Przepisy jeszcze nie działają w pełni, a rynek już się kurczy. Nowe regulacje najmu krótkoterminowego to moment, w którym inwestorzy muszą zdecydować, w którym modelu chcą dalej działać. Paweł Jarząbek, ekspert Otodom, sprawdza, jak reaguje podaż i ceny w segmencie najmu w największych miastach w Polsce.
Unijne rozporządzenie STR (UE 2024/1028) dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym weszło już w życie. Polska nie uchwaliła jeszcze krajowej ustawy wdrożeniowej, co oznacza, że pełna egzekucja sankcji, w tym kar do 50 tys. zł, nastąpi dopiero po zakończeniu krajowego procesu legislacyjnego. Jednak rynek najmu już reaguje, i to wyraźnie.
Najważniejsze wnioski:
- Rynek reaguje, zanim prawo zacznie działać. Liczba aktywnych ofert najmu krótkoterminowego w Polsce spadła w kwietniu 2026 r. o 5,8%, do ok. 24 tys. ogłoszeń. W Olsztynie i Białymstoku korekta sięgnęła odpowiednio 21% i 19%.
- Najem krótkoterminowy czeka profesjonalizacja. Większość z ok. 65 tys. lokali w tym segmencie należy do osób prywatnych. Nowe wymogi formalne i obowiązek rejestracji w CWTON stanowią dla nich realna barierę. Na rynku pozostaną głównie podmioty gotowe operować zgodnie z nowymi standardami.
- Najem długoterminowy może skorzystać. 53% wyszukiwań najemców dotyczy nieruchomości wybudowanych po 2020 r. Duża część zasobu najmu krótkoterminowego to właśnie nowe budownictwo – jeśli trafi na rynek długoterminowy, zostanie szybko zaabsorbowane.
Dane Otodom z kwietnia br. pokazują spadek liczby aktywnych ofert najmu w siedmiu największych miastach o 5,8%, tj. do około 24 tys. ogłoszeń. Największe korekty dotknęły rynki o silnym charakterze turystycznym. W Trójmieście liczba ofert spadła o 14%, w Białymstoku o 19%, a w Olsztynie o 21%. To nie przypadek. Właściciele wycofują oferty lub wstrzymują decyzje o ich publikacji w oczekiwaniu na to, jak nowe przepisy będą egzekwowane w praktyce.
Należy zwrócić uwagę, że spośród szacowanych 65 tys. mieszkań funkcjonujących w modelu najmu krótkoterminowego w Polsce, zdecydowana większość należy do osób prywatnych – często na przykład z jednym lokalem kupionym na kredyt lub odziedziczonym. Dla nich nowe obowiązki, wymogi techniczne i konieczność rejestracji w systemie CWTON stanowią realną barierę wejścia. Można się zatem spodziewać profesjonalizacji tego segmentu rynku nieruchomości, ponieważ pozostaną na nim głównie podmioty gotowe operować zgodnie z nowymi standardami.
Z danych Otodom wynika, że ponad połowa zapytań najemców (53%) dotyczy nieruchomości wybudowanych po 2020 roku, a hasło „gotowe do zamieszkania” plasuje się na drugiej pozycji wśród najpopularniejszych fraz wyszukiwania. Dlaczego to ma znaczenie? Duża część zasobu najmu krótkoterminowego to właśnie nowe budownictwo. Jeśli część właścicieli zdecyduje się przenieść lokale do segmentu długoterminowego, rynek powinien je stosunkowo łatwo zaabsorbować, ponieważ są nowe, dobrze wyposażone i odpowiadają dokładnie na oczekiwania wynajmujących.
Dla inwestorów, którzy zdecydują się kontynuować działalność w modelu krótkoterminowym, kluczowe będzie śledzenie lokalnych uchwał gmin. Od 2029 roku gminy będą mogły uchwałą zamknąć określone dzielnice dla najmu krótkoterminowego. Jest to realne ryzyko lokalizacyjne, które każdy inwestor powinien już dziś wkalkulować w swoją decyzję. To też dobry moment, by spokojnie przeliczyć oba scenariusze i podjąć decyzję, w jakim modelu najmu, długo- czy krótkoterminowym, chcą dalej działać.
