Rozwiązanie współpracy z wykonawcą bywa przedstawiane jako sposób na uratowanie opóźnionej inwestycji. Z prawnego punktu widzenia może jednak oznaczać początek znacznie poważniejszego konfliktu: o wartość wykonanych robót, zasadność kar umownych, koszty dokończenia budowy i odpowiedzialność za straty poniesione przez obie strony.
W maju 2026 r. Zarząd Dzielnicy Wesoła w Warszawie odstąpił od umowy z firmą MKL-BUD, generalnym wykonawcą Kulturoteki w Starej Miłośnie. Wartość kontraktu wynosiła około 27,3 mln zł brutto. Według informacji przekazanych przez zamawiającego w chwili odstąpienia zaawansowanie robót wynosiło 32%, mimo wcześniejszego trzykrotnego aneksowania umowy i przesunięcia terminu zakończenia inwestycji. W październiku pojawiły się kolejne informacje. Na plac budowy weszli następni wykonawcy, prowadzone są prace przy konstrukcji i dachu, a inwestor przygotowuje dalsze zamówienia niezbędne do ukończenia obiektu.
Nie znamy pełnej dokumentacji kontraktowej ani stanowiska MKL-BUD dotyczącego przyczyn zakończenia współpracy. Nie ma więc podstaw do rozstrzygania, która ze stron ponosi odpowiedzialność za powstałą sytuację. Przypadek ten dobrze ilustruje jednak problem występujący w wielu inwestycjach publicznych i prywatnych. Odstąpienie od umowy może zakończyć współpracę z dotychczasowym wykonawcą, ale nie kończy wzajemnych rozliczeń. Niekiedy dopiero wówczas powstaje najtrudniejszy etap całego przedsięwzięcia.
Prawo do odstąpienia nie oznacza jeszcze prawa do odszkodowania. W praktyce sporów budowlanych często spotyka się przekonanie, że skoro inwestor skutecznie odstąpił od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy, to może automatycznie obciążyć go wszystkimi kosztami wynikającymi z przerwania i dokończenia inwestycji. Takie założenie jest zbyt daleko idące. Podstawą odstąpienia mogą być postanowienia kontraktu albo przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności dotyczące opóźnienia w rozpoczęciu lub prowadzeniu robót, zagrożenia niedotrzymaniem terminu czy nienależytego wykonywania zobowiązania. Każda z tych podstaw wymaga jednak spełnienia określonych przesłanek. Samo stwierdzenie opóźnienia nie zawsze wystarcza. Konieczne może być ustalenie, jakie były jego rzeczywiste przyczyny, czy wykonawca odpowiadał za ich powstanie, czy inwestor prawidłowo współdziałał przy realizacji kontraktu oraz czy spełniono warunki skorzystania z uprawnienia do odstąpienia.
Nie można również utożsamiać skuteczności odstąpienia z zasadnością wszystkich roszczeń zgłaszanych następnie przez inwestora. Kara umowna, odszkodowanie uzupełniające, koszty wykonawstwa zastępczego i roszczenia związane z wadami robót mają odrębne podstawy prawne. Mogą występować równolegle, ale ich dochodzenie podlega określonym ograniczeniom. W szczególności nie każde zwiększenie kosztów ukończenia inwestycji stanowi automatycznie szkodę, za którą odpowiada poprzedni wykonawca.
Wykonawstwo zastępcze: konieczność gospodarcza czy źródło kolejnego sporu? Po odstąpieniu od umowy inwestor musi zwykle podjąć decyzję o dalszym losie przedsięwzięcia. Pozostawienie niedokończonego obiektu może powodować degradację wykonanych robót, wzrost kosztów finansowania i dalsze straty. Kontynuowanie budowy wymaga natomiast zaangażowania kolejnych wykonawców, często na warunkach mniej korzystnych niż przewidziane w pierwotnym kontrakcie. Powstaje pytanie, w jakim zakresie różnicę kosztów można przenieść na dotychczasowego wykonawcę.
Odpowiedź zależy przede wszystkim od podstawy prawnej roszczenia i treści umowy. Inne znaczenie mają postanowienia przewidujące wykonanie określonych czynności na koszt wykonawcy, a inne ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej wynikające z art. 471 k.c. Nie wystarczy wykazać, że nowy wykonawca otrzymał wyższe wynagrodzenie. Trzeba jeszcze ustalić, czy dodatkowy koszt pozostaje normalnym następstwem naruszenia zobowiązania przez poprzedniego wykonawcę.
Znaczenie ma także sposób wyboru nowego wykonawcy, zakres powierzonych mu prac i racjonalność poniesionych wydatków. Jeżeli nowy kontrakt obejmuje roboty wcześniej nieprzewidziane, zmiany projektowe albo rozwiązania o wyższym standardzie, nie można bez dalszej analizy obciążać poprzedniego wykonawcy pełną różnicą wynagrodzeń. Podobnie należy oceniać koszty wynikające ze wzrostu cen materiałów i usług. Sam fakt, że pojawiły się po odstąpieniu od umowy, nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności dotychczasowego wykonawcy. W sporach tego rodzaju zasadnicze znaczenie ma zatem nie tylko wykazanie wysokości poniesionych wydatków, ale również ich prawidłowe przyporządkowanie do przyczyn przerwania realizacji kontraktu.
Najtrudniejszy moment: ustalenie, co rzeczywiście zostało wykonane. Jednym z najpoważniejszych źródeł konfliktów po odstąpieniu od umowy jest rozliczenie robót wykonanych przed zakończeniem współpracy. Wartość takich robót nie zawsze odpowiada kwotom wynikającym z dotychczasowych faktur czy protokołów częściowych. Spór może dotyczyć stopnia zaawansowania, jakości wykonania, zgodności z dokumentacją projektową, a także materiałów znajdujących się na placu budowy.
Szczególnego znaczenia nabiera inwentaryzacja stanu robót. Powinna ona umożliwiać nie tylko określenie zakresu wykonanych prac, ale również późniejsze odróżnienie ewentualnych wad istniejących w chwili przejęcia budowy od uszkodzeń powstałych już po zakończeniu współpracy z dotychczasowym wykonawcą. W przypadku inwestycji kontynuowanej przez kolejny podmiot ma to fundamentalne znaczenie dowodowe. Jeżeli następny wykonawca dokonuje ingerencji w istniejącą konstrukcję, usuwa określone elementy lub prowadzi roboty naprawcze, odtworzenie pierwotnego stanu budowy może okazać się bardzo trudne. Wówczas spór przestaje dotyczyć wyłącznie dokumentów kontraktowych. Wymaga rekonstrukcji przebiegu procesu budowlanego, często przy udziale biegłych i na podstawie niepełnego materiału dowodowego. Wieloletnie postępowania sądowe dotyczące inwestycji budowlanych nierzadko koncentrują się właśnie na tych zagadnieniach, a nie na samym oświadczeniu o odstąpieniu od umowy.
Kary umowne nie rozwiązują problemu rozliczeń. W przypadku kontraktu dotyczącego Kulturoteki opublikowane informacje wskazują, że dokumentacja przewidywała karę za odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy, kary związane ze zwłoką oraz limit ich łącznej wysokości. Nie oznacza to jednak, że wszystkie te sankcje mogą zostać automatycznie naliczone i skutecznie wyegzekwowane. W praktyce konieczne jest zbadanie relacji między poszczególnymi karami, zakresu zabezpieczanych nimi naruszeń oraz skutków odstąpienia od umowy. Szczególnie istotna pozostaje kwestia kumulowania kary za zwłokę z karą za odstąpienie. Dopuszczalność takiego rozwiązania nie może być oceniana w oderwaniu od konstrukcji kontraktu, charakteru naruszeń oraz zasad wynikających z orzecznictwa Sądu Najwyższego. Nawet skutecznie zastrzeżona kara umowna może podlegać miarkowaniu na podstawie art. 484 § 2 k.c., jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo kara jest rażąco wygórowana. Nie oznacza to oczywiście, że częściowe wykonanie robót automatycznie uzasadnia jej obniżenie. Ocena wymaga uwzględnienia całokształtu okoliczności, w tym znaczenia naruszenia dla interesów wierzyciela.
