Globalny rynek nieruchomości komercyjnych poszukuje nowych punktów równowagi i adaptuje się do zmieniających się warunków makroekonomicznych. Jak wynika z najnowszej edycji flagowego raportu Savills „IMPACTS 2026”, docelowe alokacje kapitału instytucjonalnego w sektorze nieruchomości wynoszą w tym roku 10,8%. Eksperci Savills prognozują stabilizację rynku, którego kształt determinują obecnie trzy kluczowe czynniki: konieczność modernizacji istniejących budynków, szybki rozwój sztucznej inteligencji (AI) oraz rekonfiguracja globalnych łańcuchów dostaw. Z perspektywy lokalnej, raport potwierdza rosnące znaczenie Polski jako beneficjenta zjawiska nearshoringu oraz atrakcyjnego rynku dla inwestycji w nowoczesne usługi biznesowe.
Dane z raportu IMPACTS 2026
- Podstawowa prognoza dla instytucjonalnych portfeli inwestycyjnych zakłada utrzymanie względnej stabilności. Docelowa alokacja w nieruchomości wynosi 10,8% w 2026 roku, co wpisuje się w trend utrzymujący się na stałym poziomie od początku obecnej dekady.
- Czołowe cztery pozycje w globalnym indeksie miast najbardziej odpornych (Resilient Cities Index to indeks oceniający zdolność miast do adaptacji do zmieniających się wyzwań uwzględniając gospodarkę, innowacje, ESG i rynek nieruchomości) utrzymały dotychczasowe potęgi gospodarcze: Nowy Jork, Tokio, Londyn oraz Seul.
- Rozwój sztucznej inteligencji bezpośrednio napędza inwestycje w centra danych. W samej Europie przewiduje się dodatkowe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową wspierającą ten sektor rzędu 790 tys. m kw. w ciągu najbliższych trzech lat.
- Na wielu rynkach koszty budowy znacząco wzrosły, wywierając presję na rentowność nowych projektów. W Nowym Jorku koszty wzniesienia nowej powierzchni biurowej przekroczyły 10 700 dolarów za m kw.
- Szacuje się, że 80% budynków w miastach na rynkach rozwiniętych, które będą w użyciu w 2050 roku, już istnieje. Ich gruntowna modernizacja może przynieść spadek zużycia energii na poziomie 40-70%.
- Polska umacnia pozycję na globalnej mapie nieruchomości komercyjnych. Nasz kraj zajmuje wysoką lokatę w indeksie Savills Nearshoring Index, a Warszawa została wyróżniona jako ośrodek przyciągający firmy poszukujące wykwalifikowanych kadr przy zachowaniu optymalnych kosztów operacyjnych (tzw. Cost-advantaged talent hub).
Inwestycje w erze zmienności
Zgodnie z analizami Savills, nieruchomości komercyjne niezmiennie pełnią kluczową funkcję dywersyfikacyjną w portfelach inwestorów. W obliczu dużej zmienności na rynkach finansowych, sektor ten zajmuje optymalną pozycję pomiędzy rynkiem akcji a instrumentami o stałym dochodzie. Nieruchomości stanowią namacalne aktywo, które pozwala na zabezpieczenie kapitału i generowanie stabilnych przepływów finansowych.
W odpowiedzi na rosnącą ostrożność najemców, na rynkach biurowych w Stanach Zjednoczonych właściciele decydują się na większą elastyczność w negocjacjach umów. Jednocześnie wyraźnym trendem pozostaje wybór powierzchni o najwyższym standardzie (flight-to-quality), w ramach którego korporacje podpisują długoterminowe, 10- lub 15-letnie umowy najmu w budynkach o najwyższym standardzie, zlokalizowanych w obszarach silnej konkurencji o wykwalifikowane kadry.
ROZWÓJ TECHNOLOGICZNY I RYNEK PRACY
Kryteria wyboru lokalizacji biurowych ulegają zmianom. Z uwagi na globalne trendy demograficzne, w tym kurczącą się bazę talentów, firmy coraz częściej przenoszą swoje operacje do ośrodków oferujących optymalny dostęp do wykwalifikowanych kadr. Liderami wśród hubów zaawansowanych technologii (Deep Tech) pozostają: Zatoka San Francisco, Nowy Jork oraz brytyjski „Złoty Trójkąt” (Londyn, Oksford, Cambridge), gdzie w dużej mierze koncentruje się popyt generowany przez podmioty z branży AI.
Polska perspektywa: nearshoring i atrakcyjny rynek pracy
W tegorocznej edycji raportu silnie zarysowuje się pozycja Polski na globalnej mapie nieruchomości komercyjnych. Jak wskazuje indeks Savills Nearshoring Index, Polska jest jednym z beneficjentów zjawiska nearshoringu, polegającego na przenoszeniu łańcuchów dostaw i produkcji bliżej docelowych rynków zbytu. Według danych z raportu, rynki Europy Wschodniej – w tym Polska – oferują inwestorom dobry balans we wszystkich czterech analizowanych filarach: odporności (resilience), ekonomii, otoczeniu biznesowym oraz standardach ESG. Co istotne, polski rynek osiąga w tym indeksie wynik wyższy, niż wynikałoby to wyłącznie z poziomu jego rozwoju gospodarczego (PKB per capita).
Z kolei w kontekście sektora biurowego i nowoczesnych usług, Warszawa została wyróżniona w zestawieniu Savills Talent Cities Index. Stolicę Polski sklasyfikowano w grupie „Cost-advantaged talent hubs”. Oznacza to, że miasto funkcjonuje jako ośrodek przyciągający firmy poszukujące wykwalifikowanych kadr, przy jednoczesnym zachowaniu optymalnych kosztów prowadzenia działalności operacyjnej. W tej samej kategorii miast uplasowała się między innymi Lizbona.
– W 2026 roku spodziewamy się przede wszystkim racjonalizacji i ostrożnego zarządzania portfelami nieruchomości. Ostatnie lata makroekonomicznych zawirowań trwale zmieniły podejście do planowania i eksploatacji obiektów komercyjnych. W warunkach ostrożnego zarządzania portfelami kluczowymi elementami decyzji inwestycyjnych pozostają jakość aktywa, jego lokalizacja oraz potencjał tworzenia wartości w dłuższym terminie. Rosnące koszty budowy i coraz bardziej wymagające regulacje klimatyczne zwiększają znaczenie modernizacji istniejących budynków, poprawiających ich efektywność operacyjną i środowiskową. Jednocześnie inwestorzy nadal aktywnie poszukują nowych, wysokiej jakości projektów spełniających oczekiwania najemców. W efekcie zainteresowanie rynku koncentruje się zarówno na najlepszych nowych aktywach, jak i obiektach z potencjałem do modernizacji i dalszego wzrostu wartości. Mimo globalnych wyzwań, nieruchomości wciąż zapewniają inwestorom sprawdzoną formę dywersyfikacji portfeli, o ile decyzje transakcyjne opierają się na twardych danych analitycznych dotyczących poszczególnych lokalizacji – komentuje Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills Polska.
