Mieszkanie z licytacji komorniczej coraz częściej online. Okazja czy pułapka dla nieprzygotowanych?

Jak jednak podkreślają analitycy portalu RynekPierwotny.pl, w praktyce komorniczy rewir nigdy nie był prostą drogą do taniego lokum. To raczej nisza dla osób dobrze przygotowanych, odpornych na ryzyko i potrafiących odróżnić realną okazję od mieszkania, które tylko na papierze wygląda atrakcyjnie. Dziś ta nisza przechodzi kolejną zmianę. Licytacje nieruchomości coraz mocniej przenoszą się do internetu, a od końca 2025 r. elektroniczna forma sprzedaży stała się podstawowym trybem egzekucji z nieruchomości.

Komorniczy rewir przenosi się do internetu

— Jeszcze niedawno licytacja komornicza kojarzyła się przede wszystkim z obwieszczeniem, sądem, kancelarią i osobistym udziałem w przetargu. Elektroniczna licytacja nieruchomości była możliwa, ale nie stanowiła domyślnej ścieżki. To się zmieniło — komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Od 5 grudnia 2025 r. obowiązują przepisy, które odwróciły dotychczasową logikę sprzedaży nieruchomości w egzekucji. Komornik dokonuje sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania zażąda sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Jeżeli nieruchomość została zajęta na zaspokojenie kilku wierzytelności, takie żądanie może zgłosić którykolwiek z wierzycieli.

To ważna zmiana nie tylko proceduralna, ale również rynkowa. E-licytacja obniża barierę wejścia dla potencjalnych nabywców. Nie trzeba mieszkać w pobliżu sądu ani kancelarii, żeby śledzić konkretną ofertę. Wystarczy dostęp do Portalu Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych prowadzonego przez Krajową Radę Komorniczą, konto w systemie, spełnienie wymogów formalnych i wpłata rękojmi.

Dla kupujących oznacza to większą dostępność ofert. Dla wierzycieli — potencjalnie większą szansę na skuteczną sprzedaż. Dla dłużników — możliwość uzyskania ceny bliższej rynkowej, jeżeli do licytacji przystąpi więcej zainteresowanych. Ale ten sam mechanizm ma też drugą stronę: im więcej osób zobaczy daną nieruchomość, tym mniejsza szansa na spektakularną okazję cenową.

Zajęć mniej niż dekadę temu, ale w 2025 r. lekko przybyło

Jeszcze kilkanaście lat temu aktywność kancelarii komorniczych na rynku nieruchomości była jednym z dość osobliwych, ale przydatnych wskaźników kondycji gospodarstw domowych i całej gospodarki. W okresie spowolnienia po globalnym kryzysie finansowym liczba zlicytowanych nieruchomości w Polsce wzrosła z niespełna 4 tys. w 2010 r. do blisko 10 tys. cztery lata później. Był to czas większej presji finansowej na kredytobiorców, słabszego rynku pracy i mniejszej odporności części gospodarstw domowych.

Późniejsze lata przyniosły wyraźny spadek liczby zajęć nieruchomości. Według danych Krajowej Rady Komorniczej analizowanych przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, liczba zajęć zmniejszyła się z ponad 198 tys. w 2013 r. do niespełna 126 tys. w 2024 r. Oznaczało to regres o około 36 proc.

Najnowsze dane KRK za 2025 r. pokazują lekkie odbicie, ale bez powrotu do skali znanej sprzed dekady. Liczba zajęć nieruchomości wyniosła 129 333. Dane zostały sporządzone na podstawie sprawozdań MS-Kom23 i — jak zaznaczyła KRK — są danymi zbiorczymi bez 12 kancelarii komorniczych.

Źródło: RynekPierwotny.pl na podstawie danych Krajowej Rady Komorniczej.

Wniosek jest dość jednoznaczny. W 2025 r. nie było gwałtownej fali egzekucji z nieruchomości. Liczba zajęć wzrosła względem 2024 r., ale pozostała daleko poniżej poziomów obserwowanych w latach 2013–2014. Oznacza to raczej stabilizację na niższym poziomie niż powrót do pokryzysowych napięć sprzed kilkunastu lat.

