Rynek wtórny zaczyna dostosowywać ceny do silnej konkurencji ze strony deweloperów. Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, w październiku średnia cena metra kwadratowego mieszkań używanych spadła w większości metropolii, mimo że oferta lokali z drugiej ręki nadal się kurczyła. Jednocześnie więcej mieszkań niż we wrześniu zniknęło z rynku, czyli zostało sprzedanych lub wycofanych z oferty.
– Rzadko zdarza się sytuacja, w której kurcząca się oferta mieszkań nie prowadzi do wzrostu cen. Tymczasem właśnie z takim zjawiskiem mamy obecnie do czynienia. Mieszkań na sprzedaż jest mniej niż przed rokiem, ale w większości metropolii ich średnie ceny spadają – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że pod koniec października w całym kraju dostępnych było ok. 131,5 tys. unikalnych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań z drugiej ręki wobec 134 tys. miesiąc wcześniej. Sam spadek oferty nie jest jednak niczym niezwykłym. Po wakacjach aktywność kupujących zwykle rośnie, dlatego liczba mieszkań sprzedanych lub wycofanych z rynku jest większa od liczby nowych ogłoszeń.
W październiku do sprzedaży trafiło 32,5 tys. mieszkań, czyli o 2 proc. więcej niż we wrześniu, a z rynku zniknęło 35 tys. lokali sprzedanych lub wycofanych z oferty, o prawie 8 proc. więcej. Problem w tym, że od półtora roku ogólna liczba unikalnych ogłoszeń na rynku wtórnym znajduje się w trendzie spadkowym. W porównaniu z rekordowym poziomem z marca 2025 r. wybór mieszkań zmniejszył się aż o jedną czwartą, a w ostatnich 12 miesiącach – o 12 proc.
Oferta nadal topnieje
Ten trend zauważalny jest także w największych miastach, na które przypadało w październiku przeszło 35 proc. wszystkich mieszkań oferowanych na rynku wtórnym. Według Adradar w Warszawie liczba dostępnych lokali spadła z 14 tys. do 13,8 tys., we Wrocławiu z 7,7 tys. do 7,6 tys., a w Trójmieście również z 7,7 tys. do 7,6 tys. mieszkań. Mniejszy wybór mieli także kupujący w Poznaniu, gdzie oferta skurczyła się z 3,6 tys. do 3,4 tys. lokali oraz w Katowicach, gdzie spadła z 2,3 tys. do 2,2 tys. mieszkań. Bez zmian pozostała liczba mieszkań dostępnych w Łodzi (4,5 tys.). Jedyną metropolią, w której oferta wzrosła, był Kraków, gdzie zwiększyła się z 7,5 tys. do 7,6 tys. lokali.
W ujęciu rocznym oferta była mniejsza we wszystkich analizowanych miastach. Największy spadek odnotowano w Warszawie (22 proc.), Łodzi (18 proc.) i Wrocławiu (17 proc.).
Ceny spadły w większości metropolii
Tymczasem październik przyniósł spadki średniej ceny ofertowej metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego w większości metropolii. Według portalu GetHome.pl w Warszawie średnia obniżyła się z 18,1 tys. zł do 17,9 tys. zł za metr kwadratowy, w Trójmieście z 17,6 tys. zł do 17,3 tys. zł, a w Katowicach z 12,1 tys. zł do 11,7 tys. zł. Korekta nastąpiła także w Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wróciła do poziomu 16,8 tys. zł. Z kolei we Wrocławiu średnia wzrosła do 14,8 tys. zł, natomiast w Łodzi i Poznaniu pozostała praktycznie bez zmian i wyniosła odpowiednio: ok. 9,1 tys. i 12,1 tys. zł za metr kwadratowy.
– Obniżki cen mogły pobudzić popyt, skoro mimo kurczącej się oferty mieszkań używanych liczba lokali sprzedanych lub wycofanych z rynku wzrosła. Nie można wykluczyć, że część właścicieli zaakceptowała nowe realia konkurencyjne i zaczęła bardziej realistycznie wyceniać swoje mieszkania, co mogło przyczynić się do większej liczby transakcji – komentuje Marek Wielgo.
Według niego na razie byłoby przedwczesne wyciąganie daleko idących wniosków. Kolejne miesiące zwykle przynoszą sezonowe osłabienie aktywności na rynku mieszkaniowym. Dopiero dane za listopad i grudzień pokażą, czy październikowy wzrost liczby mieszkań znikających z rynku był jednorazowym zjawiskiem, czy początkiem trwalszego trendu.
Jeśli jednak większa aktywność kupujących utrzyma się mimo malejącej oferty, będzie to mogło oznaczać, że rynek wtórny coraz skuteczniej dostosowuje się do konkurencji ze strony rynku pierwotnego. Deweloperzy dysponują rekordową ofertą mieszkań, w tym gotowych, a część z nich jest sprzedawana z rabatami lub dodatkowymi bonusami.
Deweloperzy mają dziś więcej do zaoferowania
Jeszcze dwa-trzy lata temu oferta mieszkań używanych była w wielu miastach porównywalna z ofertą deweloperów, a czasem nawet większa. Tymczasem październikowe dane pokazują, że dziś sytuacja jest dokładnie odwrotna. We wszystkich analizowanych metropoliach kupujący mieli do wyboru więcej nowych mieszkań niż lokali z drugiej ręki.
Największa dysproporcja występowała w Łodzi, gdzie oferta deweloperów liczyła 10,7 tys. mieszkań, podczas gdy na rynku wtórnym dostępnych było tylko 4,5 tys. lokali. Oznacza to, że nowych mieszkań było niemal dwa i pół razy więcej. Podobnie było w Poznaniu (8 tys. wobec 3,4 tys.) oraz w Krakowie (12,3 tys. wobec 7,6 tys.).
Także w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach przewaga rynku pierwotnego była wyraźna. W stolicy kupujący mogli wybierać spośród blisko 18 tys. nowych mieszkań i 13,8 tys. używanych. We Wrocławiu proporcje wynosiły odpowiednio 10,6 tys. i 7,6 tys., a w Trójmieście 9,4 tys. i 7,6 tys. lokali.
To o tyle istotne, że równocześnie mieszkania używane pozostają tańsze od nowych we wszystkich siedmiu metropoliach. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania była wyższa o ponad 2 tys. zł niż lokalu z rynku wtórnego, we Wrocławiu – o blisko 1,5 tys. zł, w Trójmieście – o ok. 800 zł, a w Poznaniu – o ponad 2,5 tys. zł. Jeszcze większa różnica występowała w Łodzi, gdzie metr kwadratowy nowego mieszkania był droższy o ponad 2,6 tys. zł.
Właściciele mieszkań z rynku wtórnego nie mogą już zakładać, że ograniczona podaż będzie automatycznie wspierała wzrost cen. Dziś muszą brać pod uwagę, że kupujący mają do wyboru znacznie więcej nowych mieszkań niż używanych.
– Gdyby o wyborze mieszkania decydowała wyłącznie cena, rynek wtórny powinien korzystać ze swojej przewagi cenowej. Tymczasem kupujący mają do dyspozycji rekordowo szeroką ofertę deweloperów, którzy dodatkowo coraz częściej kuszą rabatami, promocjami czy elastycznymi harmonogramami płatności. W efekcie właściciele mieszkań z drugiej ręki muszą konkurować nie tylko między sobą, ale również z bardzo dużą i zróżnicowaną ofertą nowych lokali – podsumowuje ekspert portalu GetHome.pl.
