W Polsce liczba lokatorów w 2017 roku wynosiła ponad 2 mln, tendencja jest ciągle wzrostowa. Przed podjęciem decyzji o wynajęciu mieszkania warto dokładnie przeanalizować prawa i obowiązki zarówno właściciela jak i najemcy.
Po pierwsze, umowa wynajmu mieszkania powinna być sporządzona pisemnie. Chroni to zarówno najemcę jak i właściciela lokalu. Według kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości na okres dłuższy niż rok musi być zawarta w formie pisemnej. W przypadku innej formy, np. umowy ustnej, uznaje się, że umowa jest zawarta na czas nieokreślony.
Drugim dokumentem, który warto sporządzić jest protokół zdawczo- odbiorczy. Określa się w nim stan techniczny mieszkania, instalacji, zaznacza ewentualne usterki oraz podaje stan liczników. Taki dokument stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu właścicielowi.
Sama umowa najmu powinna składać się z kilku kluczowych elementów:
- Określenie stron zawierających umowę, ich identyfikacja i podanie danych osobowych oraz adresu zameldowania. Takie informacje są szczególnie przydatne w sytuacji, gdy właściciel mieszkania straci kontakt z najemcą.
- Określenie przedmiotu wynajmu, czyli podanie dokładnie czego dotyczy umowa. W przypadku mieszkania należy podać dokładny adres i dane „techniczne” (metraż, ilość pomieszczeń i wyposażenie). Najemca powinien zadbać o to, żeby wynajmujący oświadczył, że mieszkanie jest jego własnością, lub jest upoważniony do dysponowania nim.
- Wynajmujący zobowiązany jest przekazać do użytku lokal w pełni sprawny z działającymi instalacjami. Jeżeli wymaga tego sytuacja, mogą być uwzględnione inne zobowiązania wynajmującego, dotyczące np. zakupu dodatkowych sprzętów czy przeprowadzenia remontu.
- Zobowiązanie najemcy do zapłaty czynszu w wysokości określonej w umowie powinno znaleźć się informacja do którego dnia każdego miesiąca płatność należy regulować. Należy też zaznaczyć co składa się na czynsz i czy są dodatkowe koszty związane z dodatkowymi rachunkami. Oprócz ustawowych obowiązków najemcy, czyli utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, można też dodać dodatkowe zobowiązania.
- Ważną kwestią jest ustalenie wysokości kaucji. Według ustawy, jej wysokość to maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu i powinna być wpłacona najpóźniej do dnia podpisania umowy. Kaucja jest zabezpieczeniem dla wynajmującego przed ewentualnymi szkodami. Warto też wskazać czy i kiedy jest ona zwracana najemcy.
- Ostatni punkt dotyczy końca umowy najmu, należy określić czy umowa zawierana jest na czas nieokreślony czy określony. Jeżeli wybieramy drugą formę, należy jednoznacznie wskazać początkowy i końcowy dzień zakończenia umowy. Z końcem umowy związany jest też okres wypowiedzenia, zgodnie z kodeksem cywilnym, gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy decydujemy się na wynajem krótkookresowy, np. na doby, wypowiedzenie powinno być przedstawione osobie wynajmującej na jeden dzień naprzód.
Komentarz przygotował Mariusz Łubiński, prezesa firmy Admus Sp. z o.o. zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.