Sprzedaży przybyło, ale skala nadal jest ograniczona

Ciekawiej wyglądają dane dotyczące sprzedaży. Krajowa Rada Komornicza podała, że w 2025 r. odnotowano 7377 spraw, w których dokonano sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji. Dodatkowo wykazano 150 przejęć nieruchomości przez osoby uprawnione.

Wskaźnik efektywności rozumiany jako relacja liczby spraw zakończonych sprzedażą nieruchomości w drodze licytacji do liczby zajęć nieruchomości w danym roku.

Źródło: RynekPierwotny.pl na podstawie danych Krajowej Rady Komorniczej.

Wskaźnik skuteczności liczony jako relacja liczby spraw zakończonych sprzedażą licytacyjną do liczby zajęć nieruchomości wyniósł w 2025 r. około 5,7 proc. Po uwzględnieniu przejęć nieruchomości przez osoby uprawnione wzrasta do około 5,8 proc. Nie jest to poziom masowy, ale potwierdza, że egzekucja z nieruchomości pozostaje realnym, choć nadal relatywnie rzadkim finałem postępowań.

W dłuższej perspektywie widać więc dwie tendencje. Z jednej strony liczba zajęć nieruchomości jest dużo niższa niż w okresie po globalnym kryzysie finansowym. Z drugiej — system egzekucji z nieruchomości stopniowo staje się bardziej efektywny, a coraz większe znaczenie ma sprzedaż prowadzona w internecie.

E-licytacje przestały być ciekawostką

Szczególnie wyraźnie widać postęp elektronizacji licytacji nieruchomości. Jeszcze w 2022 r. liczba e-licytacji wyniosła 528, a ich udział w sprzedaży licytacyjnej sięgał 7,3 proc. Rok później było to już 1172 i 15 proc., w 2024 r. odpowiednio 1763 i 25,8 proc., natomiast w 2025 r. liczba sprzedaży dokonanych w drodze e-licytacji wzrosła do 2666, a ich udział przekroczył 40 proc.

Rozwój e-licytacji nieruchomości w latach 2022–2025

Źródło: RynekPierwotny.pl na podstawie danych Krajowej Rady Komorniczej.

Uwaga: dla 2025 r. udział liczony jako udział sprzedaży nieruchomości dokonanych w drodze licytacji elektronicznej wśród sprzedaży sklasyfikowanych przez KRK jako tradycyjne i elektroniczne.

To bardzo istotny sygnał. Jeszcze w 2022 r. elektroniczne licytacje nieruchomości można było traktować jako nowy, rozwijający się kanał sprzedaży. W 2025 r. był to już jeden z głównych trybów egzekucji z nieruchomości. Co więcej, dane te dotyczą ostatniego pełnego roku przed praktycznym odwróceniem zasady w Kodeksie postępowania cywilnego. Pełny efekt nowych przepisów powinien być widoczny dopiero w statystykach za 2026 r.

Łatwiejszy dostęp to większa konkurencja

Elektronizacja może zwiększyć zainteresowanie nieruchomościami z licytacji. Dla części kupujących oznacza to prostszy dostęp do informacji, możliwość śledzenia ofert z całego kraju i wygodniejszy udział w postępowaniu. Dawniej barierą była nie tylko wiedza, ale też geografia, czas i konieczność osobistego uczestnictwa. Dziś wiele z tych ograniczeń traci znaczenie.

Elektronizacja ma jeszcze jeden wymiar: ogranicza znaczenie lokalnych układów i nieformalnych przewag. Tradycyjna licytacja, organizowana w konkretnym miejscu i czasie, siłą rzeczy była bardziej podatna na lokalne bariery wejścia, zniechęcanie mniej doświadczonych uczestników albo próby nieformalnego „pilnowania” atrakcyjnej nieruchomości przez wąskie grono zainteresowanych. Przeniesienie licytacji do internetu poszerza krąg potencjalnych nabywców, zwiększa dostęp do informacji i utrudnia praktyki oparte na ograniczaniu konkurencji.

