Popyt na biura w ośmiu największych miastach regionalnych może w 2026 roku sięgnąć ok. 700 tys. mkw., a nawet więcej – szacuje Cushman & Wakefield. Od początku roku do końca września firmy wynajęły tam już 511,8 tys. mkw. Jednocześnie w budowie jest zaledwie nieco ponad 120 tys. mkw. nowych biur, co oznacza, że oferta nowej powierzchni będzie się stopniowo zawężać. Najemcy w regionach wciąż mają większe pole manewru niż w Warszawie (pustostany na poziomie 16,4% wobec 7,9% w stolicy), ale przy obecnej dynamice popytu ta przewaga najemców będzie topnieć, przede wszystkim w najnowszych i najlepiej położonych budynkach. Wolumen inwestycyjny w miastach regionalnych od stycznia do września wyniósł ponad 368 mln euro i już teraz przekroczył poziom za cały 2025 rok (361 mln euro).
POPYT: Kraków i Łódź z największą aktywnością najemców
Rynki regionalne wykazały się dobrą dynamiką w trzecim kwartale 2026 roku. Całkowity popyt wyniósł 208 300 mkw., co oznacza wzrost o 13% kw./kw. i 54% r/r. Łączny popyt od początku roku wyniósł 511 800 mkw., co daje duży potencjał do zamknięcia roku wynikiem w okolicach 700 000 mkw., a być może nawet wyższym. Największą aktywność w trzecim kwartale zarejestrowano w Krakowie – 77 800 mkw., Łodzi – 50 200 mkw. oraz Katowicach – 24 800 mkw.
Największą część popytu stanowiły renegocjacje, odpowiadające za 46% całkowitego wolumenu. Niewiele mniejszy udział, wynoszący 43%, przypadł na nowe umowy najmu. Ekspansje stanowiły 8%, a transakcje zawierane na potrzeby własne właścicieli budynków odpowiadały za niespełna 3% aktywności. Udział renegocjacji w regionach od początku roku pozostaje wysoki i jest zbliżony do udziału nowych umów.
Do największych transakcji trzeciego kwartału należała nowa umowa zawarta przez Urząd Miasta Łodzi w kompleksie University Business Park. Umowa obejmowała łącznie 23 000 mkw., w tym 1 400 mkw. powierzchni magazynowej. Drugą z największych transakcji była umowa najmu poufnego najemcy w łódzkim kompleksie Cross Point, gdzie wynajęto 21 850 mkw. W Krakowie z kolei zawarto renegocjację połączoną z ekspansją FMC Technologies w budynku Podium Park B, obejmującą łącznie 10 350 mkw.
PODAŻ: Nowych biur niewiele, w budowie nieco ponad 120 tys. mkw.
Trzeci kwartał przyniósł jedynie niewielki przyrost nowych zasobów. Do użytkowania oddano dwa obiekty o łącznej powierzchni około 4 700 mkw.: Korfantego 193B w Katowicach, oferujący 2 500 mkw., oraz Famuły Poznańskiego w Łodzi o powierzchni 2 180 mkw. Wolumen powierzchni w budowie pozostaje niski – obecnie w realizacji znajduje się nieznacznie ponad 120 000 mkw.”, mówi Vitalii Arkhypenko, Research Consultant, Cushman & Wakefield.
Wśród nowości jest rozpoczęcie przez Skanska budowy budynku Nowy Format A1 o powierzchni około 21 400 mkw. Pomimo tego sytuacja na rynku wskazuje na utrzymywanie się niskiego poziomu nowej podaży. Poprawa warunków rynkowych może w przyszłości sprzyjać ożywieniu aktywności deweloperskiej, zarówno w zakresie nowych projektów, jak i modernizacji istniejących budynków.
PUSTOSTANY I CZYNSZE: Wolnej powierzchni ubywa niemal we wszystkich miastach
Jednocześnie większe zmiany odnotowano we wskaźnikach dotyczących dostępności powierzchni. Na koniec września najemcy mogli wybierać spośród około 1,11 mln mkw. biur dostępnych od zaraz. Współczynnik pustostanów dla ośmiu analizowanych rynków wyniósł 16,4% (-0,9 pp. kw./kw. oraz -1,3 pp. r/r).
Na wszystkich rynkach poza Lublinem zaobserwowano spadki dostępności. Na lubelskim rynku wskaźnik pustostanów wzrósł natomiast nieznacznie, o 0,1 pp. Duże spadki kwartalne odnotowano w Łodzi (-2,3 pp.) oraz Krakowie i Katowicach (po -1,3 pp.).
W trzecim kwartale w miastach regionalnych niewielkie wzrosty czynszów zauważono jedynie w wybranych lokalizacjach. W ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosty w większości miast wyniosły średnio od 0,25 EUR/mkw. do 0,60 EUR/mkw. Średnie miesięczne czynsze dla budynków klasy A oscylują obecnie od 14,25 EUR/mkw. w Łodzi do 17,60 EUR/mkw. w Krakowie. Wyższe stawki są natomiast osiągane w najbardziej prestiżowych budynkach i lokalizacjach, a także w obiektach znajdujących się w trakcie budowy.
INWESTYCJE: Trzy kwartały mocniejsze niż cały poprzedni rok
Wolumen inwestycyjny po pierwszych trzech kwartałach wyniósł ponad 368 mln euro i już teraz przekroczył poziom odnotowany w całym 2025 roku, który wyniósł 361 mln euro. Spodziewamy się, że rok zamknie się całkowitą wartością transakcji na poziomie około 550 mln euro, co oznaczałoby wzrost aktywności o około 50% rok do roku. Największą tegoroczną transakcją, a zarazem największą w historii rynków regionalnych pod względem wartości pojedynczej nieruchomości, był zakup wieżowca Olivia Star w Gdańsku przez Grupę Strabag w trzecim kwartale za około 150 mln euro. Nadal obserwujemy jednak bardzo selektywne podejście inwestorów oraz koncentrację popytu na najlepszych aktywach. Zdecydowana większość biurowców wystawionych obecnie na sprzedaż nie spełnia tych kryteriów, dlatego w segmencie non-core na rynku inwestycyjnym nadal utrzymuje się nadwyżka podaży nad realnym popytem”, komentuje Marcin Kocerba, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
