Rynek mieszkaniowy w Warszawie osiągnął stan dojrzałej równowagi. Na koniec 2025 r. średnia cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym oraz wtórnym w stolicy wynosiła ok. 18,4 tys. zł/mkw., przy czym w pierwszym przypadku oznacza to wzrost o 6% r/r (przeszło 1 tys. zł), a w drugim spadek o -0,5% (niecałe 100 zł). Z kolei średnia stawka na rynku najmu na koniec ub.r. wyniosła 5 tys. zł (-2% r/r).
Stolica z dużą ofertą mieszkań deweloperskich
Na koniec grudnia 2025 r. deweloperzy działający na terenie Warszawy mieli w ofercie blisko 14,6 tys. mieszkań, czyli więcej w porównaniu do 2024 r. (+8%), 2023 r. (+68%) i 2022 r. (+24%). Pod koniec ub.r. zdecydowanie największy wybór nowych mieszkań był dostępny na Białołęce (3,2 tys.) oraz na Mokotowie (1,7 tys.). Z kolei średni metraż oferowanych mieszkań spadł w 2 lata z 59 mkw. do niecałych 55 mkw.
Pod koniec grudnia 2025 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania na rynku warszawskim wyniosła 18,4 tys. zł/mkw., co stanowi wzrost o 6% w skali roku i przekłada się na nominalną podwyżkę o ponad tysiąc złotych. Najwyższe stawki odnotowano na Woli, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio 35 tys. zł, a w dalszej kolejności uplasowały się Ochota, Śródmieście oraz Żoliborz z cenami przekraczającymi 27 tys. zł/mkw. Na przeciwległym biegunie zestawienia znajdują się prawobrzeżne dzielnice – Wawer, Rembertów i Białołęka, oferujące lokale w najbardziej przystępnej cenie, oscylującej wokół 13,5 tys. zł/mkw.
Więcej sprzedanych mieszkań niż w 2024 roku
W całym 2025 roku warszawski rynek pierwotny zasiliło łącznie niemal 13,2 tys. nowych mieszkań, co stanowi spadek podaży o 11% względem 2024 roku oraz o odpowiednio 4% i 2% w porównaniu do lat 2023 i 2022. Największą aktywność deweloperów w zakresie nowych wprowadzeń odnotowano w trzecim kwartale (ponad 3,7 tys. jednostek), podczas gdy w pierwszym i czwartym do oferty trafiło po około 3,2 tys. lokali, a w drugim – 2,9 tys.
Równocześnie w okresie od stycznia do grudnia nabywców znalazło łącznie 13,1 tys. mieszkań. Wynik ten jest o 13% wyższy niż w 2024 roku i o 19% lepszy niż w roku 2022, choć jednocześnie o 21% niższy w zestawieniu z rekordowym rokiem 2023. Pod względem sprzedaży najintensywniejszy okazał się czwarty kwartał (blisko 4 tys. transakcji), który wyprzedził trzeci (niecałe 3,6 tys.) oraz kwartały pierwszy i drugi, w których sprzedano po około 2,8 tys. lokali.
Czas wyprzedaży oferty w Warszawie (obliczany na podstawie obecnej oferty i sprzedaży z ostatnich 3 miesięcy) wyniósł w grudniu ub.r. 3,7 kw., czyli trochę poniżej optymalnego zakresu 4-6 kw. Podobny czas wyprzedaży został zanotowany w stolicy miesiąc wcześniej, natomiast od czerwca 2024 r. do października 2025 r. miasto nieprzerwanie mieściło się w pożądanym przedziale, zachowując tym samym równowagę popytowo-podażową.
Mieszkanie z rynku wtórnego za prawie tyle co rok temu
Na koniec grudnia 2025 r. do dyspozycji osób poszukujących mieszkania na terenie Warszawy było też 13,6 tys. mieszkań z rynku wtórnego – mniej o 11% niż rok wcześniej, ale więcej o 53% niż na koniec 2023 r. i o 4% niż na koniec 2022 r. Zainteresowanie tego typu lokalami ze strony kupujących wzrosło o 11% r/r. 
Średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki wynosi w stolicy przeszło 18,4 tys. zł/mkw., czyli prawie tyle samo co rok wcześniej. W IV kwartale 2025 r. najwięcej kosztowały mieszkania z rynku wtórnego w dzielnicy Śródmieście (przeszło 23,5 tys. zł/mkw.) oraz w dzielnicach Wola i Żoliborz (ok. 21 tys. zł/mkw.). Natomiast na drugim biegunie znajdują się Rembertów i Białołęka, gdzie średnie ceny mieszkań wynoszą najmniej – odpowiednio 13,6 tys. zł/mkw. i 14,3 tys. zł/mkw.
Duży potencjał rynku najmu
Osoby poszukujące mieszkania na wynajem w Warszawie w grudniu 2025 r. mogły wybierać spośród 5,9 tys. ogłoszeń w serwisie Otodom (+2% r/r). Największym zainteresowaniem cieszyły się lokale 2-pokojowe zarówno do kwoty 3 tys. zł, jak i 3,5 tys. zł. Z kolei średnia cena ofertowa mieszkania na wynajem wyniosła tu 5 tys. zł, o 2% mniej niż rok wcześniej. 
Rozwojowi sektora najmu sprzyjają dane dotyczące systematycznego wzrostu ruchu turystycznego w stolicy. W 2024 roku Warszawę odwiedziło blisko 21 milionów gości z kraju i zagranicy, co stanowiło wzrost o 27% w skali roku. Pozytywny trend utrzymuje się również w opiniach samych przyjezdnych, co potwierdzają badania przeprowadzone przez Stołeczne Biuro Turystyki między majem a październikiem 2025 roku. Miasto zyskuje w oczach odwiedzających coraz większe uznanie – niemal wszyscy, bo aż 97% turystów, pozytywnie oceniają lokalną ofertę kulturalną. Rośnie także ogólny poziom satysfakcji z atrakcyjności metropolii, którą obecnie dobrze ocenia 66% osób.
Mieszkania na tani wynajem
Warszawski zasób mieszkaniowy, obok ofert z rynków pierwotnego, wtórnego i najmu, jest systematycznie powiększany przez towarzystwa budownictwa społecznego, które oferują lokale z preferencyjnym, niskim czynszem. Obecnie TBS Warszawa Północ realizuje dwie takie inwestycje: na Woli przy ulicy Kolskiej powstaje 26 mieszkań, natomiast na Pradze-Północ przy ulicy Jagiellońskiej budowanych jest 207 jednostek. Równolegle TBS Warszawa Południe prowadzi prace przy ulicy Skaryszewskiej 5. Ten projekt obejmuje 25 mieszkań na wynajem, z czego 5 to lokale wspomagane, dedykowane osobom z niepełnosprawnościami. Przedsięwzięcie to wyróżnia się pod względem technologicznym jako pierwszy budynek TBS w stolicy wznoszony w technologii prefabrykowanej. Wykorzystanie gotowych elementów konstrukcyjnych pozwala na znaczące przyspieszenie i zwiększenie efektywności procesu budowy, będąc jednocześnie rozwiązaniem przyjaznym dla środowiska.
Nowe zasady dotyczące mieszkań komunalnych
W Warszawie wprowadzono zmiany w zasadach przydzielania mieszkań komunalnych. Zgodnie z nową uchwałą o najmie lokali komunalnych pierwszeństwo otrzymają osoby, które wykonują ważne dla miasta zawody. Wśród nich są pracownicy kultury, nauczyciele, ratownicy medyczni pracujący w podmiotach leczniczych należących do miasta oraz pracownicy instytucji pomocy społecznej.
Aktualnie w Warszawie znajduje się ponad 80 tys. mieszkań komunalnych, a miasto od lat realizuje program, który ma na celu zwiększanie tej liczby. Najwięcej takich lokali znajduje się na Woli (ok. 13,8 tys.), Mokotowie (ok. 11,8 tys.) i w Śródmieściu (ok. 11,6 tys.).
Rynek mieszkaniowy w Warszawie osiągnął stan dojrzałej równowagi, kończąc okres gwałtownych wahań i „paniki zakupowej” wywoływanej wcześniej przez programy dopłat. Rekordowo wysoka podaż ofert daje kupującym największy komfort wyboru mieszkania od lat. Ponadto obniżki stóp procentowych znacząco zwiększyły zdolność kredytową Polaków, czyniąc finansowanie zakupu bardziej dostępnym. Rynek mieszkaniowy w stolicy staje się w końcu bardziej przewidywalny, co daje komfort planowania zarówno przy zakupie na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie.