Nie oznacza to jednak, że licytacje internetowe automatycznie zwiększą liczbę okazji. Może być dokładnie odwrotnie. Jeżeli dostęp do atrakcyjnych nieruchomości stanie się łatwiejszy, wzrośnie także konkurencja między licytantami. Większa liczba zainteresowanych może prowadzić do szybszego podbijania ceny i ograniczenia dyskonta względem rynku.

Z punktu widzenia wierzyciela i dłużnika to korzystne. Wyższa cena sprzedaży oznacza większą szansę zaspokojenia długu i mniejszą stratę majątkową. Z punktu widzenia kupującego oznacza jednak, że prawdziwe okazje będą wymagały jeszcze lepszej selekcji. Sam fakt, że licytacja odbywa się elektronicznie, nie czyni nieruchomości tańszą.

Nawet jedna trzecia taniej, ale tylko teoretycznie

Główną zachętą do udziału w licytacji komorniczej pozostaje cena wywoławcza. Na pierwszej licytacji wynosi ona 3/4 sumy oszacowania, a na drugiej 2/3 tej wartości. Jeżeli suma oszacowania dobrze oddaje wartość rynkową, startowa cena rzeczywiście może wyglądać atrakcyjnie.

Problem w tym, że cena wywołania jest tylko początkiem licytacji. Jeżeli lokal jest atrakcyjny, ma dobrą lokalizację, nadaje się do remontu bez większych komplikacji i nie budzi poważnych obaw prawnych, konkurencja licytantów może szybko zbliżyć końcową cenę do poziomu rynkowego. W przypadku drugiej licytacji potencjalny rabat jest większy, ale do takich okazji trudniej dojść przy nieruchomościach naprawdę atrakcyjnych.

Trzeba też pamiętać, że suma oszacowania nie zawsze musi idealnie odpowiadać aktualnej wartości rynkowej. Operat mógł powstać w konkretnych warunkach rynkowych, bez pełnego dostępu do lokalu albo przy ograniczonej wiedzy o faktycznym stanie nieruchomości. Jeżeli oszacowanie jest zawyżone, nawet zakup za 3/4 tej wartości może nie być okazją. Jeżeli dodatkowo dojdzie remont, koszty prawne i czas oczekiwania, pozorny rabat może zniknąć.

Dlatego przed licytacją należy wyznaczyć własny maksymalny limit ceny. Nie powinien on wynikać z emocji ani z samego faktu, że cena startowa wygląda atrakcyjnie. Powinien uwzględniać realną wartość rynkową, koszt remontu, ryzyka prawne, czas potrzebny na przejęcie lokalu i minimalny margines bezpieczeństwa.

Trzy ryzyka, których internet nie usuwa

Elektronizacja licytacji nie usuwa najważniejszych ryzyk zakupu nieruchomości od komornika. Wręcz przeciwnie, łatwiejszy dostęp do systemu może sprawić, że część mniej doświadczonych kupujących potraktuje taką transakcję zbyt podobnie do zwykłego ogłoszenia z rynku wtórnego.

Pierwsze ryzyko to zakup mieszkania albo domu z lokatorem. Jeżeli dotychczasowy właściciel lub inna osoba faktycznie zajmująca nieruchomość nie będzie chciała jej opuścić, nabywca może stanąć przed koniecznością dalszych działań prawnych i organizacyjnych. Samo wygranie licytacji nie zawsze oznacza szybkie wejście do pustego lokalu z kluczami w ręku.

Drugie ryzyko to zaskarżenie czynności i spór o przysądzenie własności. Dotychczasowy właściciel może korzystać ze środków prawnych, a procedura sądowa może wydłużyć cały proces. Dla nabywcy oznacza to zamrożenie kapitału i niepewność czasową.

Trzecie ryzyko dotyczy stanu technicznego nieruchomości. Zdarza się, że lokalu nie można obejrzeć przed licytacją, bo dłużnik nie udostępnia mieszkania. W takiej sytuacji kupujący powinien kalkulować ostrożnie, zakładając konieczność poważnego remontu. Brak wizytacji nie jest drobną niedogodnością, lecz jednym z kluczowych elementów ryzyka.

