W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku popyt brutto na powierzchnie magazynowe w Polsce osiągnął 5,3 mln m kw., co oznacza wzrost o 20% rok do roku i ustanowienie nowego rekordu dla tego okresu. Jednym z najbardziej wyrazistych trendów jest rosnąca aktywność chińskich najemców, którzy w tym czasie wynajęli 1 mln m kw. powierzchni, odpowiadając za około 18% całkowitego popytu brutto. W połączeniu z ograniczoną nową podażą przyczyniło się to do dalszego spadku wskaźnika pustostanów i wyraźnego zacieśnienia warunków rynkowych.
Z najnowszych danych Knight Frank wynika, że polski rynek magazynowy utrzymuje wysoki poziom aktywności najemców. Od stycznia do września 2026 roku wynajęto łącznie 5,3 mln m kw. powierzchni, czyli o ponad 800 000 m kw. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. To najlepszy wynik w historii polskiego rynku magazynowego w pierwszych trzech kwartałach roku.
Chińscy najemcy coraz mocniej zaznaczają swoją obecność
Szczególnie interesującym zjawiskiem jest skala ekspansji chińskich przedsiębiorstw. W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku firmy z Chin wynajęły w Polsce około 1 mln m kw. powierzchni magazynowej. To więcej niż łączny wolumen powierzchni wynajętej przez chińskich najemców we wszystkich wcześniejszych latach ich obecności na polskim rynku. Ich udział w całkowitym popycie brutto wyniósł około 18%.
„Aktywność chińskich najemców to obecnie jeden z najważniejszych trendów na polskim rynku magazynowym. Skala popytu wygenerowanego przez tę grupę w ciągu zaledwie dziewięciu miesięcy pokazuje, jak szybko rośnie jej znaczenie. W połączeniu z ograniczoną dostępnością nowej powierzchni przekłada się to na spadek liczby dostępnych modułów, wzmacnia pozycję właścicieli i wspiera wzrost czynszów efektywnych. Ograniczona dostępność powierzchni oznacza również rozpoczynanie przez najemców procesów związanych z przedłużeniami kończących się umów z dużo większym wyprzedzeniem, aby w analizie alternatywnych opcji móc uwzględnić również opcje dopiero możliwe do wybudowania przez deweloperów”, – komentuje Przemysław Piętak, Director, Head of Industrial & Logistics Agency w Knight Frank.
Mniej nowej powierzchni, niższy poziom pustostanów
Wysokiemu popytowi towarzyszy ograniczona aktywność deweloperska w zakresie oddawania nowych obiektów. Od początku roku do końca września na rynek dostarczono 1,58 mln m kw. powierzchni magazynowej. Wynik ten pozostał na zbliżonym poziomie do odnotowanego rok wcześniej i był jednym z najniższych od blisko dekady.
Konsekwencją wysokiego popytu i ograniczonej nowej podaży jest spadek dostępności powierzchni. Na koniec III kwartału 2026 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 5,7%, osiągając najniższy poziom od IV kwartału 2022 roku. Szczególnie widoczne zmiany odnotowano w regionach cieszących się dużym zainteresowaniem chińskich najemców. Na Dolnym Śląsku i w Polsce Centralnej wskaźnik pustostanów obniżył się do zaledwie 3,5%.
„Obecna sytuacja pokazuje, jak istotne staje się dopasowanie decyzji lokalizacyjnych do rzeczywistej dostępności powierzchni. Przy malejącej liczbie wolnych modułów i ograniczonej podaży nowych obiektów najemcy muszą z większym wyprzedzeniem planować swoje potrzeby. Jednocześnie rosnąca aktywność deweloperów wskazuje, że rynek zaczyna reagować na obserwowane ograniczenia”, – dodaje Przemysław Piętak.
Deweloperzy zwiększają aktywność
Malejąca dostępność powierzchni skłania deweloperów do uruchamiania kolejnych inwestycji. Na koniec września 2026 roku w budowie znajdowało się 1,67 mln m kw. powierzchni magazynowej. W samym III kwartale rozpoczęto realizację projektów o łącznej powierzchni około 740 000 m kw.
Łączny wolumen powierzchni, której budowę rozpoczęto w pierwszych trzech kwartałach 2026 roku, wyniósł blisko 1,5 mln m kw. Warto podkreślić, że ponad 60% powierzchni znajdującej się w budowie było już zabezpieczone umowami przednajmu.
„Dane za pierwsze trzy kwartały 2026 roku pokazują rynek, na którym silny popyt spotyka się z ograniczoną dostępnością nowej powierzchni. Wzrost aktywności deweloperów jest naturalną odpowiedzią na te warunki, jednak znaczący udział projektów zabezpieczonych umowami przednajmu wskazuje, że nowa podaż w dużej mierze odpowiada na konkretne potrzeby najemców”, – mówi Szymon Sobiecki, Senior Analyst, Research, Knight Frank.
Czynsze stabilne, ale warunki najmu ulegają zmianie
Czynsze ofertowe w III kwartale 2026 roku pozostały stabilne. W przypadku dużych obiektów magazynowych typu big-box mieściły się w przedziale 3,8-5,0 EUR/ m kw. miesięcznie, natomiast dla projektów logistyki miejskiej i mniejszych obiektów magazynowych (SBU) wynosiły od 5,0 do 7,5 EUR/ m kw. miesięcznie.
Jednocześnie malejąca dostępność powierzchni przekłada się na ograniczanie zachęt oferowanych najemcom przez właścicieli nieruchomości, co powoduje wzrost efektywnych stawek czynszowych.
Rynek inwestycyjny również zyskuje na aktywności
Pozytywne tendencje widoczne są również na rynku inwestycyjnym. W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku wartość transakcji w sektorze magazynowym osiągnęła 1,3 mld EUR, co oznacza wzrost o 54% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Szczególnie istotny był powrót dużych transakcji, ponieważ cztery umowy o wartości przekraczającej 100 mln EUR odpowiadały za około połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Inwestorzy koncentrowali się przede wszystkim na nowoczesnych aktywach magazynowych zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu, które zapewniają stabilne i przewidywalne przepływy pieniężne.
Wysoka aktywność inwestycyjna potwierdza, że sektor magazynowy pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych klas aktywów na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, korzystając zarówno z silnego popytu najemców, jak i trwałych fundamentów operacyjnych
Polski rynek magazynowy pozostaje jednym z kluczowych obszarów aktywności najemców i inwestorów. Rekordowy popyt, rosnąca rola chińskich przedsiębiorstw oraz ograniczona dostępność powierzchni będą należeć do najważniejszych czynników kształtujących jego sytuację w kolejnych kwartałach.
