W 2018 r. rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce powiększył się o 434 tys. m kw.

0

Według danych zebranych przez ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, w 2018 roku rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce powiększył się o 434 tys. m kw. i na koniec grudnia osiągnął 14,6 mln m kw. Tempo przyrostu wolumenu powierzchni jednak systematycznie spada od trzech lat, a prognozy na lata kolejne mówią o dalszym spowolnieniu  wzrostu. W ostatnim czasie rośnie znaczenie małych i średnich obiektów, zwłaszcza parków handlowych, w miejscowościach  poniżej 100 tys. mieszkańców.  

Kluczowy dla  wyniku osiągniętego w całym 2018 roku był IV kwartał, który przyniósł ok. 204 tys. m kw. nowej powierzchni najmu. Obecnie 73% istniejącej powierzchni najmu przypada na tradycyjne centra handlowe, zaś relatywnie niski udział (8%), w porównaniu z bardziej dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej, ma sektor parków  handlowych. Zgodnie z prognozami ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, w kolejnych latach będziemy świadkami przyrostu powierzchni handlowej w skali ok. 350 000 m kw. rocznie. Spadek dynamiki wzrostu wynika m.in. z kurczącej się chłonności rynku oraz rosnących kosztów budowy i ich wpływu na efektywność planowanych inwestycji.

W 2018 dominowały duże miasta i duże obiekty…

W całym 2018 roku ok. 64% nowej podaży zostało zrealizowane w ośmiu głównych aglomeracjach, w których otwarto zarówno duże centra handlowe (Forum Gdańsk w Gdańsku, Galeria Libero w Katowicach, Gemini Park w Tychach, leżących w aglomeracji Górnego Śląska), dostarczono na rynek kilka mniejszych obiektów (m.in. Nowa Stacja w Pruszkowie leżącym w aglomeracji warszawskiej, Vendo Park w Dąbrowie Górniczej czy przebudowany Cedet w Warszawie), jak i zrealizowano rozbudowy wybranych obiektów (m.in. Atrium Targówek, Atrium Reduta i Atrium Promenada w Warszawie, Platan w Zabrzu i Centrum Janki w aglomeracji warszawskiej). Z kolei ¼ nowej podaży stanowiły małe parki i centra handlowe zlokalizowane w miastach o populacji do 100 tys. mieszkańców, m.in. Galeria Stela w Cieszynie, Bursztynowa Park w Ostrołęce, Galerie Hosso w Gubinie i Świebodzinie, Park Handlowy Saller w Oławie czy rozbudowa Dekady w Grójcu.

…, ale przyszłość należy do małych obiektów

W najbliższych latach wzrost rynku oparty będzie właśnie o ten format powierzchni handlowej. Na koniec zeszłego roku w budowie znajdowało się ok. 450 tys. m kw. powierzchni najmu, z czego około 350 tys. m kw. przewidziane jest do otwarcia w 2019 r. Większość projektów to obiekty małej skali, jak np. Color Park w Nowym Targu, Dekada w Nysie, Galeria Chełm w Chełmie, Multibox w Płońsku, Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu. Z dużych obiektów w 2019 r. planowane jest ukończenie i oddanie do użytku jedynie Galerii Młociny w Warszawie.
Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, z BNP Paribas Real Estate Poland
Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, z BNP Paribas Real Estate Poland

Powolny zwrot deweloperów w kierunku mniejszych formatów handlowych to trend obserwowany na rynku od dłuższego czasu. Jeszcze dekadę temu obiekty handlowe usytuowane w miastach do 100 tys. mieszkańców stanowiły tylko ok. 9% całego rynku nowoczesnego handlu, natomiast na koniec zeszłego roku ich udział został podwojony i nadal będzie rósł. Z powierzchni będącej obecnie na etapie budowy ok. 30% zostanie dostarczone właśnie na te rynki.

Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, z BNP Paribas Real Estate Poland

Popyt najemców na stabilnym poziomie

W minionym roku wakaty w centrach handlowych działających na głównych rynkach (o populacji powyżej 150 tys. mieszkańców) utrzymywały się na stabilnym poziomie ok. 3%.  Duże powierzchnie opuszczone przez sieć Praktiker zostały niemal w całości zagospodarowane przez innego operatora z sektora DIY (firmę OBI). Również na lokale handlowe, z których wyprowadziła się przeżywająca problemy finansowe sieć supermarketów Piotr i Paweł stosunkowo szybko pojawiali się nowi chętni, np. Biedronka czy Stokrotka. Łącznie w ubiegłym roku na polskim rynku zadebiutowało ponad 30 nowych sieci i konceptów operatorów handlowych, gastronomicznych i rozrywkowych. Polska jest wciąż atrakcyjnym rynkiem dla nowych marek, co wynika m.in. z rosnącej siły nabywczej, wzrostu sprzedaży detalicznej oraz zamiłowania Polaków do spędzania czasu w centrach handlowych. Wśród nowych marek warto wymienić np. Bebe, Kocca, Hunkemoller, Brax, Fissmann, Hummel, Miniso, Daft Cafe. Bardzo dynamicznie rozwijają się debiutujące sieci dyskontowe TEDI, Dealz i Action, a na przyszły rok zapowiedziano wejście do Polski odzieżowego giganta Primark.
W najbliższych kwartałach możemy być natomiast świadkami pogłębiającej się różnicy w poziomie pustostanów pomiędzy wiodącymi obiektami handlowym, a tymi o mniej ugruntowanej pozycji na rynkach o wysokim poziomie konkurencji.

Co dalej ze stawkami czynszu?

Stawki czynszu za najlepiej usytuowane lokale w wiodących centrach handlowych są stabilne. W Warszawie osiągają one poziom ok. 130 euro / m kw. / m-c, a w pozostałych głównych aglomeracjach oscylują pomiędzy 45 euro a 60 euro / m kw. / m-c. Właściciele obiektów gorzej funkcjonujących, narażonych na silne wpływy konkurencji oraz tracących pozycję rynkową, coraz częściej doświadczają rosnącej presji najemców na obniżanie stawek czynszu i podnoszenie kwoty prze­znaczanej na wyposażenie lokali. W dłuższej perspektywie czasu dla dalszego kształtowania się stawek czynszu znaczący będzie wpływ zakazu handlu w niedziele. Z drugiej strony, w ciągu ostatnich dwóch lat znacząco wzrosły koszty budowy i wyposażenia obiektów komercyjnych, co przy wysokich wymaganiach najemców stawia realizację wielu nowych projektów pod znakiem zapytania.

Wyzwania i bariery rozwoju

Jednym z głównych wyzwań, przed którym stoi branża handlowa, jest niezmiennie zakaz handlu w niedziele, który od początku 2019 r. pozostawia już tylko jedną niedzielę handlową w miesiącu. Z dotychczasowych obserwacji wynika, że z narzuconymi ograniczeniami najlepiej poradzili sobie operatorzy dyskontowych sklepów spożywczych. Prowadzona przez nich intensywna kampania marketingowa przyciąga tłumy klientów w piątki i sobotę poprzedzające wolne niedziele.
Natasa Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland
Natasa Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Utrudnieniem dla dalszego intensywnego rozwoju rynku stacjonarnego handlu będzie również systematyczny wzrost wartości rynku e-commerce oraz zmieniające się nawyki zakupowe, zwłaszcza wśród młodszych generacji. Realizacja nowych obiektów handlowych staje się coraz trudniejszym zadaniem w otoczeniu nasilonej konkurencji. Obserwujemy natomiast wyraźny trend rozbudowy i przebudowy starszych obiektów handlowych, nawet tych o silnej pozycji na rynku. Dopasowanie oferty do zmieniających się oczekiwań konsumentów i poszerzenie zestawu najemców o nowe marki handlowe, elementy rozrywkowe, gastronomiczne czy usługowe, stanowią skuteczne narzędzia budowania przewagi konkurencyjnej

Czytaj również:  Kredyt gotówkowy na samochód. Sprawdziliśmy dostępne oferty

Natasa Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland