Inwestycje w nieruchomości komercyjne wzrosły o 81 proc. Do Polski trafiło 4,7 mld euro

W pierwszych trzech kwartałach 2026 r. wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych sięgnęła 4,7 mld euro, o 81 proc. więcej niż rok wcześniej. To najlepszy wynik za ten okres od 2018 r. Według Avison Young wzrost napędzały duże transakcje portfelowe oraz powrót kapitału poszukującego nieruchomości wysokiej jakości.

Rynek się rozpędza

Rynek w liczbach:

• 4,7 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie Q1-Q3 (+ 81% r/r)
• 93 transakcje
• Najlepszy okres Q1-Q3 od 2018 roku
• Znaczny wzrost liczby transakcji dużymi portfelami magazynowymi i handlowymi

Polski rynek inwestycyjny utrzymał silne tempo wzrostu na koniec III kwartału, a wolumen transakcji wzrósł o 81% w ujęciu rok do roku. Z końcem września całkowity wolumen inwestycyjny osiągnął 4,7 mld euro w ramach 93 zrealizowanych transakcji, co pokazuje znaczny wzrost wolumenu przy zachowaniu stabilnej płynności rynku. Na tak dobry wynik wpłynął spodziewany powrót kapitału typu „core” oraz duże transakcje portfelowe, czego odzwierciedleniem było aż 15 transakcji o wartości powyżej 100 mln euro każda. Wynik za okres od I do III kwartału 2026 r. był najlepszy pod względem wolumenu inwestycyjnego od 2018 r.

Największą aktywność inwestycyjną odnotowały sektory handlowy i magazynowy. Dojrzałość sektora handlowego ułatwiła realizację transakcji portfelowych, w tym dotyczących parków handlowych. Wyniki sektora magazynowego były z kolei napędzane przez duże transakcje portfelowe, w których dominujący udział miał kapitał amerykański. Na rynku biurowym odnotowano 7 transakcji dotyczących nieruchomości typu „prime”, w tym z udziałem kapitału polskiego, który zrealizował aż 30% wolumenu w tym sektorze. Sfinalizowano również przełomowe transakcje w sektorach PRS i hotelowym, w tym sprzedaż portfela Resi4Rent oraz hotelu Sofitel Warsaw Victoria.

Kapitał typu „core” stopniowo powraca na rynek, skupiając się na aktywach wysokiej jakości, co przyczyniło się do znacznego wzrostu średniego wolumenu transakcji. Dzięki pozytywnym nastrojom inwestorów, stabilnym wskaźnikom gospodarczym oraz solidnej liście potencjalnych transakcji, rok 2026 zapowiada się na zdecydowanie lepszy niż rok poprzedni.

Sektor handlowy – rozwój portfeli parków handlowych

Sektor w liczbach:

• 1,5 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3
• 8 centrów handlowych sprzedanych w miastach regionalnych
• 7 transakcji portfelowych na 30 zrealizowanych w sektorze

W pierwszych trzech kwartałach 2026 r. sektor handlowy zrealizował wolumen inwestycyjny na poziomie 1,5 mld euro, osiągając najlepszy rezultat w ujęciu rok do roku od 2018 r. Wynik ten, stanowiący około jedną trzecią całkowitego wolumenu w Polsce, wynikał głównie z transakcji portfelowych zarówno centrami handlowymi jak i parkami handlowymi, które w tym okresie stanowiły 45% całkowitego wolumenu sektora.

Regionalne centra handlowe pozostały kluczowym celem inwestycyjnym – w całej Polsce sfinalizowano osiem transakcji takimi aktywami, w tym przełomową sprzedaż 70% udziałów w Posnanii na rzecz funduszu Trigea Real Estate Fund. Parki handlowe również cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, a rosnąca dojrzałość tej klasy aktywów sprzyjała coraz większej liczbie transakcji portfelowych. Transakcje tego typu umożliwiają inwestorom natychmiastowe wejście na rynek i zwiększenie skali operacyjnej, a sprzedającym pozwalają zmaksymalizować wartość poprzez efektywną sprzedaż portfela aktywów.

„Avison Young pośredniczył w czterech transakcjach nieruchomościami handlowymi zrealizowanymi w tym roku, obejmującymi różnorodne formaty tego sektora. Zrealizowaliśmy również trzecią co do wielkości transakcję portfela parków handlowych na polskim rynku inwestycyjnym – zakup portfela Vendo Park przez Star Capital Finance i Generali. Pośredniczyliśmy również w sprzedaży Galerii Pestka w Poznaniu, a także parków handlowych w Mysłowicach i Błaszkach. Różnorodność możliwości inwestycyjnych na polskim rynku handlowym nadal sprzyja wysokiej płynności i szerokiemu zainteresowaniu inwestorów.” – Artur Czuba, Director, Investment Department

Sektor magazynowy – polaryzacja rynku

Sektor w liczbach:

• 1,3 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3
• 7 transakcji portfelowych na 27 zrealizowanych w sektorze
• 66% wolumenu inwestycyjnego zrealizowali inwestorzy z USA

W pierwszych trzech kwartałach 2026 r. polski rynek magazynowy odnotował wolumen transakcji na poziomie 1,3 mld euro, co stanowi najlepszy wynik w ujęciu rok do roku od 2022 r. Wolumen ten, stanowiący 28% całkowitej aktywności inwestycyjnej, został wygenerowany w ramach 27 transakcji. Aktywność rynkowa była mocno skoncentrowana – pięć największych transakcji stanowiło 56% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze nieruchomości magazynowych. Inwestorzy z USA, z udziałem 66%, pozostawali dominującym źródłem kapitału, uczestnicząc we wszystkich pięciu największych transakcjach.

