Warszawski rynek biurowy mierzy się z dalszym spowolnieniem po stronie przyszłej podaży. Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, wolumen powierzchni w budowie spadł do zaledwie 118 000 mkw. – poziomu nienotowanego od 30 lat. Aktywność najemców w pierwszym kwartale utrzymała się na relatywnie stabilnym poziomie, osiągając niecałe 134 tys. mkw., choć pozytywnie wyróżniły się nowe umowy, które odpowiadały za 51% całkowitego popytu. Najemcy poszukujący małych i średnich powierzchni pozostają aktywni na rynku relokacji.
PODAŻ: NAJMNIEJ POWIERZCHNI W BUDOWIE OD 30 LAT
W pierwszym kwartale 2026 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,28 mln mkw. W analizowanym okresie do użytku oddano trzy budynki biurowe o łącznej powierzchni blisko 43 000 mkw.: nowo wybudowane Studio A (24 000 mkw. – Skanska) oraz Vena (15 400 mkw. – PHN), a także budynek po renowacji – Przemysłowa 26a (3 500 mkw. – Powiśle Nieruchomości).
Wraz z oddawaniem do użytkowania kolejnych projektów, obserwowany jest dalszy spadek wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku wynosił on zaledwie 118 000 mkw., co stanowi nowe minimum w Warszawie na przestrzeni ostatnich 30 lat.
Obecnie wśród największych inwestycji realizowanych w Warszawie znajdują się m.in. wieża biurowa Skyliner II (Karimpol), flagowy projekt Strabag Real Estate – Upper One oraz biurowiec Afi Tower (AFI / Echo Investment). Najbliższe przyszłe inwestycje obejmują rozpoczęcie przez Ghelamco prac nad drugim etapem kompleksu VIBE, a także proces wyburzania starszego biurowca przy ul. Prostej 69, na którego miejscu inwestor – spółka CPI – planuje realizację nowego projektu biurowego LightOn”, tłumaczy Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
POPYT: SPOKOJNY PIERWSZY KWARTAŁ
Aktywność najemców w pierwszym kwartale 2026 roku wyniosła 133 800 mkw., co oznacza spadek o około 9% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, jednocześnie pozostając na poziomie zbliżonym do roku 2024.
W analizowanym okresie zawarto ponad 180 transakcji, z czego 34 dotyczyły powierzchni przekraczających 1000 mkw. W strukturze transakcji w okresie styczeń-marzec dominowały nowe umowy, które odpowiadały za 51% całkowitego wolumenu. Renegocjacje stanowiły 39%, ekspansje 9%, natomiast powierzchnie zajęte przez właściciela około 1%.
Wśród największych transakcji zawartych w analizowanym okresie znalazły się m.in. renegocjacja umowy najmu przez firmę P4 (Play) w budynku Neopark B na ponad 8850 mkw., renegocjacja firmy Baxter w Nordic Park na około 4700 mkw., a także umowa przednajmu podpisana przez Mindspace w budynku Skyliner II na blisko 4400 mkw.
Z naszych obserwacji wynika, że utrzymujące się zainteresowanie powierzchniami biurowymi w Warszawie jest w dużej mierze wspierane przez dynamiczny rozwój centrów usług wspólnych. Jednocześnie sektorami o potencjale wzrostu, poza usługami dla biznesu, pozostają firmy z branży IT, bankowości, sektora publicznego oraz farmaceutycznego. Oprócz wysokiego zainteresowania strefą centralną obserwowany jest również stabilny popyt poza centrum, w szczególności w strefach Służewiec oraz Korytarz Jerozolimskich. Dodatkową opcją dla najemców pozostają także niszowe strefy biurowe, takie jak strefa Wschód, Północ czy korytarz Puławskiej. Lokalizacje te stanowią atrakcyjną i kosztowo konkurencyjną alternatywę – zarówno dla dużych firm, dążących do utrzymania części działów w mniej centralnych lokalizacjach, jak i dla mniejszych podmiotów, działających w ograniczonej skali lub dopiero wchodzących na rynek”, mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.
Cushman & Wakefield prognozuje utrzymanie aktywności najemców na warszawskim rynku biurowym w najbliższych kwartałach na poziomie zbliżonym do lat 2023–2024. Jednocześnie tempo rozwoju rynku może ulegać zmianom w zależności od ogólnego klimatu gospodarczego oraz strategii firm międzynarodowych w zakresie redukcji kosztów lub ekspansji.
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: LEKKA KOREKTA DOSTĘPNOŚCI, PRZY UTRZYMUJĄCYM SIĘ TRENDZIE SPADKOWYM
Na koniec marca 2026 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 9,5%, co oznacza wzrost o 0,4 pp. w ujęciu kwartalnym, przy jednoczesnym spadku o 1,0 pp. w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku.
Obecny, nieznaczny wzrost dostępności wynika przede wszystkim z oddania na rynek nowych budynków biurowych. Jednocześnie obserwowany jest stabilny, dodatni poziom absorpcji, przejawiający się wyższym wolumenem najmu w porównaniu do powierzchni zwalnianych. W perspektywie ograniczonej nowej podaży w latach 2026-2028 oczekiwany jest dalszy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej. Struktura pustostanów pozostaje nadal wyraźnie zróżnicowana lokalizacyjnie. Obecnie wyższy poziom niewynajętej powierzchni utrzymuje się w strefach niecentralnych (12,2%), podczas gdy w strefie centralnej dostępność na koniec I kwartału 2026 roku kształtowała się na niskim poziomie 6,5%”, dodaje Paweł Kłosiński, Senior Office Leasing Manager, Cushman & Wakefield.
Trwająca kompresja dostępnej powierzchni biurowej w centralnych lokalizacjach może nadal prowadzić do wzrostu stawek czynszowych w Centrum. W połączeniu z ograniczoną liczbą nowych inwestycji sytuacja ta może sprzyjać zarówno poprawie pozycji konkurencyjnej starszych projektów centralnych, jak i wzrostowi zainteresowania wybranymi lokalizacjami poza centrum. Trend ten może również zachęcać właścicieli starszych budynków do przeprowadzania modernizacji, umożliwiających skuteczniejsze konkurowanie o utrzymanie obecnych, a także pozyskanie nowych najemców.
STAWKI CZYNSZÓW: DALSZY WZROST PRZEDE WSZYSTKIM W CENTRUM, NIEZNACZNIE POZA CENTRUM
W marcu 2026 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-29,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach niecentralnych. Wzrosty czynszu obserwowaliśmy przede wszystkim w budynkach w Centrum (zarówno w trakcie budowy, jak i w istniejących). Czynsze w budynkach poza centrum również doświadczyły wzrostów, choć o niższej skali – zbliżonej lub nieznacznie wyższej względem wskaźnika inflacji.
Cushman & Wakefield przewiduje, że w kolejnych kwartałach, presja na wzrost stawek czynszu będzie widoczna nadal przede wszystkim w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w Centrum czy wybranych strefach przycentralnych. Podczas gdy w większości obiektów w lokalizacjach niecentralnych wzrost czynszów będzie ograniczony ze względu na większą konkurencję i relatywnie wyższy poziom wakatu.
