We wrześniu 2026 r. nowe rozporządzenie o warunkach technicznych budynków miało zastąpić dotychczasowe przepisy. Nie weszło jednak w życie, a poprzednie utraciło moc. Obecnie inwestycje można nadal przygotowywać i prowadzić dzięki przepisom przejściowym, ale nie rozwiązują one wszystkich problemów. Dla inwestorów oznacza to przede wszystkim potrzebę sprawdzenia, według jakich wymagań powstaje projekt i czy urząd będzie mógł go na tej podstawie zatwierdzić.
Ustawodawca dopuścił stosowanie dotychczasowych wymagań przez 18 miesięcy, licząc od 20 września 2026 r. Przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, odrębne zatwierdzenie projektu lub dokonywaniu zgłoszenia budowy inwestor powinien złożyć urzędowi oświadczenie o ich stosowaniu. Samo przygotowanie projektu według wcześniejszych zasad nie wystarczy. Dokonany wybór będzie obejmował również projekt techniczny i dalsze decyzje dotyczące całej inwestycji.
Przed zleceniem projektu warto więc uzgodnić z projektantem, jakie przepisy zostaną zastosowane, kto przygotuje oświadczenie i na którym etapie zostanie ono złożone do urzędu. Będzie to miało znaczenie również w przypadku, gdy dokumentacja jest już gotowa, a postępowanie nadal trwa. Wcześniej wydane pozwolenia na budowę nie tracą natomiast ważności tylko dlatego, że rozporządzenie przestało obowiązywać.
Większej uwagi wymagają remonty, przebudowy i inne prace w istniejących budynkach. Ustawa pozwala korzystać ze starych wymagań przy wskazanych w niej pracach niewymagających pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Nie obejmuje jednak równie jasno wszystkich robót wymagających zgłoszenia. Nie rozstrzyga też wprost sytuacji wszystkich spraw rozpoczętych przed zmianą przepisów. Dlatego nie wystarczy ogólne zapewnienie, że stare zasady można stosować jeszcze przez półtora roku. Trzeba sprawdzić, czy dotyczy to konkretnej inwestycji.
Największym ryzykiem jest wydłużenie przygotowania inwestycji. Wątpliwości urzędu mogą prowadzić do dodatkowych wezwań, uzupełniania dokumentacji i sporów o rozwiązania projektowe. Dla inwestora oznacza to potencjalnie dłuższe finansowanie, przesunięcie rozpoczęcia prac czy późniejsze oddanie powierzchni najemcom. Brak nowego rozporządzenia nie zwalnia przy tym z wymagań bezpieczeństwa ani z obowiązku projektowania zgodnie z wiedzą techniczną.
Jeżeli brak nowych przepisów lub niezgodne z prawem działanie urzędu spowodują wymierne straty, można rozważyć dochodzenie odszkodowania. Zwłaszcza przy roszczeniu związanym z niewydaniem rozporządzenia wykazanie odpowiedzialności może być jednak bardzo trudne. Trzeba udowodnić naruszenie prawa, wysokość szkody i to, że właśnie ono spowodowało dodatkowe koszty lub utratę zysku. Konieczne będzie też wyjaśnienie, dlaczego możliwości stosowania dotychczasowych wymagań nie pozwalały uniknąć strat. Samo opóźnienie inwestycji ani wydatki poniesione w oczekiwaniu na zapowiadane zmiany nie wystarczą.
W międzyczasie Ministerstwo wciąż proceduje prace nad nowym rozporządzeniem. Projekt w obecnie dostępnej formie przewiduje zmiany, które mogą wpłynąć zarówno na układ budynku, jak i budżet inwestycji. Obejmują one m.in. szerszy obowiązek zapewnienia wind, lepszą ochronę mieszkań przed hałasem oraz wymagania przeciwpożarowe dla fotowoltaiki i magazynów energii. Przykładowo winda ma być wymagana w budynkach wielorodzinnych mających co najmniej trzy kondygnacje, z wyłączeniem z tej liczby kondygnacji mieszczących wyłącznie pomieszczenia techniczne. Projekt dopuszcza również brak windy w budynku trzykondygnacyjnym, jeżeli wszystkie pomieszczenia ostatniej kondygnacji należą do mieszkań dwupoziomowych. Nie są to jednak jeszcze obowiązujące wymagania. Treść projektu była już korygowana, m.in. w następstwie uwag Komisji Europejskiej, a ostateczne brzmienie przepisów nie jest jeszcze przesądzone.
Dla dalszego prowadzenia inwestycji istotne mogą okazać się również projektowane przepisy przejściowe. Projekt zakłada bowiem zachowanie dotychczasowych zasad m.in. wtedy, gdy przed wejściem nowego rozporządzenia złożono wniosek o pozwolenie na budowę, odrębne zatwierdzenie projektu lub zmianę pozwolenia albo dokonano zgłoszenia budowy lub innych robót. Przewiduje także możliwość wyboru nowych przepisów na wniosek inwestora. Jeżeli rozwiązania te zostaną utrzymane, wejście nowego rozporządzenia w życie nie powinno oznaczać automatycznej konieczności przeprojektowania wszystkich rozpoczętych inwestycji.
