Trwają prace nad rządowym projektem ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Zakończyły się konsultacje publiczne projektu, w których wpłynęło kilkaset uwag – często bardzo krytycznych – do proponowanego projektu. Polski rynek budowlany boryka się z wieloma problemami, oczywiście specustawa nie jest ich kompleksowym rozwiązaniem – jej celem jest przede wszystkim ułatwienie kompleksowej realizacji inwestycji mieszkaniowych. Oczywiście nie mogą na tym cierpieć takie wartości, jak np. ład przestrzenny, dlatego warto w toku dalszych prac legislacyjnych dopracować niektóre kwestie.
Specustawa dla dużych inwestycji
Głównym założeniem projektowanej specustawy jest stworzenie optymalnych warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, zwłaszcza na terenach najbardziej pod tym względem zaniedbanych. Poza tym projekt zakłada uregulowanie budowy zarówno powierzchni mieszkalnej, jak i infrastruktury niezbędnej do rozwoju mieszkalnictwa na danym terenie (np. szkół, obiektów handlowych, przystanków komunikacyjnych). Planowanymi regulacjami mają zostać objęte prace polegające na budowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania, w wyniku których mają powstać nie mniej niż dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz w urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi. Jednocześnie tego typu inwestycja nie będzie mogła być dowolnie lokalizowana – w myśl projektu jej realizacja będzie możliwa jedynie na terenie wyposażonym we wspominaną już infrastrukturę. Jednak – co bardzo ważne – projektodawcy zakładają także możliwość budowy zarówno mieszkań, jak i infrastruktury towarzyszącej „od podstaw”. Mówiąc inaczej z regulacji specustawy będzie można skorzystać także w sytuacji, gdy inwestor będzie chciał wykorzystać tereny dotąd w żaden sposób nie przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.
Budowa „od podstaw”
A więc inwestor będzie mógł jednocześnie zająć się realizacją zabudowy mieszkaniowej i takiej infrastruktury, jak szkoły, przedszkola obiekty handlowe, place zabaw czy przystanki transportu publicznego – nawet na terenach nie przeznaczonych pod tego typu cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji wystarczy uzyskanie od rady gminy specjalnej zgody. Zgodnie z planami ustawodawcy po złożeniu przez inwestora wniosku o wyrażenie takiej zgody rada gminy będzie zobowiązana rozpatrzeć go w ciągu 60 dni. Natomiast w przypadku braku na danym terytorium miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor będzie mógł wystąpić o wyrażenie zgody na budowę do właściwego wójta. Uzyskanie zgody rady gminy lub wójta otworzy możliwość ubiegania się przez inwestora o uzyskanie decyzji ustalającej lokalizację inwestycji będącej odpowiednikiem aktualnej decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z projektem jej wydanie stanie się kompetencją wojewody.
Konkurs na projekt inwestycji
Poza tym w projekcie ustawy znalazło się bardzo ciekawe i dotąd nieznane polskiemu prawu rozwiązanie. Zgodnie z projektem inwestor przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej będzie musiał przeprowadzić publiczny konkurs na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną inwestycji. Inwestor nie będzie miał możliwości pominięcia tego etapu, gdyż dokumentację z przebiegu konkursu trzeba będzie dołączyć do wniosku o wydanie decyzji przez wojewodę. Co prawda na obecnym etapie prac legislacyjnych tryb i warunki przeprowadzania tego konkursu nie zostały sprecyzowane, jednak jest rozwiązanie ułatwiające wybór najbardziej optymalnej koncepcji realizacji inwestycji.
Duża ilość uwag do projektu
Obecnie zakończyły się konsultacje publiczne projektu. W ramach tego etapu zgłoszono łącznie kilkaset uwag. Już sama ich ilość wskazuje, że projekt specustawy wzbudza duże zainteresowanie, a jednocześnie kontrowersje. Uczestnicy konsultacji zarzucają projektowanej specustawie m.in. doprowadzenie do możliwości omijania postanowień miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, czy ich „punktową” zmianę – co może pogłębić istniejący chaos urbanistyczny, a jednocześnie wprowadzić wysoki poziom niepewności związany z niestabilnością prawa miejscowego. W tym zakresie wielu uczestników podkreśliło, że w uchwalonych obecnie miejscowych planach pod zabudowę mieszkaniową przeznaczono znacznie więcej terytoriów niż wymagają tego faktyczne potrzeby ludności, natomiast projektowana specustawa jest niezgodna z projektem Kodeksu urbanistyczno-budowlanego i pozbawia lokalną społeczność możliwości uczestnictwa w kształtowaniu ładu przestrzennego.
Oczywiście projekt specustawy mieszkaniowej wymaga poprawek. Jednak wiele ze zgłoszonych uwag można uznać za zbyt radykalne. Co prawda niewłaściwe, czy lekkomyślne wykorzystywanie przez wójtów, czy rady gmin przyznanych im w obecnym kształcie uprawnień mogłoby doprowadzić do wielu niepożądanych zjawisk. Ale trzeba sobie uzmysłowić, że nawet najlepsze rozwiązania prawne nie zastąpią zdrowego rozsądku w ich stosowaniu. Poza tym wydaje się, że dobrym przeciwdziałaniem ewentualnym nadużyciom byłoby dopracowanie rozwiązań z zakresu wspomnianego już konkursu na koncepcję architektoniczno-budowlaną inwestycji. W jego ramach można by przeprowadzić niezbędne konsultacje społeczne, a przede wszystkim zapewnić zgodność z lokalną koncepcją urbanistyczną. Warto pamiętać, że projekt umożliwia także kompleksowe inwestycje budowlane na terenach pozbawionych infrastruktury mieszkaniowej, a więc nie tyle wybudowanie kilku budynków, co całościowe zagospodarowanie danej przestrzeni. Przy tego typu projektach odstąpienie od postanowień miejscowego planu często jest uzasadnione, a niejednokrotnie nawet konieczne.
Jacek Kosiński – Partner zarządzający kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni
