W październiku ceny ofertowe mieszkań na rynku deweloperskim były stabilne. Ruch przeniósł się do transakcji i nowych inwestycji. Rosną natomiast różnice między metropoliami. We Wrocławiu metr kwadratowy zdrożał w ciągu miesiąca o 2,8%, a w Trójmieście potaniał o 0,7%. Szybciej niż inflacja ceny ofertowe rosną już tylko w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Sytuację na rynku deweloperskim analizuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Średnia cena metra kwadratowego w ofercie wrocławskich deweloperów doszła w październiku do prawie 16 tys. zł. To najwięcej w tym roku. Cenę podbiły nowe, drogie inwestycje. Mieszkania, które w październiku br. trafiły do sprzedaży, kosztowały średnio ponad 17 tys. zł za metr.
W Trójmieście jest odwrotnie. To jedyny rynek, na którym średnia cena w ofercie wyraźnie spadła. Wynosi lekko ponad 17 tys. zł za metr i jest to najniższa kwota od lutego. Tu również zdecydowały nowe projekty, tyle że tańsze. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w październiku kosztowały średnio 14 tys. zł za metr, czyli około 20% mniej niż przeciętne mieszkanie w ofercie. Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom: „sprzedaż ciągnęła średnią w przeciwną stronę. Z oferty znikały lokale tańsze od średniej, a to podnosi przeciętną cenę tych, które zostają na rynku”.
Na pozostałych rynkach średnie ceny ofertowe zmieniły się w ciągu miesiąca najwyżej o pół procenta. Poznań po wrześniowym wzroście o 1,5% w październiku stanął w miejscu. Mieszkania w ofercie są tam jednak o 7,6% droższe niż rok temu.
Gdzie mieszkania realnie tanieją?
Według szybkiego szacunku GUS inflacja w październiku wyniosła 3,5% rok do roku. Wyraźnie szybciej rosną ceny ofertowe tylko w Warszawie (o 9,6% rok do roku), we Wrocławiu (o 7,7%) i w Poznaniu (o 7,6%). W Krakowie (1,8%), Katowicach (1,4%), Trójmieście (2,4%) i Łodzi (3,2%) ceny w złotówkach wprawdzie rosną, ale wolniej niż inflacja. Po jej uwzględnieniu mieszkania w ofercie są tam coraz tańsze. W Krakowie roczny wzrost cen ofertowych słabnie już piąty miesiąc z rzędu. W maju br. wynosił 4,7%, w październiku już tylko 1,8%.
Ile kosztują mieszkania w nowych inwestycjach?
Ceny w nowych projektach różnią się w zależności od miasta. We Wrocławiu i w Katowicach mieszkania wprowadzane do sprzedaży były wyraźnie droższe od średniej oferty, odpowiednio o 10,6% i niemal 12%. Z kolei w Trójmieście i Poznaniu było odwrotnie. Tam nowe lokale były tańsze o 20% i 9,7%. W Warszawie inwestycje deweloperskie, które wchodziły na rynek, były wyceniane średnio po 20 tys. zł za metr, czyli nieco drożej, niż wynosi przeciętna cena w ofercie.
Warto przyjrzeć się też Katowicom. Od maja do lipca deweloperzy wprowadzali do sprzedaży niewiele mieszkań. Natomiast w październiku do sprzedaży trafiło więcej nowych mieszkań niż znalazło nabywców. Lokale od deweloperów kosztowały średnio 14 tys. zł za metr, tj. najwięcej w Katowicach w tym roku.
Jak wygląda sprzedaż mieszkań od deweloperów?
Wrześniowe skoki cen mieszkań sprzedanych w Krakowie i Trójmieście okazały się chwilowe. W październiku średnia cena sprzedanych mieszkań spadła na obu rynkach w ciągu miesiąca o około 8%. W Krakowie z niemal 18 tys. zł do niewiele ponad 16 tys. zł za metr, w Trójmieście z 17 tys. do 15 800 zł. Wstępne dane Otodom po październiku wskazują na to, że Warszawa wróciła na prowadzenia. Sprzedane tam mieszkania kosztowały średnio prawie 19 tys. zł za metr, o 6,7% więcej niż we wrześniu. To drugi najwyższy wynik w tym roku, po sierpniowym rekordzie niemal 20 tys. zł./mkw.
Najwyższe w tym roku średnie ceny sprzedanych mieszkań odnotowano w Łodzi (11,6 tys. zł za metr) i w Katowicach (12,6 tys. zł). W aglomeracji łódzkiej deweloperzy sprzedawali nawet nieco drożej niż wynosi średnia w ofercie. Największa różnica między ceną w ofercie a ceną sprzedanych mieszkań jest na koniec października w Trójmieście (10,2%) i we Wrocławiu (8,2%).
Jaka jest perspektywa makro dla rynku mieszkaniowego?
„Mimo niestabilnej sytuacji geopolitycznej i niepewności co do inflacji, ceny w ofercie deweloperów są dziś we wszystkich siedmiu miastach wyższe niż przed rokiem. Rynek mieszkaniowy, zarówno pierwotny, jak i wtórny, z niepokojem patrzy jednak na Narodowy Bank Polski. Pytanie brzmi, jaki kurs obierze Rada Polityki Pieniężnej, skoro zawirowania na rynku ropy podbijają oczekiwania inflacyjne na całym świecie, a w efekcie uderzają w nasze portfele?”, komentuje dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych, Otodom.
„W sierpniu inflacja wyniosła 3,4% rok do roku, we wrześniu już 4,1%. Ten drugi odczyt mógł zapowiadać chłodniejszy powiew w dotychczas raczej łagodnej polityce RPP. Pamiętajmy, że cel inflacyjny NBP to 2,5% z dopuszczalnym odchyleniem o 1 punkt procentowy w każdą stronę. Jeśli inflacja długo utrzymuje się powyżej tego poziomu, RPP może zacząć rozważać podwyżkę stóp procentowych”, dodaje Maciej Kietliński.
Dlatego interesariusze rynków finansowych i mieszkaniowego z niepokojem obserwowały ostatni tydzień października. Wyniki okresowe publikowali giganci amerykańskiej giełdy, o stopach procentowych decydowały najważniejsze banki centralne świata, czyli amerykański Fed, Europejski Bank Centralny i Bank Japonii, a GUS podał wstępny szacunek inflacji za październik. Banki centralne nie zaskoczyły i zostawiły stopy bez zmian. Zaskoczyła za to, pozytywnie, polska inflacja. Spadła do „zaledwie” 3,5%, czyli dokładnie do górnej granicy celu NBP.
„Tuż przed świątecznym weekendem rynki mogły więc odetchnąć z ulgą. Przynajmniej na razie, przy pozostałych warunkach bez zmian, groźba podwyżek stóp w Polsce, a razem z nią ryzyko wyhamowania rynku mieszkaniowego, nieco się oddaliły. Jednak warto zwrócić uwagę, że we wrześniu stopy podniósł Fed, Europejski Bank Centralny zrobił to dwukrotnie, w czerwcu i we wrześniu, a ropa wciąż kosztuje ponad 100 dolarów za baryłkę. Umiarkowane wzrosty na rynkach finansowych i stabilny rynek mieszkań to więc spokój ostrożny. Inwestorzy i kupujący częściej oglądają się za siebie niż patrzą przed siebie”, podsumowuje ekspert Otodom.
