Każdy kto miał do czynienia z kredytem hipotecznym doskonale wie, jak ważne dla poczucia stabilizacji zaciągniętego zobowiązania kredytowego, jest doczekanie się wpisu banku w księdze hipotecznej. W realiach pandemii COVIDU oraz w aktualnych czasach rozpatrywanie wniosków o dokonanie wpisów w księgach wieczystych, trwa w wydziałach wieczystoksięgowych miesiącami i zdaje się ciągnąć w nieskończoność, każdego kredytobiorcę ten czas oczekiwania dodatkowo niemało kosztuje. Wprowadzone dla zabezpieczenia banku ubezpieczenia pomostowe od momentu wypłacenia kredytu do dokonania wpisu hipoteki, są obowiązkowymi, dodatkowymi kosztami kredytu, gdzie ich wysokość jest dowolnie ustalana przez każdy bank. W niewielkiej liczbie przypadków są to opłaty jednorazowe, najczęściej jest to „marża + określony %”, który osiąga nawet 2,5%.
Dotychczas bank pobierał „ubezpieczenie pomostowe” od zawarcia umowy kredytu hipotecznego, do momentu dostarczenia bankowi potwierdzenia dokonania wpisu banku w księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego. Zabezpieczenie to miało zrekompensować ryzyko banku związane z brakiem dostatecznego zabezpieczenia spłaty kredytu. Opłata ta jest oczywiście bezzwrotna, a kredytobiorca ma poczucie, że płaci za coś, na co zupełnie nie ma wpływu, ale nie ma też innego wyjścia.
Na ratunek, już i tak dostatecznie zniechęconych kosztami kredytu, potencjalnych kredytobiorców, przychodzi Projekt ustawy o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – skierowany do Sejmu 6 lipca 2022 r. Powyższa ustawa, studząc nadzieję aktualnie zaciągających zobowiązania kredytowe, będzie miała zastosowanie dopiero do umów zawartych po dniu wejścia w życie ww. ustawy, z uwagi na poszanowanie „reguł gry rynkowej” i instytucji kredytowych, które także muszą mieć czas na dostosowanie się do nowych zasad.
Ustawodawca słusznie dostrzegł, że cel dla którego banki uzasadniają pobieranie „ubezpieczenia pomostowego” czy ogólnie nazywając koszty zabezpieczenia, jest czysto teoretyczny, a zakładane przez bank ryzyko nie ziszcza się.
Założenia wskazane w uzasadnieniu Projektu do ustawy zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, są proste – „w przypadku naliczenia przez bank dodatkowego kosztu kredytu, związanego z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej spłatę udzielonego kredytu, ustanawianej na rzecz tego banku, po dokonaniu wpisu opłata lub prowizja podlega zwrotowi lub zaliczeniu na poczet innych należności obciążających kredytobiorcę.”
Możliwe będzie zatem odzyskanie przez kredytobiorcę poniesionych dodatkowych kosztów albo zaliczenie ich na poczet spłaty kredytu. Zaliczeniu lub zwrotowi nie będą podlegały koszty ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego – ale będzie podlegała podwyższona marża/opłata.
Rozwiązanie to zdejmie chociaż jeden z wielu ciężarów położonych przez banki na szali kredytobiorców. Mimo, że banki zapytane za pośrednictwem KNF, o swoją opinię na temat złożonego do Sejmu projektu ustawy, nie udzieliły jeszcze oficjalnej odpowiedzi, nie należy spodziewać się odpowiedzi entuzjastycznej, z uwagi na dotychczasową formę pobierania „ubezpieczenia pomostowego”, które dawało bankom nie mały zysk przy praktycznie nieistniejącym ryzyku.
Ustawodawca wskazuje jednocześnie, że powyższa zmiana musi iść w parze z pracami nad wyeliminowaniem trudnej sytuacji w wydziałach wieczystoksięgowych. Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło już swoje wstępne założenia, angażujące do eliminowania „zatorów” w księgach wieczystych przez notariuszy. Pomysł wygląda obiecująco, ale na jego efekty przyjdzie nam i przyszłym kredytobiorcom jeszcze chwilę poczekać.
Autor: Radca Prawny: Anna Bobowska, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