Podkreśla to niezmienną atrakcyjność polskich aktywów logistycznych dla międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych, zwłaszcza tych dążących do nabywania portfeli nieruchomości. Transakcje typu „sale-and-leaseback” pozostały ważnym motorem rynku, generując 220 mln euro w ramach pięciu transakcji. Chociaż ponad 70% wolumenu koncentrowało się na rynkach „Wielkiej Piątki”, kapitał instytucjonalny był aktywny również w mniejszych ośrodkach.

„Aktywność inwestycyjna utrzymuje się na wysokim poziomie, ale alokacja kapitału ma charakter mocno selektywny. Popyt koncentruje się na aktywach zapewniających stabilny długoterminowy dochód, podczas gdy nieruchomości „value-add” nadal przyciągają inwestorów oportunistycznych. Jednocześnie transakcje typu „sale-and-leaseback” stały się ważnym źródłem możliwości inwestycyjnych w sektorze magazynowym. Ta polaryzacja rynku prawdopodobnie pozostanie jednym z kluczowych trendów w nadchodzących kwartałach”. – Bartłomiej Krzyżak, Co-Head of Investment Department

Sektor biurowy – imponująca transakcja w Warszawie

Sektor w liczbach:

• 1,1 miliarda – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3
• 30 transakcji
• Największa transakcja pojedynczym aktywem biurowym od 2022 r.

Sektor biurowy w okresie od I do III kwartału 2026 r., z udziałem na poziomie 24%, pozostał nieco w tyle za pozostałymi sektorami. Wolumen sektora był zbudowany głównie na transakcjach pojedynczymi nieruchomościami. Niemniej, zrealizowano 7 transakcji nieruchomościami typu „prime” w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Najbardziej imponującą był zakup „The Bridge” w Warszawie przez firmę Eastnine, który był największą transakcją pojedynczym aktywem od czasu sprzedaży Generation Park Y w III kwartale 2022 r.

Przy średniej wartości transakcji przekraczającej 38 mln euro polski rynek biurowy wykazuje znaczną skalę i zróżnicowanie. Chociaż kilka głośnych transakcji nieruchomościami typu „prime” napędzało aktywność rynkową, płynność rynku jest również wspierana przez mniejsze i średnie transakcje, co pokazuje utrzymujące się zainteresowanie inwestorów różnymi profilami aktywów.

Inwestorzy krajowi odpowiadali za 30% zrealizowanego wolumenu, co podkreśla ich istotne znaczenie w tym sektorze. Polski kapitał wykazuje w tym roku największą aktywność właśnie w segmencie biurowym.

„Rozszerzenie zakresu transakcji na różne kategorie pod względem wielkości wskazuje na wyraźną poprawę płynności na polskim rynku inwestycji biurowych. Popyt ze strony inwestorów pozostaje mocno selektywny, a kapitał koncentruje się na aktywach oferujących lokalizacje najwyższej klasy, nowoczesne standardy, solidne umowy najmu oraz długoterminowy potencjał tworzenia wartości. Rosnące zainteresowanie możliwościami w miastach regionalnych, w połączeniu z utrzymującą się aktywnością inwestorów krajowych i właścicieli użytkujących nieruchomości na własne potrzeby, zostało uzupełnione przez ponowne pojawienie się kapitału instytucjonalnego z Europy Zachodniej.

Chociaż w ostatnich latach aktywność inwestycyjna była w dużej mierze napędzana przez mniejsze transakcje, inwestorzy coraz chętniej sięgają po większe i bardziej prestiżowe aktywa. Niemniej jednak, rynek nadal preferuje najlepsze w swojej klasie budynki, które spełniają najwyższe standardy jakości, efektywności operacyjnej i zrównoważonego rozwoju.” – komentuje Marcin Purgal, Co-Head of Investment Department

Wnioski po EXPO REAL

Nastroje inwestorów pozostają ostrożne, ale konstruktywne, a kapitał nadal poszukuje okazji pomimo utrzymującej się niepewności geopolitycznej i makroekonomicznej, a także rosnących stóp procentowych na wszystkich głównych rynkach.

Inwestorzy krajowi coraz częściej wykorzystują okazje cenowe, podczas gdy kapitał międzynarodowy pozostaje selektywny, skupiając się na jakości aktywów, poziomie wycen i warunkach finansowania.

Decyzje inwestycyjne są coraz częściej podyktowane wyborem aktywów, a nie apetytem na ryzyko, przy czym inwestorzy priorytetowo traktują potencjał tworzenia wartości, pewność realizacji oraz okazje oferujące niezrealizowany potencjał wzrostu.

Efektywność transakcji i przewidywalność procesów stały się kluczowymi czynnikami, odzwierciedlając rosnącą preferencję dla inwestycji o niższym ryzyku realizacji i jaśniejszych ścieżkach alokacji środków.

Koszt i dostępność finansowania stają się kluczowymi czynnikami w rozmowach między sprzedającymi a kupującymi.

W tym kontekście polski rynek inwestycyjny wydaje się być dobrze przygotowany na aktywny koniec roku, wspierany przez poprawiającą się płynność i rosnącą liczbę potencjalnych inwestycji.

Źródło: Avison Young, „Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w Q1–Q3 2026”. Data materiału: 28 października 2026 r.