Warszawski rynek biurowy rozpoczął 2025 rok w stabilnej formie, notując wzrost w popycie i lekkie obniżenie poziomu pustostanów. Nowa podaż pozostaje ograniczona, a właściciele nieruchomości biurowych koncentrują się na jakości i modernizacji istniejących zasobów. Rynek wchodzi w fazę selektywnego rozwoju, odpowiadając na zmieniające się potrzeby biznesu. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2025 roku”.
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na warszawskim rynku biurowym koniec marca 2025 r. wyniosła 6,28 mln mkw., co oznacza jedynie symboliczny wzrost rok do roku, ale też pokazuje, że zasoby biurowe utrzymują się na stabilnym poziomie. W praktyce nowa podaż równoważona jest przez wycofywanie z oferty starszych i nieefektywnych obiektów. W I kwartale br. oddano do użytku tylko jeden nowy budynek – siedzibę CD Projekt na Pradze-Północ. Z kolei w budowie pozostaje około 210 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego aż 90% przypada na centralne strefy biurowe – z wyraźnym skupieniem wokół Ronda Daszyńskiego. Współczynnik pustostanów w stolicy nieznacznie się obniżył do 10,5%. W centrum – wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 7,4%, natomiast poza centrum sięga już 13%, a w strefie Służewca nawet 20,4%.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, mówi: „Obserwujemy postępującą utratę konkurencyjności starszych obiektów biurowych. Ich właściciele coraz częściej rezygnują z aktywnego ofertowania powierzchni, które nie spełniają obecnych oczekiwań najemców – czy to pod względem technicznym czy środowiskowym. Część tych budynków czeka na modernizację, inne są przekształcane, najczęściej na funkcje mieszkaniowe. Rynek staje się bardziej świadomy, a przestrzeń – lepiej dopasowana do zmieniających się potrzeb. To naturalny etap dojrzewania warszawskiego rynku biurowego”.
Pozytywnym trendem w I kw. 2025 r. jest rosnący poziom aktywności najemców, który wyniósł 160 tys. mkw. (+ 16% r/r). Największe zainteresowanie odnotowano w centralnych lokalizacjach – w Centralnym Obszarze Biznesu i strefie Centrum-Zachód, ale także na Służewcu, który mimo wyzwań, wciąż dysponuje znacznym wolumenem dostępnych biur. Biorąc pod uwagę całkowity wolumen transakcji na stołecznym rynku biurowym najemcy najczęściej podpisywali umowy najmu i przednajmu (66%), przedłużenia stanowiły 25%, z kolei ekspansje 9%. Średnia wielkość umów w analizowanym okresie wyniosła ok. 1 000 mkw.
Bartosz Oleksak, Associate Director, Działu Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Obserwujemy rosnącą świadomość wśród najemców – firmy są bardziej ostrożne, ale jednocześnie konkretne w swoich decyzjach. Często szukają powierzchni skrojonej na miarę: nowoczesnej, komfortowej, dobrze skomunikowanej i przyjaznej pracownikom. Centralne lokalizacje, szczególnie te wokół Ronda Daszyńskiego, zyskują na znaczeniu nie tylko ze względu na prestiż, ale też jako realna odpowiedź na potrzeby nowoczesnych organizacji. Jednocześnie rośnie zainteresowanie elastycznymi umowami i możliwością późniejszej ekspansji w obrębie tego samego budynku – to odpowiedź na nadal obecne elementy niepewności co do dalszego modelu pracy biurowej”.
W analizowanym okresie od stycznia do końca marca 2025 r. analitycy AXI IMMO wskazują, że stawki ofertowe na warszawskim rynku biurowym pozostają stabilne. W prestiżowych budynkach w centralnych lokalizacjach czynsze wahają się od 19 do 26,50 EUR/mkw./mies., przy czym w budynkach o najwyższym standardzie stawki mogą pozostawać wyższe. Poza centrum najemcy mogą liczyć na stawki rozpoczynające się od około 10 EUR/mkw./mies.
