Najemcy oczekują dziś powierzchni dopasowanych do prowadzonych procesów, które można skalować wraz z rozwojem działalności i wyposażać w automatyzację odpowiadającą na braki kadrowe. Niezmiennie kluczowe pozostają koszty – wysokość czynszu i przewidywalność opłat eksploatacyjnych – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Nadchodzi era wysoce wyspecjalizowanych magazynów. Coraz większą rolę odgrywają indywidualne potrzeby najemców oraz ich wpływ na kształt nowych inwestycji. Po stronie deweloperów oznacza to więcej elastyczności i dokładniejsze przygotowanie projektów.

– Nasze parki projektujemy w taki sposób, żeby zależnie od potrzeb mogły pełnić funkcje magazynowe albo produkcyjne. Hale powstają modułowo, z możliwością łatwego podziału lub łączenia przestrzeni, co pozwala szybko dostosować je do potrzeb konkretnego klienta. Już na etapie fundamentów wzmacniamy posadzki ponad standard, żeby w przyszłości mogły przyjąć ciężkie maszyny produkcyjne albo antresole w przypadku najemców z sektora e-commerce. Dzięki temu przestrzeń można elastycznie dopasować do złożonych operacji logistycznych – od obszarów wysokiego składowania po strefy kompletacji zamówień i szybkiej obsługi zwrotów – wyjaśnia Tomasz Pietrzak, Leasing Director Poland w MLP Group.

Jakub Kurek podkreśla, że dostosowanie powierzchni nie dotyczy wyłącznie nowych inwestycji. – Dobrze zaprojektowane istniejące obiekty również można modernizować, o ile spełniają określone standardy techniczne. Obiekty klasy A zwykle dają realną przestrzeń do rozmów o zmianach – zarówno w zakresie instalacji, jak i organizacji przestrzeni. Ograniczenia pojawiają się dopiero tam, gdzie brakuje odpowiedniej wysokości albo nie są spełnione normy pożarowe – tłumaczy dyrektor w Newmark Polska.

Elastyczność i personalizacja w miejsce uniwersalnych rozwiązań

Według Tomasza Pietrzaka najbardziej wymagające, a jednocześnie kosztowne, są modyfikacje związane z infrastrukturą techniczną obiektów. – Kluczowe znaczenie ma dziś dostęp do odpowiedniej mocy, niezbędnej przy automatyzacji i procesach produkcyjnych. Istotne są również systemy przeciwpożarowe, które trzeba dostosować do rodzaju składowanego towaru. W wielu projektach konieczne jest wzmacnianie posadzek i fundamentów pod ciężkie instalacje lub regały wysokiego składowania, a także zmiany w obrębie stref przeładunkowych i ramp. Coraz częściej pojawiają się też wymagania dotyczące kontroli temperatury i wilgotności, co wiąże się z wdrożeniem rozbudowanych systemów HVAC i wyraźnie podnosi koszty inwestycji – wyjaśnia ekspert MLP Group.

Najemcy oczekują też dostosowań, które bezpośrednio przekładają się na komfort pracy – wyższego standardu powierzchni biurowo-socjalnych, lepszego doświetlenia stref kompletacji światłem dziennym, zgodnie z wymogami certyfikacji BREEAM, a także wdrażania inteligentnych systemów oświetlenia LED. Na znaczeniu zyskuje również jakość powietrza i zwiększona liczba jego wymian.

Jeden rynek, wiele potrzeb. Od e-commerce aż po centra danych

Rosnąca złożoność operacji i presja na efektywność sprawiają, że uniwersalne rozwiązania coraz częściej przestają wystarczać. Według Jakuba Kurka nie ma jednego modelu najmu, który sprawdzi się u wszystkich najemców. Powierzchnia musi odpowiadać strategii biznesowej, a nie odwrotnie.

– Na te potrzeby nakłada się rosnąca rola automatyzacji, która jest odpowiedzią na trudności na rynku pracy. Coraz częściej rozmawiamy z najemcami o rozwiązaniach zmniejszających zależność od pracy ludzkiej. Taki kierunek, od dłuższego czasu widoczny w Azji, przyspiesza również w Polsce – zauważa ekspert Newmark Polska.

Coraz wyraźniej rysują się różnice między segmentami rynku. – Firmy produkcyjne myślą długoterminowo i najczęściej decydują się na umowy nawet na 10–15 lat. W takich projektach kluczowe są konkretne parametry techniczne, takie jak doświetlenie, wentylacja czy zwiększona moc przyłączeniowa, a często także dedykowana infrastruktura. W projektach e-commerce większą rolę odgrywa wysokość składowania, nierzadko przekraczająca 12 metrów. Z kolei tradycyjne sieci handlowe koncentrują się przede wszystkim na kosztach. W ich przypadku kluczowe są rozwiązania energooszczędne, jak fotowoltaika czy pompy ciepła, które bezpośrednio przekładają się na niższe opłaty eksploatacyjne – twierdzi Tomasz Pietrzak.

