–2026 pokazuje systematyczny spadek liczby oddawanych biur. Wolumen powierzchni w budowie obniżył się w Warszawie aktualnie do przeszło 140 tys. mkw., najniższego poziomu od kilkunastu lat. Tylko niespełna 30 tys. mkw. nowych biur ma jednak zostać oddane jeszcze w tym roku. Większość realizowanych projektów powstaje w centrum miasta, przede wszystkim w rejonie ronda Daszyńskiego. Równocześnie efektywna podaż jest ograniczana przez wycofywanie starszych obiektów biurowych z rynku – mówi Kamila Królikowska, Associate Director w Walter Herz. – Wolnych powierzchni biurowych w Warszawie pozostaje niespełna 500 tys. mkw., jednak znaczna część tej oferty znajduje się w starszych budynkach poza centrum, których standard często nie odpowiada obecnym oczekiwaniom najemców – dodaje.
W budowie pozostają obecnie m.in. AFI Tower (ok. 50 tys. mkw.), Skyliner II (23 tys. mkw.) i Upper One (35 tys. mkw.) w miejscu dawnego biurowca Atrium International oraz Puławska 533 (ok. 4 tys. mkw.). W trakcie realizacji jest także projekt LightOn, który stanie w miejscu wyburzanego budynku Prosta 69. Inwestycja zlokalizowana przy rondzie Daszyńskiego zaoferuje 23,6 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To obok Upper One, jedno z nielicznych przedsięwzięć opartych na wyburzeniu starszego obiektu, w którym zachowana zostanie funkcja biurowa.
Od 2020 roku z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w ponad 50 budynkach. Tylko w 2025 roku zasoby zmniejszyły się o ponad 160 tys. mkw., a w 2024 roku po raz pierwszy odnotowano ujemny bilans podaży, z rynku wycofano więcej powierzchni niż oddano do użytkowania.
Pustostany najniższe od lat
Jednym z najważniejszych trendów ostatnich lat jest systematyczny spadek poziomu pustostanów. Z 7,5 proc. na początku 2020 roku wskaźnik wzrósł do 12,7 proc. pod koniec 2021 roku pod wpływem rekordowej podaży i pandemii. Następnie rozpoczął się proces absorpcji powierzchni. Wskaźnik wyniósł 11,6 proc. na koniec 2022 roku, 10,4 proc. na koniec 2023 roku, 10,6 proc. na koniec 2024 roku, 9,1 proc. na koniec 2025 roku i 8,5 proc. w połowie 2026 roku. Obecnie wolna powierzchnia biurowa zmniejszyła się w Warszawie do około 480 tys. mkw.
Najsilniejszy spadek dostępności dotyczy centrum miasta. Wskaźnik pustostanów obniżył się tam do 4,8 proc., a w zachodniej części centrum do zaledwie 3,6 proc., osiągając najniższe poziomy od sześciu lat.
Poza centrum sytuacja pozostaje zróżnicowana. Średni wskaźnik pustostanów wynosi 11,8 proc., natomiast największym wyzwaniem pozostaje Służewiec z dostępnością sięgającą około 17 proc. Mimo to ten obszar nadal pozostaje jedną z najaktywniej wybieranych lokalizacji przez najemców.
Rynek dojrzewa
Dane z lat 2020–2026 pokazują, że warszawski rynek biurowy wszedł w etap selektywnego rozwoju. Dynamiczna ekspansja inwestycyjna ustąpiła miejsca ograniczonej podaży, wynikającej z wysokich kosztów realizacji projektów i ostrożności inwestorów. Coraz większego znaczenia nabierają modernizacje istniejących budynków oraz ich dostosowanie do współczesnych standardów.
Jednocześnie utrzymujący się wysoki popyt i rekordowa aktywność najemców prowadzą do dalszego spadku pustostanów, szczególnie w najlepszych lokalizacjach centralnych. W efekcie oznacza to rosnącą konkurencję o najwyższej klasy powierzchnie oraz dalsze umacnianie pozycji właścicieli nowoczesnych, najlepiej usytuowanych nieruchomości. Starsze obiekty, znajdujące się poza centrum miasta będą musiały natomiast zacząć coraz mocniej konkurować jakością, zakresem modernizacji i standardem oferty oraz oferować lepsze warunki finansowe.
