Od początku 2025 roku polski rynek inwestycji komercyjnych wykazywał symptomy stabilizacji. Z danych zawartych w raporcie BNP Paribas Real Estate Poland „Review. Rynek inwestycyjny w Polsce. II kw. 2025” wynika, że łączna wartość zawartych od początku roku umów osiągnęła 1,7 mld euro. Na szczególną uwagę zasługuje rosnąca obecność rodzimego kapitału, coraz aktywniej angażującego się w krajowe projekty.
Umiarkowana dynamika rynku
W drugim kwartale br. widoczne było ożywienie wśród inwestorów, choć skala zawieranych transakcji pozostała ograniczona. Na rynku dominowały mniejsze przedsięwzięcia, co odzwierciedla wpływ niestabilnej sytuacji geopolitycznej oraz wymagających warunków gospodarczych.
– Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wykazywał oznaki stabilizacji choć nadal funkcjonuje w otoczeniu niepewności makroekonomicznej. Od początku roku zawarto transakcje o wartości 1,7 mld EUR, co stanowi około 45% rocznej średniej z ostatnich pięciu lat – ocenia Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Przemysł i logistyka na czele inwestycji
Na podstawie analizy całkowitego wolumenu inwestycji od początku roku, liderem pozostaje sektor przemysłowo-logistyczny. Tego typu aktywa przyciągnęły 694 mln euro, co oznacza imponujący wzrost o aż 136% rok do roku. Największą transakcją w tym segmencie nieruchomości była sprzedaż i wynajem zwrotny portfela Eko Okna (264 tys. m kw.) zrealizowana przez Realty Income za 253 mln euro. Wśród istotnych inwestycji warto wymienić także zakup kompleksu AFI Home Metro Szwedzka (dawniej Bohema) w Warszawie. Obiekt ten o powierzchni 20 600 m kw. nabyty został przez AFI Europe za kwotę 76,2 mln euro. Z kolei wartość sprzedaży bydgoskiego centrum dystrybucyjnego LPP (103 tys. m kw.), spółce inwestycyjnej Reico IS EAM, o wartości 75,8 mln euro.
Od początku roku sektor biurowy zanotował wolumen inwestycji na poziomie 411 mln euro, natomiast sektor handlowy – 322 mln euro. Oznacza to spadki odpowiednio o 49% i 36% w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland prognozują jednak, że w drugiej połowie 2025 roku możliwe jest ożywienie segmentu handlu, m.in. dzięki planowanym dużym transakcjom, co może pozytywnie wpłynąć na całoroczny bilans.
Duże inwestycje wciąż rzadkością
Najatrakcyjniejsze aktywa typu core pozostają poza zasięgiem wielu zagranicznych inwestorów z uwagi na wciąż wysokie koszty finansowania i wynikową lukę cenową pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących w tej klasie aktywów. Część graczy rynkowych przyjmuje strategię „czekania na rozwój sytuacji”, skupiając się na obiektach o mniejszej skali i przewidywalnym profilu ryzyka. W pierwszym półroczu zanotowano tylko jedną dużą transakcję o wartości przekraczającej 250 mln euro.
– W drugiej połowie roku oczekiwane jest stopniowe ożywienie rynku, wspierane przez przewidywaną obniżkę stóp procentowych przez banki centralne. Może to skutkować kompresją stóp kapitalizacji i zwiększeniem atrakcyjności nieruchomości jako klasy aktywów – komentuje Mateusz Skubiszewski.
Mniejsze transakcje wciąż na fali
Analiza wolumenu transakcji inwestycyjnych od początku roku pokazuje, że najwyższą aktywność odnotowano w segmencie transakcji o wartości od 40 do 100 mln euro. Łączna wartość tego typu umów wyniosła 769 mln euro, co oznacza wzrost o 137% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Z kolei transakcje do 20 mln euro osiągnęły wartość 293 mln euro, notując spadek o 16% r/r. W przypadku największych inwestycji, przekraczających 100 mln euro, całkowity wolumen wyniósł 254 mln euro,
co stanowi spadek o 65% r/r. Dane te odzwierciedlają preferencje inwestorów wobec projektów o mniejszym ryzyku i większej przewidywalności.
Krajowy kapitał na fali wznoszącej
Od początku roku największy udział w strukturze inwestycji miał kapitał pochodzący z Europy, odpowiadający za 59% łącznych nakładów. Na drugim miejscu znalazły się fundusze amerykańskie z udziałem wynoszącym 23%. Inwestorzy z Bliskiego Wschodu ulokowali 12% kapitału, natomiast środki z Afryki stanowiły 2% całkowitego wolumenu.
Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, od początku roku wyraźnie wzrósł udział inwestorów krajowych. Polscy inwestorzy odgrywają coraz bardziej znaczącą rolę w całkowitym wolumenie inwestycji. Świadczy to o rosnącym zaufaniu do lokalnego rynku oraz większej gotowości do lokowania kapitału w krajowe nieruchomości komercyjne.
Stabilne stopy kapitalizacji
W pierwszym półroczu 2025 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce utrzymywały się na stabilnym poziomie: 6,25% dla biur i magazynów, 6,50% dla centrów handlowych oraz 5,25% dla obiektów logistycznych obsługujących e-commerce.
– Brak dekompresji wskazuje na oczekiwanie dalszych obniżek kosztów finansowania. Obecne poziomy stóp są wciąż zbyt wysokie, by przyciągnąć globalny kapitał – rynek zdominowany jest przez inwestorów oportunistycznych z regionu CEE. Wysokie koszty kapitału ograniczają aktywność deweloperską, co przełoży się na mniejszą podaż nowych, wynajętych obiektów. Wsparciem dla rynku mogą być środki z KPO, stanowiące obecnie istotne paliwo wzrostu gospodarczego – podsumowuje Karolina Wojciechowska, Dyrektorka, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland
