Uwzględnienie kwestii ESG w wycenach nieruchomości komercyjnych staje się tematem tym bardziej palącym, że zarówno inwestorzy, jak i rzeczoznawcy muszą brać pod uwagę coraz więcej czynników wynikających, m.in. z Porozumienia Paryskiego, Europejskiego Zielonego Ładu, czy pakietu Fit for 55. Na rynku brakuje jednak standardów, które stanowiłyby istotne wsparcie we włączaniu aspektów ESG do wyceny nieruchomości. Mimo to inwestorzy już teraz premiują zrównoważone budynki, a kwestie ESG nabrały istotnego znaczenia i zaczynają być traktowane na równi z danymi komercyjnymi.

Wpływ ESG na praktykę wycen nieruchomości był tematem webinaru Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych i RICS. W wydarzeniu wzięli udział przedstawiciele RICS, TEGOVA, ULI Poland, CBRE, Cushman & Wakefield, EPP, G City Europe i Padma Group. Uczestnicy zgodzili się, że na rynku, i nie dotyczy to tylko Polski, brakuje standardów, które pomogłyby rzeczoznawcom nawigować w zmieniającym się ekosystemie regulacyjno-prawnym i które wskazywałyby, w jaki sposób powinni oni uwzględniać aspekty ESG w wycenach nieruchomości.

Jednym z głównych wyzwań na rynku nieruchomości jest mnogość regulacji środowiskowych i tempo wprowadzania zmian. Dlatego rynek potrzebuje wytycznych, które będą łączyły przepisy unijne z lokalnymi regulacjami prawnymi, co jest tym ważniejsze, że znajdujemy się teraz na etapie transformacji, a proces zmian związanych ze zrównoważonym rozwojem będzie długotrwały. To rodzi potrzebę odpowiedniej edukacji i przygotowania standardów, które wskażą rzeczoznawcom, w jaki sposób kwantyfikować aspekty ESG w procesie wyceny, a inwestorom – jak powinni podejść do budowania i modernizowania swoich portfeli nieruchomości – komentuje Agnieszka Jachowicz, Członek Zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.

Aktualnie ważnym wsparciem dla rynku są dokumenty i wytyczne opracowywane przez organizacje branżowe: „Red Book – A Risk Management Framework”, który przygotował RICS, „Praktyczne Standardy Wycen” TEGOVA oraz „Transitions Risk Management Guidelines”, przygotowany przez ULI Poland.

Na rynku dostępnych jest już wiele informacji i danych dotyczących „zielonych wskaźników budynków – ułatwieniem dla wszystkich zainteresowanych byłoby otwarte udostępnianie tych informacji uczestnikom rynku, w tym bankom i rzeczoznawcom, być może na wzór brytyjskiego tzw. Schematu komercyjnych kredytów zabezpieczonych, (ang. Commercial Secured Lending Framework) w opracowaniu których RICS odegrała wiodącą rolę – dodał Ben Elder FRICS, globalny dyrektor ds. wycen RICS.

ESG daje całkiem nowe spojrzenie na tradycyjny, dotychczasowy sposób przygotowania wycen. Rzeczoznawcy już teraz dużo miejsca poświęcają na przygotowanie opisów charakterystyki energetycznej i analizę zielonych certyfikatów, które istotnie wpływają na wartość nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że wiele kwestii związanych ze zrównoważonym rozwojem wykracza poza obszar kompetencji rzeczoznawców, a sam rynek potrzebuje edukacji. Tym bardziej, że nie wszystkie działania ESG można już dziś odzwierciedlić w wycenie. Niemniej jednak ważne, aby firmy o nich informowały. To buduje dobre praktyki na rynku i przygotowuje nas do dalszych zmian – komentuje Marta Woźniak, Associate Director, CBRE.

Co ważne legislacja, która bezpośrednio wpływa na praktyki i strategie związane ze zrównoważonym rozwojem, nadal ewoluuje, a wiele regulacji jest wciąż w trakcie przygotowania.

Przykładem jest unijna dyrektywa EPBD, która będzie wprowadzała minimalne normy efektywności energetycznej i konieczność podwyższenia klasy energetycznej budynków. Nieruchomości komercyjne będą musiały osiągnąć klasę E do 2027 roku, a klasę D do 2030 roku. To bardzo niedaleki horyzont czasowy. Skutkować to może brakiem możliwości obrotu czy finansowania nieruchomości, które nie osiągną zakładanych poziomów. Innym istotnym tematem jest dekarbonizacja nieruchomości. Rynek nie tylko nie uznał jeszcze kosztów działań związanych z dekarbonizacją, ale też kosztów wynikających z opóźnienia i zaniechania takich procesów. To przyczynia się również do kreowania tzw. carbon bubble, czyli sztucznego utrzymania wartości nieruchomości na wyższym poziomie. Wciąż nie mamy wystarczających danych, aby ryzyko związane z dekarbonizacją w pełni odzwierciedlić w wycenie – mówi Ilona Otoka, Senior ESG Consultant, Cushman & Wakefield.

Temat ESG nie pozostaje też bez wpływu na banki i instytucje finansujące. Jak zauważył Bartosz Silczak, Menedżer Zespołu Analiz Ryzyka ESG w Banku Gospodarstwa Krajowego, podmioty te już teraz dostosowują do tych zmian swoje struktury, tworząc specjalne jednostki zajmujące się zrównoważonym rozwojem, które analizują, czy i jak inwestorzy z sektora real estate wpisują się w trajektorię zielonej transformacji.

Dla banków niezwykle użytecznym narzędziem jest taksonomia unijna określająca, które inwestycje można uznać za zrównoważone, a dalej wliczyć do wskaźnika zielonych aktywów. Instytucje finansujące już teraz premiują tych inwestorów, którzy wdrażają założenia ESG do swoich strategii, tak by strumień kapitału płynął do zrównoważonych, zielonych nieruchomości – podsumowuje Bartosz Silczak.

Wspaniale jest widzieć, jak wszyscy główni interesariusze, w tym dostawcy wycen nieruchomości, uczestnicy sektora finansowego, organy regulacyjne, a także organizacje technologiczne, akademickie i inne organizacje o podobnych poglądach współpracują. Ich głównym celem jest włączenie wymogów ESG do wycen i samego procesu wyceny. RICS ma zaszczyt przejąć przewodnictwo w niektórych z najważniejszych inicjatyw, w tym w opracowaniu „Listy danych ESG do wycen nieruchomości” – dodała Anna Orcsik, odpowiedzialna w RICS za partnerstwa strategiczne w Europie Środkowo-Wschodniej i Europie.