Elon Musk w odcinku podcastu The Builders, opublikowanym 20 października 2026 roku, nakreślił wizję przyszłości, w której sztuczna inteligencja i roboty będą wykonywać niemal wszystkie zadania lepiej niż ludzie. Dla rynku biurowego zmiany nie są jednak odległą perspektywą – pierwszą falę optymalizacji powierzchni przyniosła praca hybrydowa, a kolejną może napędzać rozwój AI. To stawia przed Polską nowe wyzwania, ale jednocześnie stwarza szanse na rozwój bardziej zaawansowanych usług biznesowych. Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield Polska popyt na biura nie osłabnie, lecz zmieni się skala nowych inwestycji i równowaga rynkowa.
Szybki rozwój sztucznej może istotnie wpłynąć na strukturę popytu na nowe powierzchnie biurowe. Zmiany te w pierwszej kolejności dotykają sektora usług biznesowych (BSS), obejmującego centra usług wspólnych, outsourcingu procesów biznesowych, jednostki IT oraz ośrodki badawczo-rozwojowe, który jest jednym z głównych generatorów zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w Polsce. Największe z tych podmiotów, realizujące wiele funkcji na rzecz międzynarodowych przedsiębiorstw, są silnie zintegrowane z ich globalnymi strukturami. Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield bardziej prawdopodobna jest stopniowa optymalizacja zajmowanej powierzchni niż masowe zamykanie biur.
AI nie wyeliminuje zapotrzebowania na biura, ale zwiększy niepewność wśród najemców. Najlepsze budynki w największych miastach utrzymają silną pozycję, ale nowe inwestycje będą narażone na większe ryzyko biznesowe, a dotychczasowa równowaga między istniejącymi a nowo budowanymi obiektami będzie pod rosnącą presją”, mówi Michał Galimski, Head of Office Sector, Cushman & Wakefield.
Znaczenie jakości i lokalizacji widać już dziś na rynku warszawskim. Według analizy Cushman & Wakefield za III kwartał 2026 roku wskaźnik pustostanów w centralnych strefach stolicy spadł do 4,3 proc., osiągając najniższy poziom od 2008 roku. Z kolei na ośmiu głównych rynkach regionalnych istotną część aktywności najemców stanowiły renegocjacje umów. Jak wynika z danych PINK za III kwartał 2026 roku, odpowiadały one za 46 proc. wolumenu najmu, podczas gdy ekspansje stanowiły 8 proc.
Pierwszą falę optymalizacji powierzchni biurowej przyniosło upowszechnienie pracy hybrydowej. AI może przyspieszyć kolejne redukcje, jednak w Polsce musiałby je poprzedzić spadek łącznego zatrudnienia. Tymczasem w sektorze BSS liczba pracowników nadal rośnie, choć wolniej niż wcześniej. Co więcej, firmy z tej branży od kilku lat powiększają zespoły odpowiedzialne za wdrażanie rozwiązań opartych na sztucznej inteligencji”, wyjaśnia Michał Galimski.
Wraz z rosnącym znaczeniem pracy eksperckiej, zmieniać się będzie profil najemców i ich preferencje. Różnice między najlepszymi lokalizacjami będą jeszcze bardziej widoczne. Firmy rywalizujące o wysoko wykwalifikowanych specjalistów na nowo będą definiować jakość powierzchni biurowych, które pozostaną ważnym elementem strategii zatrudnienia i rozwoju organizacji.
AI zmienia rodzaj pracy, a wraz z nim potrzeby biurowe
Według raportu ABSL „Sektor usług biznesowych w Polsce 2026” branża zatrudniała 500,5 tys. osób. Jednocześnie 84,4 proc. centrów usług biznesowych korzysta już z generatywnej sztucznej inteligencji, choć rozwiązania AI wspierają obecnie około jednej piątej realizowanych procesów. Pokazuje to, że technologia jest już szeroko obecna w sektorze, natomiast jego głębsza transformacja dopiero nabiera tempa.
AI przestała być eksperymentem, ale nie stała się jeszcze podstawą funkcjonowania całego sektora. W kolejnych latach o pozycji centrów będzie decydować nie samo posiadanie technologii, lecz zdolność do przebudowy procesów, rozwijania kompetencji i przejmowania szerszej odpowiedzialności. Wraz z tą zmianą biura będą planowane w mniejszym stopniu wokół liczby stanowisk, a w większym wokół funkcji, które dane centrum pełni w globalnej organizacji”, podkreśla Mateusz Brzeziński, Partner, Strategic Foresight EMEA & APAC, Cushman & Wakefield.
Globalna mapa usług układa się na nowo
Upowszechnianiu się AI towarzyszy zmiana globalnej mapy usług biznesowych. O wyborze lokalizacji coraz częściej nie decydują wyłącznie koszty operacyjne, lecz także zdolność lokalnych zespołów do przejmowania bardziej strategicznych funkcji. Dla polskich ośrodków oznacza to zarówno nowe możliwości, jak i rosnącą konkurencję.
Dla Polski to ważny moment: naszą przewagą nie musi być największa liczba realizowanych procesów, lecz ich znaczenie dla globalnej organizacji. W przyszłości lepszym miernikiem pozycji centrum będzie jakość jego mandatu, czyli zakres decyzji, kompetencji i odpowiedzialności powierzanych lokalnym zespołom, a nie sama skala zatrudnienia”, zaznacza Mateusz Brzeziński.
Dla rynku biurowego oznacza to, że znaczenie zyskają nie tylko największe lokalizacje, lecz przede wszystkim te miasta i budynki, które będą potrafiły wspierać rozwój najbardziej strategicznych funkcji sektora.
