Kraków zakończył ubiegły rok z wolumenem transakcji na poziomie 157 700 mkw., co w skali kraju niezmiennie plasuje miasto na 1. miejscu pod względem popytu wśród miast regionalnych. Całkowita podaż przestrzeni biurowej osiągnęła poziom prawie 1,55 mln mkw. – wynika z najnowszych danych Colliers.
Więcej renegocjacji i podnajmów
— Pandemia Covid-19 miała oczywiście bardzo duży wpływ na rynek biurowy w Krakowie. W ciągu kilku ostatnich miesięcy bardzo wielu najemców redefiniuje swoje potrzeby w zakresie powierzchni biurowej — mówi Anna Galicka-Bieda, partner, dyrektor regionalny Colliers w Krakowie.
Jedną z istotnych zmian na lokalnym rynku jest znaczący wzrost liczby renegocjacji w wolumenie umów zawieranych na krakowskim rynku biurowym. W 2020 roku ich udział wyniósł 46%, gdzie dla porównania w całym roku 2019 było to 33%.
— Pandemia zdecydowanie wpłynęła na decyzje najemców. Odnotowany wzrost udziału renegocjacji w wolumenie transakcji był z jednej strony wynikiem naturalnego przedłużania kończących się umów, z drugiej zaś strony wynikał z szukania oszczędności w pierwszych miesiącach pandemii. I tu zarówno wynajmujący, jak i najemcy wykazali się dużą elastycznością, o czym świadczy duży udział w renegocjacjach umów krótkoterminowych — mówi Anna Galicka-Bieda.
W poszukiwaniu oszczędności wiele firm zdecydowało się także na podnajem swojej przestrzeni biurowej. Według danych Colliers w ramach ofert podnajmu w ubiegłym roku dostępnych było w Krakowie ok. 35 tys. mkw.
Relokacje
Na rynku nie zabrakło jednak firm, które mimo pandemii zdecydowały się na relokację swojej siedziby. Wśród klientów Colliers biuro zmieniły m.in. Lufthansa Group Business Services, która wynajęła ponad 8 300 mkw. w budynku Wadowicka 3b czy firma Nokia, która podpisała umowę najmu prawie 3 900 tys. mkw. w budynku Buma Square.
— Relokacje, zaraz po nowych umowach najmu, to główne transakcje, w których doradzaliśmy naszym klientom w 2020 roku w Krakowie. Łącznie braliśmy udział w podpisaniu umów na najem 32 400 mkw. powierzchni biurowej, co w sytuacji pandemii jest bardzo dobrym wynikiem. Wolumen ten nie różnił się znacząco w stosunku do innych lat. Zauważamy, że pomimo wyjątkowej sytuacji wywołanej przez pandemię, zagraniczne firmy nadal decydują się na przenoszenie swoich procesów do Krakowa — mówi Anna Galicka-Bieda.
Jak przewidują eksperci z krakowskiego biura Colliers, trend migracji biznesu może przybierać w przyszłości na sile.
— W najbliższych latach firmy mogą chętniej decydować się na zmianę swojej lokalizacji. Z punktu widzenia ekonomicznego takie rozwiązanie może okazać się bardziej optymalnym niż pozostanie w dotychczasowym budynku. Przy odnotowywanej wzrastającej liczbie pustostanów wynajmujący będą skłonni proponować korzystne warunki finansowe. Dodatkowo przebudowa aktualnie wynajmowanej powierzchni, aby dostosować ją do nowych, post-pandemicznych potrzeb firmy, może być droższa i trudniejsza do zrealizowania niż budowa biura od podstaw w nowym budynku — prognozuje Adam Florczyk, senior associate w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers w Krakowie.
Więcej biur, więcej możliwości
Mimo początkowych obaw, pandemia nie zahamowała aktywności deweloperów biurowych w Krakowie. Po oddaniu ponad 140 tys. mkw. w 2020 roku, całkowita podaż na lokalnym rynku osiągnęła 1,55 mln mkw. W budowie jest obecnie 14 projektów o łącznej powierzchni ponad 135 tys. mkw. To daje najemcom duży wybór podczas poszukiwań biura idealnie odpowiadającego potrzebom ich organizacji.
— Obecny moment jest dla najemców dobrym punktem wyjścia do zastanowienia się, jak będzie wyglądać praca ich organizacji w najbliższej przyszłości, zbadania potrzeb pracowników w tym zakresie, a w ślad za tym wybranie najlepszego rozwiązania: dostosowanie, przebudowa obecnej powierzchni biurowej i przedłużenie umowy najmu, czy też decyzja o relokacji i zaprojektowanie nowej przestrzeni od podstaw. Zachęcamy organizacje do sprawdzenia swoich potrzeb oraz do weryfikacji możliwości, jakie rynek jest im w stanie zaoferować — dodaje Adam Florczyk.
Wzrost znaczenia Workplace Design
Bez względu na rozwiązanie, na które zdecydują się najemcy, pewne jest, że przestrzeń biurowa w wielu firmach będzie musiała przejść metamorfozę. Pandemia postawiła bowiem przed wieloma najemcami nowe wyzwanie – hybrydowy model pracy. W efekcie, firmy stają przed wyzwaniem zaplanowania z pomocą ekspertów, jak powinna wyglądać przyszłość ich biura oraz jak przemodelować przestrzeń, by była ona przystosowana do zmieniających się potrzeb użytkowników. To z kolei pozwala szacować wzrost zapotrzebowania na usługi Workplace Design.
— Z ankiet przeprowadzonych przez Colliers w pierwszym półroczu 2020 r. wynika, że zdecydowana większość pracowników była zadowolona z możliwości zdalnego wykonywania obowiązków. Pod koniec roku jednak coraz częściej odbieraliśmy sygnały, że brakuje im możliwości kontaktu z zespołem, a niektóre firmy zaczęły zauważać spadek efektywności i motywacji w swoich zespołach. Takie obserwacje każą zastanowić się nad tym, w jaką stronę powinien zmieniać się model funkcjonowania organizacji i przestrzeń biurowa, tak by pracownicy chcieli do niej wracać. Niektórzy dobrze czują się w pracy zdalnej, inni potrzebują pracować z biura, a pozostali chętnie korzystaliby z biur typu flex. Pracodawcy muszą wziąć pod uwagę różnorodne potrzeby pracowników, do czego niezbędna będzie reorganizacja przestrzeni biurowej tak, by było w niej więcej miejsca na kreatywną wymianę myśli czy interakcje między pracownikami. Ruchy organizacji w tym zakresie zauważalne są już teraz – w 2020 r. nasz dział Workplace w Krakowie zaprojektował powierzchnię o łącznym metrażu ponad 21 tys. mkw., co przekłada się na 2364 stanowiska do pracy. Colliers wyszedł również naprzeciw oczekiwaniom pracowników w kwestii przestrzeni elastycznych i uruchomił nowe narzędzie Colliers Mobility Pass umożliwiające dostęp do wielu biur elastycznych w Polsce — mówi Anna Galicka-Bieda.