Odrębną grupą są operatorzy logistyczni, których wymagania zmieniają się wraz z obsługiwanymi kontraktami. W ich przypadku kluczowa jest nie tylko zgodność powierzchni z bieżącym modelem operacyjnym, ale także jej gotowość na dalszy rozwój. – Idealny magazyn musi odpowiadać na rosnącą złożoność łańcuchów dostaw i dynamiczny rozwój e-commerce. Liczy się zdolność obsługi intensywnych operacji, dostęp do odpowiedniej infrastruktury i energii, ale też możliwość wdrażania automatyzacji, która zwiększa skalę i efektywność działań. Ostatecznie decydujący jest nie tyle sam czynsz, co całkowity koszt operacyjny funkcjonowania w danej lokalizacji, obejmujący m.in. dostępność pracowników, efektywność procesów i potencjał rozwoju – wyjaśnia Daniel Korbus, Członek Zarządu i Dyrektor Operacyjny w XBS Logistics.

Naturalną konsekwencją rosnącej specjalizacji jest pojawianie się na rynku nowych typów najemców, których wymagania wykraczają poza dotychczasowe standardy. Jednym z najlepiej widocznych przykładów są centra danych, które w istotny sposób podnoszą poprzeczkę w zakresie infrastruktury. – W Europie Zachodniej ten segment rozwija się już bardzo dynamicznie i z czasem podobny trend zobaczymy także w Polsce, dlatego powinniśmy być na to przygotowani. To projekty o ogromnym zapotrzebowaniu na energię, co w praktyce determinuje zarówno lokalizację, jak i możliwość realizacji inwestycji – zaznacza Jakub Kurek.

Koszty pod lupą. Czynsz to tylko część równania

Mimo rosnącej elastyczności rynku, czynnik kosztowy pozostaje jednym z kluczowych elementów decyzyjnych. Coraz częściej jednak punkt ciężkości przesuwa się z czynszu bazowego na całkowity koszt najmu. – Równie ważne są koszty eksploatacyjne, które w ostatnich latach istotnie wzrosły. Jeśli nie zostaną dobrze oszacowane jeszcze przed podpisaniem umowy najmu, to na etapie pierwszego rozliczenia zaliczek najemcy mogą być zaskoczeni wysokością dopłat – ostrzega Jakub Kurek.

W ślad za tym rośnie rola zapisów kontraktowych, które pozwalają lepiej zabezpieczyć interesy najemców w zmiennym otoczeniu gospodarczym. – Doradzając naszym klientom, bardzo dużo uwagi poświęcamy zapisom dotyczącym indeksacji czynszu oraz form zabezpieczeń. W przypadku firm planujących skalowanie działalności w obiekcie, negocjujemy klauzule prawa pierwszeństwa najmu powierzchni albo gwarantowanej ekspansji, które pozwalają z wyprzedzeniem zabezpieczyć możliwość powiększenia magazynu na określonych warunkach – wyjaśnia Jakub Kurek.

Tego typu zapisy są szczególnie istotne dla operatorów logistycznych, rozwijających się wraz ze swoimi klientami i funkcjonujących w warunkach dużej zmienności skali operacji. – Możliwość ekspansji w ramach tego samego obiektu lub parku logistycznego pozwala rozwijać biznes bez konieczności relokacji. Z kolei bardziej elastyczne warunki najmu pomagają lepiej zarządzać ryzykiem w branży, w której zmienność popytu jest coraz większa – podkreśla Daniel Korbus.

W stronę świadomych decyzji

Rynek magazynowy dojrzewa i wyraźnie przesuwa się w stronę większej selektywności po stronie najemców. O wyborze obiektu coraz rzadziej decyduje jeden czynnik.

– To nie jest już rynek „bierz albo czekaj”, tylko przestrzeń do negocjacji i budowania wartości po obu stronach. Najemcy patrzą szerzej: analizują nie tylko czynsz, ale całkowity koszt użytkowania, elastyczność umowy i potencjał dalszego rozwoju. W tak złożonym procesie coraz większą rolę odgrywa wsparcie doradcze, które pomaga przełożyć potrzeby biznesowe na konkretne zapisy umowy – podkreśla Jakub Kurek. – Mamy zupełnie inny poziom dojrzałości rynku niż jeszcze kilka lat temu. W kolejnych latach ten kierunek będzie się umacniał – wraz z rosnącą rolą automatyzacji, efektywności operacyjnej i rozwiązań środowiskowych, które stają się standardem – podsumowuje dyrektor w Newmark Polska.