Jak zgodnie z przepisami przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Zagadnienia związane z realizacją inwestycji budowlanych reguluje ustawa Prawo budowlane, która precyzuje rodzaj robót i miejsce ich wykonywania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami inwestycja budowlana, która nie ma charakteru rolniczego, może być realizowana tylko na gruntach wyłączonych z produkcji rolnej, czyli działkach o statusie inwestycyjnym – budowlanym.

Aby sprawdzić status działki, niezbędne jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania, który określa rodzaj i przeznaczenie wszystkich ujętych w nim gruntów na danym obszarze. Jeśli aktualnie dokument taki nie istnieje, warto dowiedzieć się we właściwym urzędzie o ewentualnie planowanych lub trwających pracach mających na celu jego przygotowanie.

Odrolnienie i wyłączenie terenu z produkcji rolnej jest znacznie łatwiejsze w przypadków gruntów gorszej jakości – klasy IV, V i IV, gruntów lepszej jakości, które w miejscowych planach już są postrzegane jako obszar inwestycyjny, a także gruntów znajdujących się w granicach miast. Wówczas procedura przekształcenia opiera się przede wszystkim na przepisach ustawy Prawo budowlane i wymaga uzyskania warunków zabudowy.

Również w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przekształcenie działki rolnej w budowlaną może odbywać się poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowany, która w tej sytuacji określa status gruntu. Decyzja może być wydana tylko dla działki, która posiada dostęp do drogi, zapewnia możliwość przyłączy mediów, nie wymaga zmiany jej przeznaczenia,  sąsiaduje z działką o zabudowie spełniającej takie same wymogi. W tej sytuacji warto też w urzędzie dowiedzieć się o planowanych inwestycjach na całym obszarze, na którym znajduje się działka.

W przypadku gruntów klasy I, II, III procedura przekształcenia może powodować więcej trudności, ponieważ wymagana jest zgoda ministra do spraw rozwoju wsi przy uwzględnieniu Ustawy O ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego traktuje grunty jako rolne, wówczas należy złożyć pisemny wniosek o odrolnienie działki. Pisemny wniosek składa się do gminy właściwej ze względu na lokalizację gruntów. We wniosku muszą zostać ujęte dokładne informacje na temat działki, jej położenia i rodzaju planowanej na niej inwestycji. Ponadto inwestor może być zobowiązany przedstawić uzasadnienie przekształcenia, o które wnioskuje. Odrolnienie gruntu jest jednak dopiero pierwszym etapem właściwego przekształcenia działki rolnej w budowlaną. W dalszej kolejności niezbędne jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, co odbywa się poprzez złożenie wniosku do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu, w celu zmiany statusu działki w ewidencji.

Trwałe wyłączenie gruntów z powierzchni rolnej wiąże się z koniecznością dokonania jednorazowej opłaty, której wysokość uwarunkowana jest jakością gruntów. Uiszcza się również roczne opłaty za każdy rok użytkowania gruntów. W przypadku wyłączenia trwałego opłata za okres użytkowania obowiązuje przez 10 lat, natomiast w przypadku nietrwałego przez 20, przy czym nie może on trwać dłużej. Wysokość opłat uwarunkowana jest klasą gruntów – im wyższa klasa, tym wyższe też opłaty.