Według najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, w 2025 roku rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. Znacznie ograniczona nowa podaż i wysoki popyt ze strony najemców doprowadziły do stopniowego spadku wskaźnika pustostanów i poprawy równowagi rynkowej. W ubiegłym roku deweloperzy w coraz większym stopniu uzależniali rozpoczęcie nowych inwestycji od podpisania umów przednajmu, a na rynku najmu nadal dominowały renegocjacje. Czynsze za najbardziej atrakcyjne powierzchnie utrzymywały się na stabilnym poziomie, natomiast pakiety zachęt dla najemców znacząco się różniły w zależności od lokalizacji i standardu obiektu.
Na koniec 2025 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce osiągnęły niemal 36,6 mln mkw., co przekłada się na wzrost o 5,9% w ujęciu rocznym. W całym ubiegłym roku oddano do użytkowania prawie 1,7 mln mkw., tj. o ponad 35% mniej niż rok wcześniej i najmniej od 2016 roku.
– Obserwowany w ostatnich latach dynamiczny rozwój rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce przyczynił się do większej równowagi między popytem a podażą. Nowe inwestycje obecnie powstają w bardziej zrównoważonym tempie, a decyzje o ich realizacji coraz częściej uzależnione są od faktycznego zapotrzebowania zgłaszanego przez najemców. W całym 2025 roku deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 1,9 mln mkw. magazynów w odpowiedzi
na bieżący popyt ze strony najemców. Natomiast inwestycje realizowane w pełni spekulacyjnie nadal należą do rzadkości. Ponad 60% powierzchni w obiektach będących w budowie zostało już wynajęte, a jedynie nieliczne projekty powstają całkowicie bez umów przednajmu – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.
Całoroczny wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce wyniósł niemal 6,64 mln mkw. i był wyższy od zarejestrowanego rok wcześniej o 14%.
Aktywność zarówno najemców, jak i deweloperów skupiała się na sześciu głównych rynkach magazynowych (Warszawie i okolicach, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Dolnym Śląsku, Wielkopolsce i Trójmieście), które łącznie odpowiadały za prawie 83% wszystkich umów najmu sfinalizowanych w 2025 roku.
Podaż powierzchni magazynowej oraz powierzchnia w budowie
W 2025 roku deweloperzy wybudowali łącznie blisko 1,7 mln mkw., nowoczesnej
powierzchni magazynowo-przemysłowej. Rynkami o największej aktywności deweloperskiej w minionym roku były województwa dolnośląskie, mazowieckie i śląskie, gdzie oddano do użytkowania odpowiednio 349 800 mkw., 303 850 mkw. i 294 500 mkw. nowej powierzchni.
Na koniec IV kwartału 2025 roku w budowie pozostawało prawie 1,8 mln mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej. Najwięcej nowych obiektów powstawało w tym czasie w woj. mazowieckim (647 850 mkw.) i pomorskim (220 850 mkw.) oraz na Górnym Śląsku (191 900 mkw.) i w Polsce Centralnej (188 750 mkw.). Łącznie prawie 80% realizowanych w Polsce inwestycji magazynowych przypada na sześć największych regionów naszego kraju.
Aktywność najemców na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce
W 2025 roku najemcy wynajęli prawie 6,64 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej (z wyłączeniem umów krótkoterminowych), co stanowi wzrost o 14% w ujęciu rocznym. Najwyższą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim, łódzkim, śląskim i dolnośląskim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 21,2%, 17,7%, 16,2% i 13,0%.
W strukturze transakcji zawartych w 2025 roku dominowały renegocjacje, które stanowiły 52,1% całkowitego wolumenu. Nowe umowy najmu, w tym dotyczące realizacji projektów typu BTS, również zaznaczyły swój wyraźny udział w ubiegłorocznym popycie – wyniósł on aż 40,8%. Pozostałe 7,1% przypadło na ekspansje. Warto również zaznaczyć, że w 2025 roku najemcy wynajęli nieco ponad 213 550 mkw. na podstawie umów krótkoterminowych (do jednego roku).
Wśród wybranych największych transakcji minionego roku znalazły się m.in. renegocjacja połączona z powiększeniem powierzchni magazynowej zajmowanej przez firmę Agata w kompleksie Mapletree Piotrków II do ponad 128 000 mkw. oraz renegocjacja i ekspansja poufnego najemcy z sektora produkcyjnego w Segro Logistics Park Stryków do 120 150 mkw. W 2025 roku zawarto łącznie ponad 840 umów najmu, a średnia wielkość transakcji wyniosła ok. 8000 mkw. Czternaście z nich przekroczyło 50 000 mkw., w tym cztery – 100 000 mkw.
