Banki udzielają kredytów hipotecznych na rekordową skalę, ale zdolność kredytowa przykładowej rodziny 2+2 spadła w ciągu kwartału o ponad 50 tys. zł. Deweloperzy mają w ofercie rekordowo dużo mieszkań, jednak coraz mniej z nich mieści się w niższych przedziałach cenowych. Na rynku wtórnym Indeks Cen Mieszkań Metrohouse zatrzymał się zaledwie punkt od historycznego maksimum, choć kupujący nie odczuwają presji czasu, a sprzedający muszą częściej schodzić z ceny. To najważniejsze wnioski z jubileuszowego, 30. wydania raportu Barometr Metrohouse i Credipass, przygotowanego we współpracy z portalem RynekPierwotny.pl.
Rynek wtórny: ceny blisko szczytu, kupujący bez presji
Indeks Cen Mieszkań Metrohouse wzrósł w III kw. 2026 r. do 218,3 pkt – o 5,4% r/r. To najwyższy odczyt od dwóch lat, zaledwie o 1 pkt niższy od historycznego maksimum z III kw. 2024 r. Wzrostom cen nie towarzyszy jednak presja popytu – Indeks Popytu przekroczył w tym roku 100 pkt tylko w marcu. Sprzedający muszą coraz częściej korygować oczekiwania: różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową wynosiła od 2,8% w Warszawie do 5% w Łodzi, a negocjacje z kupującym obniżały cenę o kolejne 1,2–3,2%. Najmniej skłonni do ustępstw pozostają sprzedający w stolicy, gdzie negocjacje odbierały średnio zaledwie 1,2% ceny.
– Ceny są o krok od rekordu, ale trudno mówić o rynkowej gorączce. Kupujący mają w czym wybierać, także wśród gotowych mieszkań deweloperskich, więc nie podejmują decyzji pod presją czasu. Rynek wyraźnie się rozwarstwia: co trzecie mieszkanie w Warszawie znajduje nabywcę w ciągu miesiąca, a jednocześnie rośnie grupa ofert, które czekają na kupca ponad rok – to już 7% transakcji. O tym, do której grupy trafi nieruchomość, w największym stopniu decyduje realistyczna cena wyjściowa i znajomość lokalnej konkurencji – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.
28% kupujących nabywało swoje pierwsze mieszkanie, a 18% klientów deklarowało zakup inwestycyjny. Po stronie sprzedających najczęstszym motywem (29%) była chęć zamiany mieszkania na większe, a co siódma sprzedaż (15%) dotyczyła nieruchomości odziedziczonej.
Rynek pierwotny: mieszkań dużo, ale tanich coraz mniej
Deweloperzy mają w ofercie rekordową liczbę mieszkań, w tym ok. 20 tys. lokali gotowych do odbioru w największych miastach. Rosnąca oferta nie oznacza jednak, że mieszkania stają się bardziej dostępne cenowo. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl największy kwartalny wzrost średniej ceny ofertowej odnotowano we Wrocławiu – o 4,7%, do 16 026 zł/m kw. W Warszawie średnia wyniosła 19 959 zł/m kw. (+0,1% kw./kw.), w Gdańsku 18 839 zł, a w Krakowie 17 207 zł.
– Wzrostu średnich cen nie należy automatycznie utożsamiać z podwyżkami w już realizowanych inwestycjach. Na statystyki coraz mocniej wpływa zmiana struktury oferty: ubywa mieszkań z najniższych przedziałów cenowych, a przybywa droższych. W Warszawie w ciągu roku liczba lokali kosztujących do 15 tys. zł za metr zmniejszyła się z ok. 5,2 tys. do 4,2 tys., czyli o blisko 20%, a tych droższych niż 20 tys. zł za metr przybyło o 34%. Dla kupujących liczy się więc nie tylko to, ile mieszkań jest na rynku, ale przede wszystkim, ile z nich odpowiada ich możliwościom finansowym – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, współautor raportu.
