Dane GUS za okres od stycznia do maja 2026 roku przynoszą mieszany obraz sytuacji na polskim rynku mieszkaniowym. Z jednej strony liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o ponad 16 proc. rok do roku i była najwyższa od 2024 roku. To wyraźny sygnał rosnącej aktywności planistycznej inwestorów, przede wszystkim firm deweloperskich, które uzyskały aż o 22 proc. więcej pozwoleń niż przed rokiem.
Z drugiej strony większa gotowość do działania w sferze administracyjnej wciąż nie przekłada się na uruchamianie nowych inwestycji. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, pozostaje niemal identyczna jak rok wcześniej, a liczba lokali oddawanych do użytkowania nadal spada. Optymistycznym wyjątkiem są inwestorzy indywidualni, którzy we wszystkich trzech kluczowych kategoriach notują skromne, lecz konsekwentne wzrosty. Sytuację komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Z najnowszych danych GUS wynika, że w maju 2026 roku do użytkowania oddano w Polsce 15,3 tys. mieszkań i domów. To o 3,7 proc. więcej niż w maju 2025 roku, ale jednocześnie o 0,6 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.
W tej puli firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 9,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o blisko 2 proc. w ujęciu rocznym oraz niewielki spadek miesiąc do miesiąca. Inwestorzy indywidualni oddali natomiast 5,3 tys. lokali, czyli o 5,7 proc. więcej niż rok wcześniej.
Wyniki skumulowane za pięć pierwszych miesięcy roku potwierdzają utrzymującą się stagnację w tym segmencie. Od stycznia do maja 2026 roku w całej Polsce oddano do użytkowania 76,2 tys. mieszkań i domów, czyli o 0,5 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2025 roku.
To już drugi rok z rzędu, w którym wynik za pierwszych pięć miesięcy pozostaje poniżej granicy 77 tys. lokali. Dla porównania, w rekordowym 2023 roku w tym samym okresie oddano blisko 93,6 tys. mieszkań, a więc o ponad 20 proc. więcej.
Wiele wskazuje jednak na to, że liczba mieszkań oddawanych do użytkowania będzie w kolejnych miesiącach rosnąć. Podstawą takich prognoz jest duża liczba budów rozpoczętych w 2024 roku, przede wszystkim przez firmy deweloperskie. Spowolnienie sprzedaży obserwowane na rynku pierwotnym w 2024 roku i pierwszej połowie 2025 roku wyraźnie wydłużyło procesy budowlane.
Ponad 150 tys. mieszkań i domów, których budowę uruchomiono w 2024 roku, powinno z czasem przełożyć się na wzrost liczby lokali przekazywanych do użytkowania. Dlatego wyniki w tej kategorii w drugiej połowie bieżącego roku mogą być wyraźnie lepsze niż w pierwszych pięciu miesiącach.
Firmy deweloperskie odpowiadają za 60 proc. wszystkich lokali oddanych do użytkowania w pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku. W ujęciu skumulowanym deweloperzy przekazali do użytkowania 45,7 tys. mieszkań. To wynik o ponad 2 proc. gorszy niż rok wcześniej i jednocześnie najniższy od sześciu lat.
Warto jednak zauważyć, że dane z kolejnych miesięcy, od marca do maja, wskazują na stopniową stabilizację. Zgodnie z prognozami Otodom, w kolejnych miesiącach liczba lokali oddawanych przez deweloperów może być wyraźnie wyższa.
Na tym tle lepiej wypadają inwestorzy indywidualni. Oddali oni do użytkowania 28,7 tys. lokali, czyli o 2,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Ich udział w ogólnej liczbie mieszkań i domów oddanych do użytkowania wzrósł do 37,7 proc.
Zdecydowanie najbardziej pozytywnym sygnałem płynącym z danych GUS za okres od stycznia do maja 2026 roku jest liczba wydanych pozwoleń na budowę. Łącznie wszystkie grupy inwestorów uzyskały zgody na realizację 119,9 tys. lokali, czyli o 16,3 proc. więcej niż przed rokiem.
To wynik niemal identyczny jak w analogicznym okresie 2024 roku, kiedy wydano pozwolenia na budowę 119,6 tys. lokali, i wyraźnie lepszy od rezultatu z ubiegłego roku, wynoszącego 103,1 tys. W samym maju wydano 23,7 tys. pozwoleń. Oznacza to wzrost o 13 proc. w ujęciu rocznym, choć jednocześnie spadek o 13,8 proc. względem wyjątkowo aktywnego kwietnia.
