Zamknięte centra i galerie handlowe – okiem eksperta

0
Joanna Domoń – Kula z kancelarii prawnej Causa Finita
Joanna Domoń - Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita

Czy najemcy centrów handlowych mogą nie płacić czynszu? Czy można odbierać przesyłki kupione w internecie? Jak wynagradzać pracowników? Które lokale muszą zostać zamknięte?

14 marca 2020 r. weszło w życie Rozporządzenia Ministra Zdrowia ograniczające między innymi handel w centrach handlowych z uwagi na epidemię koronawirusa. Czy wszystkie centra zostały nim objęte? Kto musi zamknąć sklep, a kto może nadal prowadzić handel? Czy za czas trwania ograniczeń należy się czynsz najmu? Co z pracownikami sklepu?  Na te pytania odpowiada mec. Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita.

 Czy ograniczenia dotyczą wszystkich centrów handlowych?

Nie. Zgodnie z §5 ustęp 2 Rozporządzenia czasowe ograniczenie handlu detalicznego obejmuje obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych. Mogą to być zarówno sklepy wolnostojące, jak i centra czy parki handlowe. W przypadku tych dwóch ostatnich kategorii, powierzchnię sprzedaży sumuje się z powierzchni poszczególnych lokali a także poszczególnych budynków, jeżeli tworzą całość techniczno – użytkową.

Czy w lokalu można nadal prowadzić punkt odbioru zamówień internetowych, o ile klienci nie będą wchodzić do sklepu?

Nie.  Ograniczenie wprowadzono po to, by ludzie nie gromadzili się w takich miejscach jak centra handlowe. Stąd kategoryczne brzmienie przepisów rozporządzenia, mówiące o całkowitym zakazie prowadzenia wymienionych w nim działalności (§6 ustęp 2 Rozporządzenia).

Które lokale powinny zostać zamknięte?

Ograniczenia dotyczą najemców powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu:

  • wyrobami tekstylnymi,
  • wyrobami odzieżowymi,
  • obuwiem i wyrobami skórzanymi,
  • meblami i sprzętem oświetleniowym,
  • sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego
  • artykułami piśmiennymi i księgarskimi;

Rozporządzenie wymaga także zamknięcia restauracji, barów, klubów tanecznych, basenów, siłowni, klubów fitness oraz kin.

Co ciekawe, ograniczenia powyższe nie dotyczą salonów jubilerskich, sklepów z zabawkami dla dzieci oraz salonów optycznych. Należy to jednak potraktować jako niedopatrzenie.

Co z czynszami najmu za ten okres?

Ponieważ adresatem ograniczeń w handlu są najemcy powierzchni handlowej, kodeks cywilny nie zawiera co do zasady możliwości uchylenia się przez nich od czynszu, i to nawet pomimo koronawirusa. Wynajmujący mogą więc oświadczyć, że oto udostępniają najemcom lokale, a to, że Rząd nie pozwala im ich otworzyć, to już nie ich zmartwienie.

Czytaj również:  Co każdy przedsiębiorca powinien wiedzieć w związku z Ustawą COVID -19

Dzieje się tak dlatego, że nie występuje tutaj tak zwana „niezawiniona niemożliwość świadczenia” (art. 495 K.c.), która umożliwiłaby obydwu stronom uchylenie się od wzajemnych obowiązków z powodu nadzwyczajnych okoliczności. Innymi słowy, rządowy zakaz obiektywnie nie przeszkadza wynajmującemu spełnić jego świadczenia, czyli wydać najemcy lokalu, ani najemcy – zapłacić czynszu. Spełnienie świadczenia przez najemcę może być jedynie – z powodu narzuconych ograniczeń – znacznie utrudnione.

Niemniej, ryzyko to, zgodnie z prawem, obciąża najemcę. Kodeks cywilny nie przewiduje w tym wypadku tak zwanej małej klauzuli: „rebus sic stantibus”, upoważniającej najemcę do żądania obniżenia czynszu, jeżeli z obiektywnych powodów nie może on czerpać pożytków z rzeczy – tak, jak to ma na przykład miejsce w przypadku umowy dzierżawy – art. 700 K.c.

Szczęśliwie jednak dla najemców, wiele standardowych projektów umów najmu lokali w centrach handlowych zostało do naszego kraju „przywiezionych” przez prawników zza granicy. Tam zaś chętnie wpisuje się do umów najmu okoliczności tak zwanej „siły wyższej”, które zwalniają strony z obowiązków umownych w razie wystąpienia niezależnych od nich okoliczności. Umowy te zostały w konsekwencji „z dobrodziejstwem inwentarza” wdrożone w wielu centrach handlowych w Polsce. Wielu najemców może teraz żądać na ich podstawie zwolnienia z czynszu za czas trwania ograniczeń w handlu. Trzeba jednak wcześniej sprawdzić, co konkretnie mówi na ten temat dana umowa najmu.

Na koniec kolejna ciekawostka: zakaz, o którym tutaj mowa, kierowany jest do najemców powierzchni handlowej. Nie obejmuje więc sprzedaży w sklepach własnych (tzn. takich, których sieci są właścicielami, a nie najemcami).

Co z pracownikami sklepów?

Nie można wysyłać pracowników na przymusowy urlop. Można natomiast proponować pracownikom, aby wykorzystali urlop wypoczynkowy. Chętnym nie można też odmówić wzięcia urlopu bezpłatnego. Konieczność zamknięcia sklepu z uwagi na fakt ograniczenia w handlu powinna być traktowana jako przerwa w wykonywaniu pracy z przyczyn niezależnych od pracownika. Jest to sytuacja zbliżona do przestoju i wymaga analogicznego postępowania. Pracownikowi trzeba zatem za okres zamknięcia sklepu zapłacić tak zwane „wynagrodzenie przestojowe”.