Podobne zmiany widać w innych metropoliach. W Krakowie oferta lokali wycenionych na ponad 20 tys. zł/m kw. zwiększyła się w ciągu roku o blisko 60%. W Gdańsku udział mieszkań do 15 tys. zł/m kw. spadł z 38% do 28% oferty, a w Poznaniu liczba lokali kosztujących do 12 tys. zł/m kw. zmniejszyła się o 32%.
Rekordowa akcja kredytowa, ale klient może pożyczyć mniej
Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych w III kw. 2026 r. sięgnęła 42,08 mld zł – o 4,7% więcej niż w poprzednim kwartale i najwięcej w historii. Według BIK w ciągu trzech kwartałów 2026 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na 116,4 mld zł, czyli o ok. 10 mld zł więcej niż w całym 2025 r. Te liczby trzeba jednak czytać uważnie: blisko jedną trzecią nowej akcji kredytowej stanowią refinansowania, więc statystyki rosną szybciej niż liczba osób, które faktycznie kupują mieszkanie.
Jednocześnie otoczenie stało się mniej przyjazne dla kredytobiorców. Inflacja we wrześniu wzrosła do 4,1% r/r, a w ofertach banków – mimo utrzymania stopy referencyjnej NBP na poziomie 3,75% – oprocentowanie okresowo stałe nadal jest wyższe niż zmienne. Średnio wynosi ono 6,23% wobec 5,48% przy stopie zmiennej. Przy zakupie mieszkania za 800 tys. zł oznacza to ratę 3 932 zł przy stopie stałej i 3 625 zł przy zmiennej – ok. 300 zł różnicy miesięcznie. Droższy kredyt od razu przełożył się na zdolność kredytową: dla rodziny 2+2 spadła ona z rekordowych 803 tys. zł do 751 tys. zł, a dla singla z 555 tys. zł do 505 tys. zł.
| Kredytobiorca | II kw. 2026 | III kw. 2026 | Zmiana |
| Rodzina 2+2* | 803 000 zł | 751 000 zł | -52 000 zł |
| Para (związek nieformalny)* | 883 000 zł | 874 000 zł | -9 000 zł |
| Singiel** | 555 000 zł | 505 000 zł | -50 000 zł |
* dochód gospodarstwa 12 000 zł netto, ** dochód 7 500 zł netto. Źródło: Raport Barometr Metrohouse i Credipass.
– Trzeci kwartał pokazał, że do wzrostu kosztów kredytów hipotecznych wcale nie jest potrzebna podwyżka stóp procentowych. Banki, ustalając oprocentowanie na pięć lat, muszą brać pod uwagę nie tylko dzisiejsze stopy NBP, ale też ryzyko ich przyszłych zmian, a w rozmowach ekonomistów temat obniżek zastąpiła dyskusja o możliwych podwyżkach. Szczególnie uważnie sytuację powinny śledzić osoby, którym właśnie kończy się pierwszy, pięcioletni okres stałego oprocentowania, np. z umów zawartych w 2021 roku. Muszą zdecydować czy przyjąć nową stałą stopę, przejść na zmienną, czy poszukać innego banku – a przy rosnących różnicach między ofertami ten wybór będzie ważył na domowym budżecie przez kolejne lata – komentuje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass, współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.
Mimo spadku zdolności kredytowej klienci pożyczają coraz więcej. Średnia kwota wnioskowanego kredytu przez cały kwartał utrzymywała się powyżej 520 tys. zł, a w lipcu osiągnęła rekordowe 538,5 tys. zł (dane BIK). W kredytach udzielonych za pośrednictwem Credipass najwyższa średnia kwota dotyczyła Warszawy (690 tys. zł), gdzie 29% umów opiewało na ponad 800 tys. zł. Najmocniej średnia wzrosła jednak poza największymi rynkami – do 458 tys. zł, czyli o ponad 75 tys. zł w porównaniu z II kwartałem.
