Rynek nieruchomości w Polsce jest obecnie skoncentrowany na aktywach logistycznych, a banki są bardziej ostrożne w przyznawaniu finansowania.
W pierwszym półroczu 2022 r. łączna wartość inwestycji w sektorze nieruchomości w krajach Europy Środkowo-Wschodniej wyniosła ponad 5 mld euro, przy czym Polska odpowiadała za ponad połowę wolumenu (56%). Pomimo wzrostu inwestycji w krajach Europy Środkowo-Wschodniej w porównaniu do pierwszego półrocza 2021 r., inwestorzy są ostrożni z uwagi na sytuację ekonomiczną, geopolityczną czy wzrost kosztów finansowania. Już w drugim półroczu 2022 r. można zaobserwować spadek inwestycji na rynku nieruchomości, a czas pokaże czy to spowolnienie będzie długotrwałe.
W tegorocznej edycji badania KPMG „Property Lending Barometer” analizującego skłonność banków w Europie Środkowo-Wschodniej do finansowania inwestycji nieruchomościowych wzięło udział ponad 40 respondentów reprezentujących instytucje finansowe z 10 krajów Europy, w tym z Polski.
W pierwszej połowie 2022 r. finansowanie nieruchomości biurowych było najbardziej atrakcyjnym obszarem dla większości banków w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, głównie ze względu na duże inwestycje w Polsce. Oprócz finansowania nieruchomości biurowych, istotne z perspektywy banków, jest finansowanie aktywów logistycznych. Warto również podkreślić, że banki w Polsce wyrażają dużo większą chęć finansowania projektów generujących dochody (tzw. income generating projects) niż nowych inwestycji – mówi Katarzyna Nosal, Partner w Dziale Doradztwa Podatkowego, Lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce.
Finansowanie nieruchomości komercyjnych
Chociaż ponad 59% ankietowanych reprezentujących instytucje finansowe uważa, że trwająca wojna w Ukrainie miała wpływ na finansowanie nieruchomości komercyjnych przez ich bank, to wpływ ten nie był istotny. Poza oddziaływaniem na sektor nieruchomości, respondenci badania oczekują, że wojna będzie miała znaczący wpływ na sytuację gospodarczą w całej Europie.
Wskaźnik LTV (loan-to-value) w Europie Środkowo-Wschodniej kształtuje się na poziomie 0,54-0,71 dla inwestycji biurowych, logistycznych i handlowych, co oznacza, że inwestycje są finansowane długiem w 54-71%, a pozostała część kapitałem własnym inwestora. W Polsce można zaobserwować, że banki są w stanie zaakceptować wyższy wskaźnik LTV w przypadku inwestycji logistycznych i biurowych, podczas gdy jest on niższy dla inwestycji handlowych i hoteli. Jeśli chodzi o wskaźnik LTC (loan-to-cost) kształtuje się na poziomie 0,59-0,68 (średnio na poziomie 0,64 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej). W Polsce wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 0,60-0,65 dla aktywów innych niż hotele, dla których znajduje się on na poziomie 0,50.
Największy udział kredytów udzielonych w walucie krajowej, odnotowano w Bułgarii. Znaczący wzrost udziału kredytów w walucie obcej w porównaniu do przeszłości odnotowano w Chorwacji, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii. Z kolei niektórzy bankowcy z Bułgarii i Polski zgłosili nawet niewielki wzrost wolumenu transakcji w walucie krajowej.
Polska wciąż zajmuje kluczową pozycję w Europie Środkowo-Wschodniej pod względem inwestycji w nieruchomości
Całkowity wolumen inwestycji w I półroczu 2022 r. w sześciu głównych krajach Europy Środkowo-Wschodniej (Czechy, Polska, Węgry, Rumunia, Słowacja i Bułgaria) wyniósł 5,3 mld euro, co stanowi wzrost o 8,2% w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. W pierwszych sześciu miesiącach 2022 r. inwestycje w Polsce stanowiły ponad połowę całkowitego wolumenu transakcji w regionie (56%), a w Czechach 22%, co łącznie stanowi blisko 80% wszystkich inwestycji w Europie Środowo-Wschodniej. Na trzecim miejscu znalazły się Węgry (12%).
Rynek nieruchomości w Polsce koncentruje się obecnie głównie na aktywach logistycznych. Inwestorzy są również zainteresowani projektami biurowymi oraz projektami Private Rental Sector (PRS). Chociaż obecne zawirowania rynkowe spowodowały, że sektor nieruchomości w Polsce nieco spowolnił pod względem liczby transakcji, wciąż pozostaje silnym i stabilnym miejscem do inwestycji – mówi Katarzyna Nosal, Partner w Dziale Doradztwa Podatkowego, Lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce.
Rosnące znaczenie zrównoważonego finansowania
Dwie trzecie ankietowanych przedstawicieli banków w regionie Europy Środkowo-Wschodniej posiada już strategię ESG w zakresie finansowania nieruchomości komercyjnych. Ponad połowa respondentów potwierdziła, że ich banki opracowały lub pracują nad wprowadzeniem specjalnych produktów zrównoważonego finansowania, które umożliwią im oferowanie niższych marż odsetkowych, dłuższych terminów zapadalności lub obniżenie stawek amortyzacyjnych dla projektów spełniających kryteria ESG.
****
O RAPORCIE:
Celem raportu KPMG pt. „Property Lending Barometer” była ocena perspektyw i nastrojów w zakresie finansowania nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, na podstawie opinii przedstawicieli banków. Badanie jest prowadzone i cyklicznie publikowane przez KPMG od 13 lat. W tym roku w badaniu, które odbyło się w okresie od czerwca do lipca 2022, wzięło udział ponad 40 banków z 10 krajów, w tym większość banków z krajów Europy Środkowej i Wschodniej.
