Jak pandemia wpływa na pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych

Adam Białas
Adam Białas

Przez wiele lat firmy deweloperskie na rynku pierwotnym przeżywały hossę. W ubiegłym roku sprzedano rekordową od czterdziestu lat liczbę ponad 207 000 nowych mieszkań. Rynek wtórny też miał się znakomicie, rejestrując rekordowe ilości transakcji. Deweloperzy nie musieli się zbytnio starać o pozyskiwanie klientów, popyt był duży. Skupiano się głównie na standardowych narzędziach marketingowych i to najczęściej pozwalało osiągnąć planowany poziom sprzedaży.

Wprowadzenie w marcu obostrzeń związanych ze stanem pandemii miało negatywny wpływ na sprzedaż i przekazywanie mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. W tym okresie firmy deweloperskie i agencje nieruchomości odnotowały spadek transakcji od 40 do nawet 70 proc. Należy jednak pamiętać, że na analogicznych rynkach Azji stanowił on, aż 95 proc. Hongkong, który cechuje się równie wysokim popytem na mieszkania, po kilkunastu tygodniach od praktycznie całkowitego zawieszenia transakcji w lutym, szybko powrócił do normy. Niewątpliwie kryzys zmienił zasady gry, do tej pory wysoki popyt powodował, że mieszkania sprzedawały się łatwo. Teraz widzimy silną walką o klienta, ale nie wiąże się to z obniżeniem cen, a zwiększoną aktywnością marketingową i ciekawymi promocjami.

Podobnie jak po kryzysie z 2008 roku, również teraz zakup mieszkania pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania długoterminowego – zarówno pod kątem stopy zwrotu, jak i relatywnie niskiej zmienności. Należy w tym miejscu podkreślić, że fundamenty wzrostu cen mieszkań w ostatnich latach (siła popytu, rynek pracy, poziom życia w największych miastach) są znacznie silniejsze niż w okresie hossy 2006-2007.  Firmy budowlane wytwarzają bezpośrednio 7,4 proc. PKB, ale poprzez efekty pośrednie generują dodatkowe 9,3 proc.. Łącznie sektor budowlany przyczynia się do powstawania 288 mld zł wartości dodanej, czyli 16,8 proc. PKB. Branża ta tworzy bezpośrednio 6 proc. liczby miejsc pracy, a pośrednio łącznie 15 proc., czyli 2 mln 90 tys. zatrudnionych. Obecnie sektor ten może okazać się kołem ratunkowym dla naszej gospodarki.

Analizując wszystkie możliwości inwestycyjne w okresie dekady od ostatniego kryzysu w 2008 roku, można stwierdzić, że inwestowanie w nieruchomości okazało się najbardziej dochodową (zaraz po inwestycji w złoto) i bezpieczną formą lokaty kapitału i zabezpieczenia go przed utratą wartości. 

Aktualnie wielu inwestorów zastanawia się gdzie dobrze ulokować długoterminowo swoje oszczędności i zabezpieczyć je przed inflacją oraz niskim oprocentowaniem lokat bankowych. Już w czasie blokady spowodowanej przez COVID-19 zaobserwowaliśmy wzrost zainteresowania zakupem gruntów, natomiast od maja tuż po otwarciu rynku klienci znacznie chętniej wybierają większe atrakcyjne lokale na „zielonych” peryferiach. Główną przyczyną tego globalnego trendu jest efekt traumy po wielotygodniowym uwięzieniu w centrach miast i ciasnych blokowiskach.

Zmiany cen na rynku mieszkaniowym są na razie praktycznie niewidoczne, wiąże się to z notowanym od lat bardzo wysokim popytem na mieszkania. Główną barierą w tym obszarze są teraz nowe, bardziej restrykcyjne kryteria udzielania kredytów hipotecznych przez banki. Deweloperzy obserwując rynek mogą regulować ich ofertę, szczególnie, że cykl operacyjny u deweloperów mieszkaniowych wynosi ok 30-36 m/c i jest zabezpieczony finansowo.

