Spadek stóp procentowych uruchomił największą od lat falę refinansowania kredytów mieszkaniowych. Coraz więcej kredytobiorców zmienia bank, by obniżyć miesięczne raty. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl i GetHome Finance wyjaśniają, kiedy taka decyzja może przynieść największe oszczędności.
– Na pierwszy rzut oka wygląda na to, że Polacy znów masowo ruszyli po kredyty mieszkaniowe. Banki rzeczywiście mają pełne ręce roboty, ale coraz większa część nowych hipotek służy nie finansowaniu zakupu mieszkań, lecz spłacie starych, drogich kredytów – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Biuro Informacji Kredytowej podaje, że w pierwszych pięciu miesiącach tego roku banki udzieliły ok. 130 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o blisko połowę więcej niż rok wcześniej. Za znaczną część tego wzrostu odpowiada jednak refinansowanie. Jeszcze rok temu tylko ok. 14 proc. nowo udzielanych hipotek służyło spłacie wcześniejszego kredytu. Dziś ich udział sięga już około jednej trzeciej, a w kwietniu i maju wyniósł aż 35 proc. Prawdopodobnie jeszcze nigdy refinansowanie nie miało tak dużego udziału w rynku nowych kredytów mieszkaniowych.
– Powód jest prosty. Zdecydowana większość osób, które zaciągały kredyty mieszkaniowe w latach 2023-2024, wybrała oprocentowanie okresowo stałe, obowiązujące zwykle przez pięć lat. Po serii obniżek stóp procentowych nowe kredyty są znacznie niżej oprocentowane. Dla wielu kredytobiorców oznacza to możliwość obniżenia miesięcznej raty nawet o kilkaset złotych – wyjaśnia Marek Wielgo.
Według danych NBP średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosi obecnie niespełna 6 proc., podczas gdy osoby zaciągające hipoteki w latach 2023-2024 często godziły się na oprocentowanie sięgające 7-8 proc., a czasem nawet wyższe. Różnica nadal jest więc na tyle duża, że dla wielu kredytobiorców refinansowanie pozostaje opłacalnym rozwiązaniem.
– Przy kredycie liczonym w setkach tysięcy złotych obniżenie oprocentowania o 1-2 pkt proc. oznacza oszczędności rzędu kilkuset złotych miesięcznie. Nic dziwnego, że coraz więcej osób pyta o możliwość przeniesienia kredytu do innego banku – mówi Andrzej Fluderski, członek zarządu GetHome Finance.
Nie każdemu refinansowanie się opłaci
Andrzej Fluderski zaznacza, że paradoksalnie największymi beneficjentami obecnej fali refinansowania nie są osoby, które zaciągnęły kredyt o okresowo stałym oprocentowaniu w szczycie stóp procentowych w 2022 r., lecz kredytobiorcy z lat 2023-2024. Ci pierwsi już wkrótce będą mogli negocjować nowe warunki w swoim banku po zakończeniu pięcioletniego okresu stałej stopy. Nie oznacza to jednak, że muszą czekać. Już dziś mogą negocjować z bankiem obniżkę oprocentowania.
Więcej do zyskania mają jednak kredytobiorcy z lat 2023-2024. W tym okresie banki udzieliły ok. 375 tys. kredytów mieszkaniowych, a zdecydowana większość ich posiadaczy wybrała oprocentowanie okresowo stałe. Przed wieloma z nich wciąż kilka lat spłaty relatywnie drogiego kredytu, dlatego refinansowanie może przynieść największe korzyści.
Ekspert GetHome Finance podkreśla, że refinansowanie nie jest darmowe. W grę wchodzą m.in. opłata za wycenę nieruchomości, opłaty sądowe związane ze zmianą wpisów hipotecznych oraz pomostowe ubezpieczenie kredytu do czasu ustanowienia zabezpieczenia na rzecz nowego banku. W niektórych przypadkach dochodzi także prowizja za wcześniejszą spłatę starego kredytu, choć wielu kredytobiorców może jej uniknąć ze względu na wiek kredytu lub zapisy umowy.
Łączny koszt operacji może wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych, w zależności od banku i zapisów w umowie kredytowej. W praktyce najczęściej jest to od ok. 1 tys. do 4 tys. zł. Największym wydatkiem jest zwykle wycena nieruchomości oraz koszty ustanowienia nowego zabezpieczenia hipotecznego. Dlatego przed podjęciem decyzji warto policzyć, po ilu miesiącach niższa rata zrekompensuje poniesione wydatki.
Weźmy przykład kredytu w wysokości 600 tys. zł zaciągniętego w 2024 r. na 30 lat z oprocentowaniem 8 proc. Obniżenie oprocentowania do 6 proc. dzięki refinansowaniu może oznaczać ratę niższą o ok. 800 zł miesięcznie. Nawet jeśli cała operacja będzie kosztowała 3-4 tys. zł, poniesione wydatki zwrócą się po około pięciu miesiącach.
Zanim zmienisz bank, spróbuj negocjować
Nie zawsze konieczne jest przenoszenie kredytu do konkurencji. Rosnąca popularność refinansowania sprawiła, że banki znacznie uważniej wsłuchują się dziś w argumenty swoich klientów. Osoba, która przedstawi ofertę konkurencyjnego banku, może niekiedy uzyskać obniżkę oprocentowania lub inne korzystniejsze warunki bez konieczności przechodzenia całej procedury refinansowania.
Dlatego pierwszym krokiem powinna być rozmowa z obecnym kredytodawcą. Inicjatywa musi wyjść jednak od klienta. Dopiero gdy propozycja okaże się mało atrakcyjna, warto rozważyć zmianę banku.
Andrzej Fluderski ocenia, że w tym roku konkurencja między bankami się zaostrzy. Liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkania prawdopodobnie będzie mniejsza niż w okresie odbicia rynku po pierwszych obniżkach stóp procentowych. W tej sytuacji łakomym kąskiem są osoby, które już mają kredyt, regularnie spłacają raty i mogą bez problemu przenieść się do konkurencji. Co więcej, wiele banków umożliwia także sfinansowanie kosztów refinansowania w ramach nowego kredytu, dzięki czemu brak oszczędności nie musi być przeszkodą w zmianie kredytodawcy.
