W pierwszym kwartale 2025 roku regionalne rynki biurowe w Polsce znalazły się w wyjątkowej sytuacji – popyt na powierzchnię biurową rósł, podczas gdy nowa podaż praktycznie zanikła. Jak wynika z najnowszego raportu Savills, w okresie od stycznia do marca deweloperzy dostarczyli jedynie 2400 m kw. nowej powierzchni w budynku Dymka 188 w Poznaniu. To ponad 40 razy mniej niż średnia dla pierwszych kwartałów z lat 2015-2024 wynosząca 100 500 m kw. Niska aktywności deweloperów i jednoczesny wzrost popytu przełożą się na spadek współczynnika pustostanów, a w dłuższej perspektywie mogą być jednym z powodów dla potencjalnych wzrostów czynszów i do ograniczenia wyboru dla najemców.
STRUKTURA ZASOBÓW
Na koniec marca całkowite zasoby biurowe ośmiu głównych miast regionalnych wynosiły 6,76 mln m kw. Najbardziej rozwiniętymi rynkami pozostają Kraków, Wrocław i Trójmiasto, które łącznie koncentrują 63% zasobów. W każdym z tych miast znajduje się ponad 1 mln m kw. nowoczesnej powierzchni. Katowice, Poznań i Łódź razem odpowiadają za 31% zasobów, natomiast Lublin i Szczecin za pozostałe 6%.
W budowie pozostaje niespełna 203 000 m kw., czyli o 26% mniej niż przed rokiem. Dla porównania średnioroczne wolumeny z lat 2015-2019 sięgały 908 000 m kw., a z lat 2020-2024 – 522 000 m kw. Tak wyraźne ograniczenie nowych inwestycji może w perspektywie kolejnych kwartałów skutkować dalszym spadkiem dostępnej powierzchni, a co za tym idzie również zmniejszeniem opcji najmu dla najemców.
PUSTOSTANY
Na koniec marca w regionach pozostawało 1,18 mln m kw. niewynajętej powierzchni, co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów 17,5% (spadek o 0,3 p.p. r/r). W pięciu miastach wskaźnik pustostanów wyniósł co najmniej 15%, a były to Łódź (22,3%), Katowice (21,1%), Wrocław (20,4%), Kraków (14,6%) i Poznań (15,0%). W pozostałych miastach dostępność powierzchni była niższa, a wskaźnik ten był pomiędzy 8% w Szczecinie a 12,6% w Trójmieście.
– Ograniczona podaż stawia właścicieli w dość komfortowej pozycji, bo potencjalnie otwiera pole do wzrostu czynszów w niedługim horyzoncie. Mimo to, przy obecnym wysokim współczynniku pustostanów oraz silnej konkurencji, sukces komercjalizacji wymaga dziś wyjątkowo aktywnych działań, aby pozyskać i utrzymać najemców – zaznacza Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency, Savills.
POPYT I SEKTORY NAPĘDZAJĄCE RYNEK
Pomimo nikłej nowej podaży to popyt w miastach regionalnych utrzymał się na wysokim poziomie i w pierwszym kwartale osiągnął 176 900 m kw. To wynik o 27% lepszy niż rok temu i o 17% powyżej średniej z pierwszych kwartałów lat 2020-2024. Najemcy byli szczególnie aktywni w Krakowie (56 600 m kw.) i Wrocławiu (43 800 m kw.). Wyższy popyt brutto niż w tym samym okresie poprzedniego roku zanotowano również w Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Lublinie.
Cztery branże – IT, usługi dla biznesu, produkcja oraz finanse – wygenerowały łącznie 58% całkowitego popytu. Największy udział miał sektor IT (18%), tuż przed usługami dla biznesu (16%), produkcją (14%) i finansami (10%). 5% przypadło na operatorów biur flex, którzy zdecydowali się rozwijać swój biznes w regionach. Struktura transakcji wskazuje, że niemal połowę wolumenu stanowiły renegocjacje istniejących umów (48%), natomiast nowe kontrakty odpowiadały za 41%. Ponadto zanotowano 8% udział ekspansji i 3% umów przednajmu.
– Średni poziom wakatów w regionach wciąż wynosi około 18% i może dawać złudne poczucie komfortu, jednak przy historycznie niskiej nowej podaży ta „poduszka” może się skurczyć szybciej, niż to się wydaje. Firmy planujące ekspansję lub relokację powinny więc z dużym wyprzedzeniem rezerwować powierzchnie i szybko finalizować umowy, aby zagwarantować sobie najlepsze lokalizacje i warunki – mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Office Agency, Savills.
CZYNSZE I KOSZTY EKSPLOATACYJNE
Stawki bazowe w biurowcach klasy A w regionach kształtowały się pomiędzy 12,00 a 17,00 EUR/m kw./miesiąc. Najwyższe czynsze obowiązują w Poznaniu (do 17 EUR), a tuż za nim plasują się Kraków i Wrocław (do 16,50 EUR). Opłaty eksploatacyjne co do zasady nie przekraczają 37 PLN/m kw./miesiąc, choć ich wysokość zależy głównie od efektywności budynku.
PERSPEKTYWY
– Do końca 2027 r. deweloperzy deklarują dostarczenie nawet 475 000 m kw. nowej powierzchni. Zdecydowana większość z tej powierzchni może trafić na rynek dopiero w ostatnim roku prognozy. Wiele jednak zależy od warunków rynkowych, czyli m.in.: od dalszego spadku dostępności biur, wzrostu aktywności najemców oraz dostępu do finansowania na realizację projektów – komentuje Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.
Obecna sytuacja na rynku sprzyja właścicielom najlepiej zlokalizowanych i zrównoważonych budynków, ale jednocześnie podnosi poprzeczkę dla projektów planowanych – tylko te o najwyższym standardzie, dobrze skomunikowane i z potwierdzonym popytem w postaci umów przednajmu – będą miały szansę na komercjalizację.