W Polsce budowy nie są finansowane z bieżących wpłat klientów (jak np. w Chinach), a od 2011 zobowiązano deweloperów do prowadzenia otwartych lub zamkniętych rachunków powierniczych. Dlatego jeśli odnotowano by większy spadek popytu, to przy braku gruntów pod nowe inwestycje deweloperzy będą bardziej skłonni do ograniczenia nowych inwestycji, niż redukcji cen oferowanych lokali.

Również sytuacja spółek notowanych na giełdzie jest stabilna. Indeks „WIG – Nieruchomości” jest subindeksem sektorowym indeksu WIG. W jego skład wchodzi obecnie 28 spółek spełniających kryteria bazowe i przydzieleni do sektora „deweloperzy”. Na WIG-Nieruchomości składają się spółki o zróżnicowanym profilu działalności: deweloperzy mieszkaniowi, komercyjni i mieszani, spółki łączące budowanie z zarządzaniem portfelami nieruchomości, działające w kraju i za granicą. Pięć czołowych spółek to aż 72,54 proc. udziału w portfelu „WIG NRCHOM”. Liderami są Globe Trade Centre SA (27,70 proc.) i  Develia SA (17,89 proc.). Zaraz po nich  plasują się Echo Investment SA (14,67 proc.),  Dom Development SA (12,28 proc.) i MLP Group SA (6,47 proc.).

Silną grupę klientów stanowią też inwestujący swoje oszczędności, którzy nie potrzebują kredytowania. W bankach Polacy mają zgromadzone rekordowo wysokie oszczędności (suma pieniędzy Polaków zdeponowanych w bankach w lutym 2020 r. sięgnęła blisko 620 mld zł). W czasach obniżek stóp procentowych lokaty stają się jeszcze mniej atrakcyjne, a na rynku giełdowym może się utrzymywać podwyższona zmienność.

Przytoczę tu słowa amerykańskiego biznesmena i członka Izby Reprezentantów USA Roberta G. Allena “Ilu znasz milionerów, którzy stali się bogaci poprzez inwestowanie na kontach oszczędnościowych? ”

Dlatego widoczne jest, szczególnie w Warszawie, duże zainteresowanie lokowaniem pieniędzy w mieszkania na wynajem i segment premium. Co ciekawe, w stolicy powstaje więcej luksusowych mieszkań, niż we wszystkich pozostałych polskich metropoliach razem wziętych, co daje najlepsze świadectwo potencjału głównego rynku w kraju. Inwestycje w stołeczne nieruchomości są więc bezkonkurencyjne pod wieloma względami: najlepszy rynek pracy, największy popyt na wynajem mieszkań w każdym segmencie, ogromny wybór wszelkiego rodzaju nieruchomości, optymalny zwrot z inwestycji oraz najwyższy wzrost wartości w czasie. Obecnie dużym powodzeniem cieszą się mikro-apartamenty inwestycyjne, które  stanowią  opcję dla najmu krótko i długoterminowego. Takie unikalne rozwiązanie łączy możliwość  stabilnej inwestycji mieszkaniowej ze wszystkimi aspektami ochrony (poprzez umowę deweloperską) i jednocześnie bezpiecznego zakupu komercyjnego z wielowymiarową możliwością wynajmu. Estymacja ceny metra kwadratowego w Warszawie to ok  13.500 – 17.000 zł brutto z możliwością całkowitego odliczenia VAT, co daje niejako 23% rabatu. Wieloletnia umowa  z operatorem budynku zapewnia ok. 7% zysku rocznie z najmu od zainwestowanych pieniędzy.

Autor: Adam Białas, ekspert rynku nieruchomości / dyrektor w agencji Core PR . Od ponad dwóch dekad skutecznie działa w globalnym obszarze PR i e-marketingu. Posiada wieloletnie doświadczenie w kampaniach dla sektora nieruchomości, budowaniu wizerunku brandu B2B i B2C. CORE PR obsłużyła ponad 600 kampanii i działań kryzysowych. Specjalizuje się w sektorze finansowym (M&A, IPO, pozyskiwanie finansowań, funduszem Private Equity/ VC) i deweloperskim. Agencja realizowała działania dla największych deweloperów i agencji nieruchomości.