Równie istotna jest kwestia odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary. Zgodnie z art. 484 § 1 k.c. możliwość jego dochodzenia zależy co do zasady od odpowiedniego zastrzeżenia umownego. W konsekwencji wysokość kar przewidzianych w kontrakcie nie musi odpowiadać rzeczywistemu rozmiarowi odpowiedzialności finansowej stron.
Odstąpienie może zagrozić również samemu wykonawcy. W publicznej dyskusji o przerwanych inwestycjach najwięcej uwagi poświęca się zwykle stratom inwestora i opóźnieniom w oddaniu obiektu. Nie można jednak pomijać sytuacji przedsiębiorstwa wykonawczego. Utrata znaczącego kontraktu może oznaczać nie tylko utratę planowanych przychodów, lecz także konieczność rozliczenia podwykonawców, dostawców, leasingodawców i instytucji finansujących działalność. Jeżeli inwestor dodatkowo nalicza wysokie kary umowne, zatrzymuje zabezpieczenie należytego wykonania kontraktu albo dochodzi kosztów wykonawstwa zastępczego, łączna wartość potencjalnych obciążeń może przekroczyć możliwości finansowe przedsiębiorstwa. Problem jest szczególnie dotkliwy dla średnich firm budowlanych, które często realizują kilka dużych kontraktów równocześnie, dysponując ograniczonym kapitałem obrotowym. Jedno niekorzystne rozliczenie może wpływać na zdolność do realizacji pozostałych zamówień, dostęp do finansowania i wiarygodność wobec kontrahentów.
W przypadku zamówień publicznych pojawia się dodatkowo ryzyko konsekwencji dla udziału w przyszłych postępowaniach. Okoliczności rozwiązania wcześniejszej umowy mogą mieć znaczenie przy ocenie przesłanek wykluczenia wykonawcy, z uwzględnieniem warunków określonych w Prawie zamówień publicznych. Nie każde odstąpienie od kontraktu prowadzi jednak do takiego skutku. Konieczne jest spełnienie ustawowych przesłanek, a wykonawcy przysługują określone instrumenty ochrony, w tym możliwość wykazania podjęcia działań naprawczych. W ten sposób konflikt dotyczący jednej inwestycji może wywołać skutki znacznie wykraczające poza jej pierwotną wartość.
Zakończenie umowy to początek odpowiedzialności za decyzje podjęte później. W sporach budowlanych duże znaczenie przypisuje się przyczynom opóźnienia i ocenie, czy odstąpienie od umowy było uzasadnione. Są to kwestie fundamentalne, ale nie wyczerpują problemu. Równie istotne okazują się decyzje podejmowane już po zakończeniu współpracy: sposób zabezpieczenia budowy, przeprowadzenia inwentaryzacji, rozliczenia podwykonawców, wyboru kolejnych wykonawców oraz dokumentowania dodatkowych kosztów. Decyzje te mogą przesądzić o tym, czy późniejsze roszczenia okażą się możliwe do udowodnienia.
Dotyczy to obu stron. Inwestor musi wykazać podstawy i wysokość swoich roszczeń, natomiast wykonawca powinien dysponować materiałem pozwalającym zakwestionować przypisywaną mu odpowiedzialność oraz dochodzić należnego wynagrodzenia.
Dlatego odstąpienie od kontraktu budowlanego nie powinno być traktowane jako definitywne zamknięcie problemu gospodarczego. W rzeczywistości oznacza ono często przejście od sporu o sposób i termin wykonania robót do sporu o ostateczny rozkład wielomilionowego ryzyka finansowego. A ten drugi spór bywa znacznie trudniejszy i kosztowniejszy niż pierwszy.
