Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w H1 2026

Wynik pierwszego półrocza dorównuje najlepszym okresom odnotowanym w Polsce w ostatniej dekadzie. We wszystkich głównych sektorach — handlowym, magazynowym, biurowym i mieszkaniowym (PRS) — zawarto transakcje przekraczające 100 mln euro, a największą z nich, wartą 575 mln euro, zrealizowano na rynku najmu instytucjonalnego. Rośnie przy tym średnia wartość pojedynczej transakcji, choć ogólna płynność rynku jest niższa niż rok wcześniej — sygnał, że kapitał koncentruje się na mniejszej liczbie, za to większych i bardziej selektywnych transakcji.

Motorem ożywienia okazał się sektor handlowy, napędzany transakcjami portfelowymi i odpowiadający za 34% całkowitego wolumenu. Sektor magazynowy utrzymał stabilne tempo wzrostu zainteresowania portfelami nieruchomości oraz transakcjami typu sale & leaseback. Na rynku biurowym zamknięto pięć transakcji nieruchomościami klasy prime, z których największa dotyczyła kapitału polskiego.

Sektor handlowy: dojrzałość rynku sprzyja transakcjom portfelowym

Z wolumenem 1,03 mld euro i udziałem 34% w całkowitym rynku, sektor handlowy zanotował najwyższy wynik pierwszego półrocza od 2018 roku. Złożyło się na to 20 sfinalizowanych transakcji, z czego pięć największych — w tym przełomowa sprzedaż 70% udziałów w centrum handlowym Posnania — odpowiadało za 73% wolumenu sektora. Wszystkie te akwizycje należały do kapitału z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), który łącznie odpowiadał za 79% wolumenu sektora.

Rosnąca dojrzałość polskiego rynku handlowego widoczna jest w liczbie transakcji portfelowych. Auchan i Ceetrus sprzedały grupie Adventum portfel ośmiu centrów handlowych, Star Capital Finance rozszerzyło portfel o sześć obiektów Vendo Park przy udziale Avison Young jako pośrednika, a Ares Management wraz ze Slate sfinalizowały — nabywając ostatnie dziewięć aktywów — zakup portfela obejmującego łącznie 36 obiektów Vendo Park. Popytem cieszyły się również pojedyncze aktywa: regionalne centra handlowe, parki handlowe, wolnostojące nieruchomości handlowe oraz projekty przebudowy.

Sektor magazynowy: solidny i stabilny wzrost

Sektor magazynowy wypracował 782 mln euro, co odpowiada 26% całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Wynik ten zawdzięcza w dużej mierze dwóm istotnym transakcjom portfelowym — nabyciu portfela SIM przez Ares Management oraz sprzedaży portfela Raben firmie W. P. Carey w formule sale & leaseback — które razem odpowiadały za 46% wolumenu sektora. Cztery z 18 zrealizowanych w sektorze transakcji miały charakter portfelowy.

W strukturze kapitału zdecydowanie dominowali inwestorzy z USA, odpowiadający za ponad 60% wolumenu inwestycji magazynowych — obok wspomnianych transakcji portfelowych złożyły się na to również sprzedaż Panattoni BSH w Rzeszowie oraz transakcja sale & leaseback w Łodzi. Blisko 40% wolumenu sektora zrealizowano poza rynkami tzw. Wielkiej Piątki, co potwierdza, że zainteresowanie inwestorów obejmuje cały kraj, a nie tylko główne aglomeracje.

Sektor biurowy: polski kapitał z apetytem na nieruchomości prime

Rynek biurowy wygenerował 594 mln euro wolumenu, a właściciela zmieniło łącznie 23 obiekty, w tym pięć nieruchomości klasy prime. Za około 50% wolumenu sektora odpowiadali inwestorzy polscy, którzy nabyli trzy z pięciu transakcji dotyczących nieruchomości prime. Dziesięć z 23 transakcji zrealizowano w Warszawie.

Do największych transakcji sektora, każda o wartości przekraczającej 100 mln euro, należały nabycie budynku Central Point przez polskiego inwestora Lewandpol oraz zakup obiektu Royal Wilanów w Warszawie przez Wood & Company — transakcji, w której Avison Young świadczyła kompleksowe usługi doradcze inwestycyjne i techniczne. Wśród rynków regionalnych najwyższy wolumen odnotował Kraków, za sprawą sprzedaży dwóch budynków prime w kompleksie Brain Park inwestorom z Polski i Francji oraz nabycia obiektu The Park Kraków przez estońską firmę Summus Capital.

PRS: przełomowa transakcja portfelowa zmienia układ sił

Pierwsza połowa 2026 roku zapisze się w historii polskiego rynku najmu instytucjonalnego jako moment przełomowy. Resi4Rent sprzedała 18 nieruchomości spółce Vantage Development za 575 mln euro — to nie tylko największa transakcja analizowanego okresu, ale też największa zrealizowana na polskim rynku nieruchomości komercyjnych od 2022 roku.

Zasoby lokali w polskim sektorze PRS przekroczyły już 23 tysiące jednostek. Po latach dominacji Resi4Rent transakcja z Vantage Development wyraźnie przetasowała układ sił na rynku — Vantage Development stał się jego niekwestionowanym liderem, kontrolując 37% istniejących lokali PRS, podczas gdy trzej najwięksi operatorzy odpowiadają łącznie za około 60% całkowitych zasobów sektora.

Co dalej dla polskiego rynku?

Polska utrzymuje pozycję kraju postrzeganego przez inwestorów jako stabilny gospodarczo, z przewidywalnym otoczeniem prawnym oraz bezpiecznym, przejrzystym i płynnym rynkiem nieruchomości. Kapitał z regionu CEE — Czech, Węgier oraz krajów bałtyckich — pozostaje silnie obecny, ponieważ rynki rodzime tych inwestorów są relatywnie ograniczone. Pojawiają się też pierwsze sygnały ożywienia aktywności inwestorów azjatyckich, a rosnące zainteresowanie zgłaszają podmioty z Europy Zachodniej, zwłaszcza z Francji.

W ciągu ostatnich dwóch lat wyraźnie wzrosła również aktywność kapitału krajowego — nie tylko pod względem liczby transakcji, ale i ich skali. Utrzymuje się przy tym wysokie zainteresowanie parkami handlowymi i obiektami convenience, co potwierdzają kolejne transakcje portfelowe w tym segmencie.

Źródło danych: Avison Young, „Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w H1 2026″ (autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager). Opracowanie własne na podstawie raportu Avison Young.