Magazyny do wynajęcia
Według ekspertów Newmark Polska pod koniec ubiegłego roku najemcy mieli do dyspozycji prawie 2,7 mln mkw. powierzchni dostępnej w istniejących obiektach oraz nieco ponad 690 000 mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji.
Na koniec IV kwartału 2025 roku średni wskaźnik pustostanów dla całego kraju wyniósł 7,4%, co oznacza spadek o 0,1 p.p. rok do roku. Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano w województwie świętokrzyskim (17,2%), lubuskim (16,2%) oraz lubelskim (10,9%), natomiast najniższym wskaźnikiem pustostanów charakteryzowały się województwa podlaskie (brak wolnej powierzchni), zachodniopomorskie (1,2%) i opolskie (1,2%).
Czynsze
W 2025 roku czynsze za wynajem powierzchni magazynowych i przemysłowych najwyższej klasy pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie. Jednak w regionach charakteryzujących się wyższym wskaźnikiem pustostanów najemcy dysponowali większą siłą negocjacyjną, co pozwalało na uzyskanie niższych stawek czynszu efektywnego oraz bardziej rozbudowanych pakietów zachęt. Odmienną sytuację obserwowano w przypadku nowoczesnych obiektów oferujących wysoki standard techniczny i rozwiązania proekologiczne, gdzie właściciele wykazywali mniejszą skłonność do ustępstw w negocjacjach. Najwyższe stawki czynszowe nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I) oraz w województwie pomorskim.
Rynek inwestycyjny
W 2025 roku całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniósł niemal 4,5 mld euro, co oznacza spadek o ok. 13% w porównaniu z poprzednim rokiem.
Nieruchomości magazynowe należały do grona najbardziej płynnych segmentów rynku. W 2025 roku odpowiadały za ponad 32% całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych, zajmując drugie miejsce w strukturze sektorowej. Zawarto 34 transakcje o łącznej wartości niemal 1,5 mld euro, co oznacza wzrost o ok. 10% rok do roku. Zainteresowanie inwestorów koncentrowało się zarówno na pojedynczych aktywach typu core/core+, jak i na portfelach logistycznych oraz obiektach produkcyjnych zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu.
– W obliczu obecnej niepewności geopolitycznej obserwujemy wstrzymanie bądź opóźnienie łagodzenia polityki finansowej zarówno w strefie euro, jak i w Polsce. Niemniej jednak perspektywy makroekonomiczne Polski pozostają pozytywne. W centrum zainteresowania inwestorów pozostaną obiekty magazynowe zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu oraz projekty zlokalizowane wzdłuż głównych korytarzy logistycznych i w największych aglomeracjach. Rosnące znaczenie w strategiach inwestycyjnych będą odgrywać standardy techniczne i środowiskowe. Nieruchomości spełniające wysokie wymagania ESG utrzymają przewagę konkurencyjną, podczas gdy starsze obiekty staną w obliczu rosnącej presji modernizacyjnej lub korekty wartości. Inwestorzy nadal będą koncentrować się na aktywach o relatywnie wysokim poziomie bezpieczeństwa, a sektor logistyczny, który pozostaje najbardziej płynnym segmentem rynku inwestycyjnego w Polsce, powinien nadal pozostawać w kręgu ich zainteresowania – mówi Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.
Polska w czołówce Europy
Bezsprzecznym atutem polskiego rynku magazynowego jest jego nowoczesność. Pod koniec 2025 roku ponad 70% istniejących zasobów miało mniej niż dziesięć lat, a ponad 42% – nie więcej niż pięć lat. Doceniają to zarówno deweloperzy i inwestorzy, jak i najemcy.
– Pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej Polska należy do największych rynków w Europie, ustępując jedynie takim krajom jak Niemcy, Wielka Brytania czy Francja. Jednocześnie tempo wzrostu gospodarczego w Polsce pozostaje wyraźnie wyższe niż w wielu dojrzałych gospodarkach Europy Zachodniej, dzięki czemu nasz kraj należy do grona liderów rozwoju sektora logistycznego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Polska systematycznie umacnia swoją pozycję kluczowego hubu logistycznego w Europie. W najbliższych latach sektor ten nadal będzie się rozwijał, choć tempo wzrostu będzie w dużej mierze uzależnione od sytuacji gospodarczej w Europie oraz zmian zachodzących w globalnych łańcuchach dostaw – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
