Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, w okresie od stycznia do końca marca 2025 roku aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym utrzymywała się na umiarkowanym poziomie, choć był to najlepszy pierwszy kwartał pod względem popytu na biura od 2022 roku. Najwięcej umów najmu podpisano w centralnych lokalizacjach. Z kolei aktywność deweloperska pozostaje ograniczona w porównaniu z rekordową liczbą inwestycji realizowanych w latach 2017-2019. W pierwszym kwartale 2025 roku nie rozpoczęto budowy żadnego nowego budynku biurowego. Dostępność powierzchni biurowej znajduje się w lekkim trendzie spadkowym – dotyczy to zwłaszcza inwestycji oddanych do użytku po 2019 roku, w których współczynnik pustostanów nie przekracza 3,5%.
Od kilku kwartałów całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie, pomimo oddawania do użytku kolejnych inwestycji, utrzymują się na poziomie ok. 6,3 mln mkw. W pierwszym kwartale 2025 roku odnotowano nawet nieznaczny spadek – o 0,3% w porównaniu z końcem grudnia 2024 roku.
– Starsze i nieefektywne biurowce są sukcesywnie wycofywane z rynku, z zamiarem przeprowadzenia ich gruntownej modernizacji bądź zmiany funkcji, np. przeznaczenia na cele mieszkaniowe. W pierwszym kwartale 2025 roku dotyczyło to dwóch budynków o łącznej powierzchni 32 400 mkw. Od początku 2020 roku wycofano z warszawskiego rynku łącznie ponad 380 000 mkw. biur, z czego około 45 000 mkw. powróciło w zmodernizowanych obiektach – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
W okresie od stycznia do końca marca 2025 roku ukończono budowę tylko jednego budynku – biurowca o powierzchni 5600 mkw., przeznaczonego na potrzeby własne firmy CD Projekt.
Aktywność deweloperów kolejny kwartał z rzędu utrzymuje się na dość niskim poziomie. Na koniec marca 2025 roku w budowie pozostawało prawie 240 000 mkw., czyli mniej więcej tyle samo, co w czwartym kwartale ubiegłego roku. Prawie 60 000 mkw. znajdowało się w biurowcach przechodzących gruntowną modernizację. W okresie od stycznia do marca deweloperzy nie rozpoczęli żadnych nowych inwestycji, choć posiadają zarówno przygotowane do realizacji projekty, jak i zabezpieczone grunty pod budowę nowych biurowców.
– Do końca 2025 r. zasoby w Warszawie powiększą się o niewiele ponad 130 000 mkw., z czego prawie 65% trafi na stołeczny rynek już w drugim kwartale. Ponad 95% tegorocznej podaży zostanie dostarczone w lokalizacjach centralnych. Wśród największych inwestycji biurowych, których oddanie do użytku zaplanowano w kolejnych trzech kwartałach 2025 r., znajdują się The Bridge (47 000 mkw.), Office House (31 100 mkw.) czy modernizacja V Tower (30 750 mkw.) – dodaje Karol Wyka.
W pierwszych trzech miesiącach 2025 roku najemcy podpisali umowy najmu na prawie 160 500 mkw., co stanowi wzrost o ponad 16% rok do roku, ale spadek o ponad 34% w stosunku do czwartego kwartału 2024 roku.
W strukturze najmu w pierwszym kwartale 2025 roku dominowały lokalizacje centralne, w których wynajęto niemal 100 950 mkw. biur, co stanowiło prawie 63% wszystkich umów zawartych w tym okresie. Z kolei w strefach poza centrum podpisano umowy najmu na łącznie 59 550 mkw. Najwięcej umów najmu podpisano w Centralnym Obszarze Biznesu (52 150 mkw.), Centrum (48 800 mkw., z czego 64% w podstrefie Zachodnie Centrum) oraz na Służewcu (27 100 mkw.).
Z trzech największych transakcji sfinalizowanych w analizowanym okresie żadna nie przekroczyła 10 000 mkw. Natomiast średnia wielkość umowy podpisanej w pierwszym kwartale 2025 roku wynosiła 990 mkw. i była zbliżona do średniej z całego 2024 roku. Jednocześnie była o ponad 11% wyższa od średniej w pierwszym kwartale 2024 roku (w którym wynosiła 880 mkw.).
W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy – 44%. Na pozostałe 56% złożyły się renegocjacje i odnowienia umów (25%), transakcje na potrzeby własne (17%), ekspansje (9%) oraz umowy przednajmu (5%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w minionym kwartale były firmy z sektora usług dla biznesu (13,1%), finansowego (10,4%) oraz produkcyjnego (9,9%).
Od początku 2021 roku współczynnik pustostanów w Warszawie utrzymuje się na poziomie powyżej 10%. Na koniec marca 2025 roku wyniósł on 10,5%, co oznacza nieznaczny spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem o 0,1 p.p. oraz o 0,5 p.p. w ujęciu rok do roku. W tym czasie najemcy mieli do dyspozycji łącznie prawie 657 700 mkw. wolnej powierzchni biurowej. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w lokalizacjach centralnych wyniósł 7,4%, natomiast poza centrum – 13,0%. Współczynnik pustostanów w strefach centralnych pozostaje w trendzie spadkowym od początku 2024 roku.
Na koniec pierwszego kwartału 2025 roku miesięczne stawki czynszu za wynajem biura w najbardziej atrakcyjnych budynkach w centrum stolicy utrzymywały się w przedziale 22-27 euro za mkw., natomiast poza centrum wynosiły 16-18 euro za mkw.
– Według prognoz czynsze w kolejnych kwartałach 2025 roku pozostaną na dotychczasowym poziomie. Jednocześnie budynki biurowe wyposażone w inteligentne rozwiązania technologiczne oraz z zakresu ESG cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem najemców, co przekłada się na mniejszą elastyczność ze strony wynajmujących w trakcie negocjacji warunków umowy najmu – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