Tania cena wywołania nie wystarczy

Największym błędem kupującego jest porównanie wyłącznie ceny wywołania z cenami podobnych mieszkań w ogłoszeniach. Przy licytacji komorniczej trzeba doliczyć znacznie więcej elementów: rękojmię, czas oczekiwania na zakończenie procedury, ryzyko sporu, koszt remontu, ewentualne koszty prawne, zaległości eksploatacyjne do wyjaśnienia oraz wartość własnego czasu.

W praktyce prawdziwe okazje zdarzają się przede wszystkim tam, gdzie cena końcowa pozostaje blisko ceny wywołania, konkurencja licytantów jest niewielka, a ryzyka prawne i techniczne są dobrze rozpoznane. Im atrakcyjniejsza nieruchomość, tym trudniej o taki scenariusz. Jeżeli do licytacji przystąpi kilku dobrze przygotowanych nabywców, cena może szybko przestać być okazyjna.

Dlatego mieszkanie z licytacji komorniczej jest produktem dla cierpliwych i przygotowanych. Wymaga analizy księgi wieczystej, obwieszczenia, operatu, stanu lokalu, sytuacji osób zajmujących nieruchomość i lokalnych cen transakcyjnych. Bez tego kupujący może nabyć nie tyle okazję, ile problem z atrakcyjną ceną startową.

Dla kogo mieszkanie od komornika?

Licytacje komornicze nie są rozwiązaniem dla każdego. Najlepiej odnajdują się w nich osoby, które rozumieją procedurę egzekucyjną, potrafią ocenić stan prawny nieruchomości, mają zabezpieczone finansowanie i są gotowe na opóźnienia. Dla inwestorów z doświadczeniem może to być źródło ciekawych okazji. Dla osoby kupującej pierwsze mieszkanie na własne potrzeby może to być ścieżka zbyt ryzykowna.

E-licytacje zwiększają dostępność rynku, ale nie zmieniają jego natury. Nadal jest to sprzedaż przymusowa, często związana z trudną sytuacją dłużnika, ograniczoną możliwością sprawdzenia lokalu i procedurą, która wymaga cierpliwości. Kliknięcie w portalu KRK nie zastępuje due diligence.

Warto też pamiętać, że w obecnych warunkach rynkowych nie brakuje ofert z rabatami również poza komorniczym rewirem. Na rynku pierwotnym deweloperzy dysponują dużą pulą gotowych mieszkań, a na rynku wtórnym część sprzedających także musi korygować oczekiwania. Licytacja komornicza nie jest więc jedyną drogą do niższej ceny. Jest raczej jedną z bardziej wymagających.

Więcej internetu, mniej przypadkowych okazji

Najważniejszy trend jest dwojaki. Z jednej strony licytacje komornicze nieruchomości stają się bardziej dostępne, przejrzyste i cyfrowe. Z drugiej — ta sama cyfryzacja może zwiększyć konkurencję między licytantami, a tym samym ograniczyć skalę cenowych okazji.

Dane KRK za 2025 r. pokazują, że liczba zajęć nieruchomości lekko wzrosła, ale nadal pozostaje daleko od poziomów sprzed dekady. Jednocześnie e-licytacje stały się już istotnym kanałem sprzedaży, jeszcze zanim nowe przepisy uczyniły je podstawowym trybem egzekucji z nieruchomości. Pełny efekt tej zmiany zobaczymy dopiero w statystykach za 2026 r.

Dla kupujących oznacza to prosty wniosek: mieszkanie od komornika coraz częściej można licytować bez wychodzenia z domu, ale nie oznacza to zakupu bez ryzyka. Komorniczy rewir przeniósł się do internetu, lecz jego podstawowa zasada pozostała taka sama. Największe rabaty są zwykle tam, gdzie największe są również ryzyka — podsumowuje Jarosław Jędrzyński.