Głównym motorem wzrostu w kategorii pozwoleń pozostają firmy deweloperskie. W pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku uzyskały one 79,5 tys. pozwoleń na budowę, co oznacza imponujący wzrost o 21,7 proc. rok do roku.
Dla porównania, w analogicznym okresie 2025 roku deweloperzy otrzymali jedynie 65,4 tys. pozwoleń. Tegoroczny wynik jest więc nie tylko wyraźnie wyższy od ubiegłorocznego, lecz także zbliża się do poziomów obserwowanych w latach 2021 i 2022.
Aktywność inwestorów indywidualnych również była większa niż rok wcześniej. Uzyskali oni 36,9 tys. pozwoleń na budowę, co oznacza wzrost o 10 proc. w ujęciu rocznym.
Na tle optymizmu widocznego w segmencie pozwoleń rozczarowują dane dotyczące faktycznie rozpoczynanych budów. W maju 2026 roku wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły budowę 20,4 tys. lokali. To o 6,9 proc. więcej niż w maju 2025 roku, ale jednocześnie o 18,2 proc. mniej niż w bardzo aktywnym pod tym względem kwietniu.
W okresie od stycznia do maja 2026 roku uruchomiono łącznie 94,7 tys. budów. Wynik ten był niemal identyczny jak rok wcześniej, kiedy rozpoczęto realizację 94,9 tys. mieszkań i domów, co oznacza spadek o 0,2 proc. rok do roku.
Kluczową obserwacją pozostaje narastająca rozbieżność między skalą uzyskanych pozwoleń a faktycznym uruchamianiem inwestycji. W pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku różnica między liczbą wydanych pozwoleń, wynoszącą 119,9 tys., a liczbą rozpoczętych budów, sięgającą 94,7 tys., przekroczyła 25 tys. lokali.
Oznacza to, że co piąte uzyskane pozwolenie nie przełożyło się jeszcze na rozpoczęcie inwestycji. Dla porównania, w analogicznym okresie 2025 roku nadwyżka wynosiła zaledwie około 8 tys. lokali, czyli około 8 proc. odłożonych pozwoleń.
Szczególnie wyraźnie widać to w przypadku firm deweloperskich. Uzyskały one 79,5 tys. pozwoleń, podczas gdy rozpoczęły realizację jedynie 58 tys. lokali. Różnica przekracza więc 21,5 tys. mieszkań, co oznacza, że co czwarte uzyskane przez deweloperów pozwolenie nie przełożyło się dotąd na rozpoczęcie budowy.
Zjawisko to można interpretować jako przejaw ostrożności deweloperów. Firmy gromadzą zapasy pozwoleń, rozbudowując bank projektów i gruntów z myślą o uruchomieniu budów w bardziej sprzyjających warunkach sprzedażowych. Na decyzje o rozpoczęciu kolejnych inwestycji mogą wpływać również wyższe niż przed rokiem koszty materiałów budowlanych oraz niepewność regulacyjna związana z cenami nośników energii.
Inaczej zachowują się inwestorzy indywidualni, czyli gospodarstwa domowe, których aktywność w zakresie rozpoczynanych budów powoli, ale konsekwentnie rośnie. W pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku rozpoczęli oni budowę 34,5 tys. domów i mieszkań, czyli o 2,5 proc. więcej niż rok wcześniej.
To najlepszy wynik w tym segmencie od 2021 roku. Budownictwo indywidualne, z natury mniej podatne na krótkoterminowe wahania rynkowe niż sektor deweloperski, utrzymuje stabilną tendencję wzrostową już trzeci rok z rzędu.
Na marginesie głównych zjawisk warto odnotować pojawiające się oznaki ożywienia w segmencie budownictwa społeczno-czynszowego. W pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku wydano pozwolenia na budowę 2,3 tys. lokali w tej kategorii, a faktyczne budowy rozpoczęto dla 1,4 tys. mieszkań. Oznacza to wzrost o 29 proc. rok do roku.
Choć skala tego segmentu pozostaje niewielka w porównaniu z całym rynkiem, rosnący trend wpisuje się w ogłoszone przez rząd priorytety polityki mieszkaniowej, ukierunkowane na zwiększenie dostępności mieszkań czynszowych.
Szacuje się, że na koniec maja 2026 roku w budowie pozostawało 857,3 tys. mieszkań, czyli o 0,5 proc. więcej niż rok wcześniej. To pozytywny sygnał dla przyszłej podaży. Liczba projektów znajdujących się w przygotowaniu i realizacji utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie.
Jeżeli zgromadzone pozwolenia znajdą odzwierciedlenie w rozpoczętych inwestycjach, może to stworzyć podstawę do stopniowej poprawy liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w perspektywie kolejnych lat.
