Firmy z rynku najmu mają ponad 2 mld zł zaległości. Studenci ograniczają wydatki na mieszkania

Zaległości firm zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami przekroczyły 2 mld zł. W ciągu roku wzrosły o 135,4 mln zł, a liczba przedsiębiorstw z przeterminowanymi zobowiązaniami zwiększyła się do 2234. Jednocześnie przybywa studentów, którzy mieszkają u rodziny lub znajomych bez opłat za najem. To grupa odpowiadająca średnio za ponad jedną czwartą popytu na rynku.

Z sierpniowych danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy BIK wynika, że firmy prowadzące wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, klasyfikowane pod kodem PKD 68.20.Z, miały blisko 2,018 mld zł zaległych zobowiązań. Kwota obejmuje zarówno zaległości pozakredytowe ujawnione w rejestrze, jak i opóźnione zobowiązania kredytowe odnotowane w BIK.

W porównaniu z poprzednim rokiem zaległości wzrosły o 7,2 proc. W sierpniu 2024 r. wynosiły około 1,62 mld zł. W ciągu dwóch lat zwiększyły się więc o niemal 400 mln zł, czyli o około jedną czwartą.

Dane dotyczą przedsiębiorstw z określonej kategorii działalności. Nie opisują zadłużenia wszystkich właścicieli wynajmujących mieszkania ani zaległości czynszowych samych lokatorów.

Przybywa firm z problemami płatniczymi

Nieopłacone w terminie zobowiązania miały 2234 przedsiębiorstwa, o 147 więcej niż rok wcześniej. Liczba dłużników wzrosła o 7,1 proc., a więc niemal w takim samym tempie jak łączna wartość zaległości.

Średnio na jedną firmę przypadało 903,2 tys. zł przeterminowanych zobowiązań. W ujęciu rocznym kwota ta zmieniła się nieznacznie. Wzrostowi zaległości towarzyszy zatem rozszerzanie się grupy przedsiębiorstw z problemami płatniczymi. Sama średnia nie pozwala jednak ocenić, jaka część zadłużenia przypada na największych dłużników.

Sytuacja finansowa firm obsługujących nieruchomości pogarsza się w czasie, gdy część najemców ogranicza wydatki na zakwaterowanie. Widać to w wynikach badania studentów, choć oba zjawiska nie stanowią dowodu na bezpośredni związek przyczynowy.

Niemal połowa studentów mieszka bez opłat za najem

Według raportu Centrum AMRON i Warszawskiego Instytutu Bankowości „Studenci na rynku nieruchomości 2026” w roku akademickim 2025/2026 49 proc. studentów mieszkało u rodziny lub znajomych i nie płaciło za najem. Rok wcześniej odsetek ten wynosił 41 proc. Oznacza to wzrost o 8 pkt proc.

Z komercyjnego rynku najmu korzystała około jedna trzecia studentów, wobec 37 proc. w poprzedniej edycji badania. Mieszkanie u bliskich nie musi oznaczać całkowitego braku wydatków mieszkaniowych, ale pozwala uniknąć opłaty za wynajęcie pokoju lub lokalu.

Dane pokazują również, jak zmieniła się struktura kosztów zakwaterowania. W 2020 r. do 500 zł miesięcznie przeznaczało na ten cel 28 proc. studentów. W 2026 r. było to już tylko 5 proc. Najliczniejszą grupę, obejmującą 34 proc. badanych, stanowiły osoby wydające ponad 1500 zł miesięcznie.

Współdzielenie lokalu pozostaje częstym rozwiązaniem. Według raportu 56 proc. studentów dzieli mieszkanie z jedną osobą, a samodzielny wynajem całego lokalu wybiera 15 proc.

Mniej miejsca na podwyżki czynszów

Wybory studentów mają znaczenie dla właścicieli mieszkań i firm obsługujących najem. Według przywołanego badania NBP studenci są drugą co do wielkości grupą najemców i odpowiadają średnio za 27 proc. popytu. W segmencie pokoi ich udział wynosi od 39 proc. w Warszawie do 55 proc. w grupie sześciu największych aglomeracji.

Jeżeli większa część tej grupy pozostaje w domach rodzinnych lub szuka tańszego zakwaterowania, wynajmującym może być trudniej podnosić czynsze. Współdzielenie mieszkań pozwala najemcom rozłożyć koszty, a właścicieli zmusza do uwzględniania budżetów klientów przy ustalaniu cen.

Nie oznacza to jednak, że ograniczanie wydatków przez studentów wyjaśnia wzrost zaległości całej branży. Kategoria PKD 68.20.Z obejmuje szerszy zakres działalności niż wynajem mieszkań studentom.

– Oczywiście nie można jednoznacznie stwierdzić, że pozostawanie studentów w domach rodzinnych bezpośrednio powoduje wzrost zaległości firm z rynku nieruchomości. Widać jednak dwa powiązane zjawiska: najemcy w warunkach wysokich kosztów życia i niepewności ekonomicznej, ograniczają wydatki mieszkaniowe, a problemy płatnicze obejmują coraz szerszą grupę przedsiębiorstw. Jeśli popyt studentów będzie słabszy lub skupi się na najtańszych ofertach, część wynajmujących może mieć ograniczone możliwości podnoszenia czynszów i odbudowy rentowności – wskazuje dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.

W jego ocenie na sytuację wynajmujących wpływają również koszty energii, remontów i utrzymania nieruchomości oraz konkurencja ze strony najmu instytucjonalnego. W dłuższym okresie popyt będzie zależał także od dochodów gospodarstw domowych, sytuacji na rynku pracy i liczby osób w wieku studenckim.

Mazowsze z największą kwotą zaległości, Łódzkie z najwyższą średnią

Firmy z województwa mazowieckiego miały 764,5 mln zł zaległości, czyli około 38 proc. kwoty odnotowanej w całym kraju. W regionie działało też najwięcej przedsiębiorstw z przeterminowanymi zobowiązaniami — 522.

Na kolejnych miejscach pod względem wartości zaległości znalazły się województwa małopolskie z kwotą 318,5 mln zł oraz łódzkie z 205,1 mln zł. Łącznie na te trzy regiony przypadało około 64 proc. zaległości branży.

Najwyższa średnia zaległość na firmę występowała jednak w Łódzkiem i wynosiła 1,75 mln zł. W Małopolsce było to 1,70 mln zł, a na Podlasiu 1,58 mln zł.

Najmniejsze zaległości odnotowano w województwie świętokrzyskim — 2,4 mln zł przy 29 dłużnikach. Porównanie samych kwot nie jest jednak rankingiem ryzyka prowadzenia działalności w poszczególnych regionach. Do takiej oceny potrzebne byłyby również dane o liczbie wszystkich firm z branży i skali ich działalności.