Powiew optymizmu na rynku mieszkaniowym

Najnowsza publikacja danych sygnalnych GUS, prezentująca osiągnięcia budownictwa mieszkaniowego w miesiącu czerwcu oraz w całym pierwszym półroczu bieżącego roku, wskazuje na kontynuację zapoczątkowanego w maju wzrostowego odreagowania po wiosennym „pandemicznym” osłabieniu statystyk. Co może oznaczać ten powiew optymizmu?

Inwestycje mieszkaniowe na fali odreagowania

W czerwcu deweloperzy odreagowali silny spadek mieszkań rozpoczętych w maju. Osiągnięty tym razem wynik 9,3 tys. lokali był o ponad połowę lepszy w relacji miesiąc do miesiąca i gorszy „zaledwie” o 11 proc.  rok do roku. Jednak dane za całe tegoroczne półrocze na poziomie 53,5 tys. jednostek oznaczają regres w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego o prawie jedną piątą. Z półrocznych danych GUS dowiadujemy się tym samym, że mieszkaniowe inwestycje deweloperskie pozostają na spadkowej fali, odwrócenie której jeszcze w roku bieżącym może okazać się bardzo trudnym wyzwaniem.

Wolumen mieszkań rozpoczętych ogółem w czerwcu na poziomie 18,8 tys., w pełni koresponduje już ze średnią miesięczną z kilku ostatnich lat, głównie za sprawą bardzo dobrego rezultatu inwestorów budujących na własne potrzeby. W czerwcu ruszyli oni z budową blisko 10 tys. domów, wyraźnie większą zarówno rdr (15,2 proc.) jak i mdm (2,8 proc.). Mimo to rezultat w sumie niemal równo 100 tys. mieszkań rozpoczętych w pierwszym półroczu br. jest słabszy od uzyskanego w analogicznym okresie roku ubiegłego o ponad 13 proc.

Tymczasem nadzwyczaj optymistycznie ma się sprawa z nowymi pozwoleniami na budowę, których czerwcowe statystyki wręcz eksplodowały do bliskiemu rekordowym poziomu ogółem prawie 27 tys., wyższego o blisko jedną piątą licząc rok do roku. Tym razem o tego typu niespodziankę postarali się solidarnie inwestorzy indywidualni i deweloperzy, których przedmiotowy wynik był o 18-19 proc. lepszy niż w czerwcu 2019 roku. Ogółem pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym było w zakończonym półroczu ponad 122 tys., co na razie daje wynik tylko minimalnie gorszy – rzędu 5,5 proc. – od osiągniętego w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Powrót optymizmu po okresie niepewności

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez inwestorów, zwłaszcza zaś deweloperów. Osiągnięty przez nich czerwcowy rezultat na poziomie blisko 17 tys. przedmiotowych decyzji administracyjnych świadczy o tym, że  pomimo mocno destrukcyjnego dla gospodarki kryzysu pandemicznego, w dalszym ciągu oceniają oni perspektywy rozwoju koniunktury mieszkaniowego rynku pierwotnego w dłuższym terminie jeśli nawet nie jako optymalne, to z pewnością bardzo obiecujące.

Analogicznie optymistycznym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Ogółem w okresie styczeń – czerwiec br. oddano 97 tys. mieszkań, czyli o 2,7 proc. więcej aniżeli w analogicznym okresie ubiegłego roku. Ta dodatnia dynamika to w decydującym stopniu dzieło deweloperów, którzy z wynikiem 10,4 tys. lokali oddanych w czerwcu poprawili wynik z analogicznego miesiąca ub. roku aż o 16 proc. W sumie półroczny wynik mieszkań oddanych z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem osiągnął wolumen 62,4 tys., poprawiając wynik pierwszego półrocza 2018 roku o ponad 6 proc. Należy jednak mieć na uwadze, że ta kategoria danych GUS jest rezultatem rekordowej aktywności deweloperów sprzed około dwóch lat, przez co tylko w ograniczonym stopniu odzwierciedla stan bieżącej koniunktury.

Odreagowanie ze znakiem zapytania

Statystyki budownictwa mieszkaniowego z najnowszej informacji GUS sygnalizują dość zdecydowane odreagowanie danych po krótkotrwałym ich wiosennym osłabieniu w następstwie lockdown’u. Czy oznacza to definitywny powrót do normalności, przez którą należy rozumieć szybką oraz trwałą reaktywację wskaźników aktywności inwestycyjnej na rodzimym rynku mieszkaniowym do poziomów sprzed pandemii?

Na razie bardzo trudno o w pełni wiarygodne rozstrzygnięcie tego typu kwestii. Decydujące okażą się jak zwykle wyniki sprzedaży nowych mieszkań w kolejnych miesiącach i kwartałach. Na razie te opublikowane ostatnio za II kwartał przez deweloperów giełdowych, obrazujące skalę załamania kontraktacji rzędu dziesiątek procent, mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do racjonalności nad wymiar optymistycznych prognoz błyskawicznego powrotu kondycji rynkowej do stanu sprzed marca br.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl