Wśród 17 miast objętych bazą cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego najwolniej — w ujęciu procentowym — ceny mieszkań rosły tam, gdzie już w 2006 r. były najwyższe: w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Wyjątkiem jest Olsztyn, który mimo umiarkowanej ceny wyjściowej odnotował najmniejszy procentowy wzrost na rynku pierwotnym spośród wszystkich analizowanych miast.
TOP 10: rynek pierwotny — gdzie mieszkania zdrożały najmniej
Na rynku pierwotnym najmniejszy procentowy wzrost cen w ciągu ostatnich 20 lat odnotował Olsztyn — z 4 000 zł w III kwartale 2006 r. do 10 544,57 zł w I kwartale 2026 r., czyli o 163,6%. Drugie miejsce od końca zajmuje Kraków (+180,0%), a trzecie Poznań (+188,9%). Wśród dziesięciu miast o najwolniejszym wzroście znalazły się także Warszawa (+207,4%) i Wrocław (+225,1%) — mimo że to jedne z najdroższych rynków w kraju w liczbach bezwzględnych.
| # | Miasto | Cena, III kw. 2006 (zł/m²) | Cena, I kw. 2026 (zł/m²) | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Olsztyn | 4 000,00 | 10 544,57 | +163,6% |
| 2 | Kraków | 6 021,00 | 16 859,05 | +180,0% |
| 3 | Poznań | 4 769,93 | 13 778,05 | +188,9% |
| 4 | Gdynia | 4 937,00 | 14 967,07 | +203,2% |
| 5 | Warszawa | 5 873,00 | 18 055,84 | +207,4% |
| 6 | Katowice | 3 986,27 | 12 628,74 | +216,8% |
| 7 | Wrocław | 4 750,00 | 15 443,80 | +225,1% |
| 8 | Gdańsk | 5 004,00 | 16 432,07 | +228,4% |
| 9 | Lublin | 3 456,00 | 11 889,28 | +244,0% |
| 10 | Zielona Góra | 2 754,28 | 9 580,52 | +247,8% |
TOP 10: rynek wtórny — gdzie mieszkania zdrożały najmniej
Na rynku wtórnym najmniejszy procentowy wzrost odnotował Kraków — z 7 114 zł do 16 566,48 zł za metr kwadratowy, czyli zaledwie o 132,9%. Kolejne miejsca od końca zajmują Gdynia (+149,1%) oraz Wrocław (+157,5%). Warszawa uplasowała się na czwartym miejscu od końca z wynikiem +163,5%. Co ciekawe, Olsztyn, który wypadł najsłabiej na rynku pierwotnym, na rynku wtórnym plasuje się dopiero na piątym miejscu od końca (+189,9%) — wciąż wyraźnie poniżej średniej dla wszystkich miast.
| # | Miasto | Cena, III kw. 2006 (zł/m²) | Cena, I kw. 2026 (zł/m²) | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Kraków | 7 114,00 | 16 566,48 | +132,9% |
| 2 | Gdynia | 5 756,00 | 14 338,50 | +149,1% |
| 3 | Wrocław | 5 260,77 | 13 546,67 | +157,5% |
| 4 | Warszawa | 7 179,00 | 18 919,02 | +163,5% |
| 5 | Olsztyn | 3 414,43 | 9 898,40 | +189,9% |
| 6 | Szczecin | 3 189,80 | 9 960,50 | +212,3% |
| 7 | Opole | 3 164,08 | 9 937,90 | +214,1% |
| 8 | Łódź | 2 740,00 | 8 983,77 | +227,9% |
| 9 | Poznań | 3 751,81 | 12 378,17 | +229,9% |
| 10 | Białystok | 3 070,00 | 10 202,02 | +232,3% |
Wysoka baza wyjściowa jako główny czynnik
Na obu rynkach wzorzec jest zbieżny: najwolniej rosły ceny w miastach, które już w 2006 r. należały do najdroższych — Kraków, Warszawa, Wrocław i Gdynia były wtedy wyraźnie powyżej średniej krajowej. Wysoka baza wyjściowa oznacza, że nawet duży wzrost w złotówkach na metr kwadratowy przekłada się na relatywnie niższy wynik procentowy. Kraków jest tego najwyraźniejszym przykładem — mimo że cena mieszkania na rynku wtórnym wzrosła tam o 9 452,48 zł na metrze kwadratowym, procentowo jest to najniższy wynik ze wszystkich 17 badanych miast.
Olsztyn stanowi wyjątek od tej reguły — w 2006 r. nie należał do najdroższych rynków, a mimo to jego wzrost cen na rynku pierwotnym był najwolniejszy w kraju. Może to wynikać z mniejszej presji popytowej w mieście o stosunkowo stabilnej, niewielkiej populacji i ograniczonej skali nowego budownictwa mieszkaniowego w analizowanym okresie, choć dane BaRN nie pozwalają na jednoznaczne wskazanie przyczyny bez dodatkowej analizy podaży i popytu lokalnego.
Dane BaRN obejmują ceny ofertowe sprzedaży lokali mieszkaniowych w budownictwie wielorodzinnym w 16 miastach będących stolicami województw oraz w Gdyni, gdzie odbywa się znacząca część rynkowego obrotu. Ceny zawierają podatek VAT. Ranking obejmuje zmianę ceny ofertowej między III kwartałem 2006 r. (początek serii danych BaRN) a I kwartałem 2026 r. (dane najbardziej aktualne).
Źródło danych: NBP, baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN, dane za okres III kw. 2006 r. – I kw. 2026 r. Opracowanie własne na podstawie danych NBP.
