Udział krajowego kapitału w strukturze inwestycyjnej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych systematycznie rośnie. Rodzime firmy stają się jedną z najaktywniejszych grup inwestorów. Jakie nieruchomości kupują?
Jeszcze trzy lata temu polscy inwestorzy koncentrowali się głównie na starszych obiektach typu value-add, oferujących potencjał do optymalizacji dochodu, przebudowy, zmiany funkcji i nabywali nieruchomości do wykorzystania na potrzeby własnej działalności. W ostatnim roku mogliśmy już obserwować wyraźny wzrost aktywności polskiego kapitału w segmencie aktywów prime.
Od strategii value-add do aktywów prime
Liczby pokazują, że największym zainteresowaniem polskich inwestorów cieszą się obecnie nieruchomości biurowe, zlokalizowane przede wszystkim w Warszawie, a także w największych miastach regionalnych, takich jak Wrocław czy Kraków. W 2025 roku polski kapitał odpowiadał za około 30 proc. wartości wolumenu transakcji w sektorze biurowym oraz za połowę liczby zarejestrowanych akwizycji.
W tym obszarze czynnie działa na przykład spółka Syrena Real Estate, która kupuje ekskluzywne budynki biurowe w Warszawie. Polska spółka Sando Office także nabyła niedawno za 40,3 mln euro od Echo Investment budynek Brain Park B klasy A w Krakowie. Potwierdzeniem aktywnego działania w kwestii przejmowania własności przez kapitał polski jest też przypadek biurowca Mennica Legacy Tower, położonego u zbiegu ulic Żelaznej i Prostej w Warszawie. Na mocy zawartego porozumienia doszło do unormowania sytuacji właścicielskiej w projekcie, dzięki czemu obligatariusze indywidualni otrzymali realną szansę spłaty obligacji wyemitowanych przez grupę GGH PF3, dotychczasowego drugiego akcjonariusza.
Polscy inwestorzy lokują kapitał również w sektorze retail, nabywając przede wszystkim parki handlowe i obiekty convenience, a także nieruchomości logistyczno-magazynowe. Wchodzą w struktury własnościowe także poprzez tworzenie spółek celowych, jak firma Atlas Ward Polska, która negocjuje z Ghelamco w kwestii wspólnej realizacji trzech dużych projektów w Polsce. W tym, inwestycji Warszawa Gdańska w rejonie Dworca Gdańskiego, gdzie ma powstać nowy dworzec kolejowy oraz zespół czterech wielofunkcyjnych budynków komercyjnych o łącznej powierzchni około 100 tys. mkw.
Zarówno w segmencie handlowym, jak i logistyczno-magazynowym podmioty krajowe odpowiadają już za kilkunastoprocentowy udział w rynku. Najczęściej są to jednak aktywa z potencjałem konwersji lub nieruchomości wymagające modernizacji i aktywnego zarządzania, zmian prowadzących do wzrostu wartości.
Skala rozwoju aktywności polskich inwestorów w ostatnim czasie jest znacząca. Jeszcze cztery lata temu odpowiadali za około 2 proc. wartości wolumenu transakcyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W 2024 roku udział ten wzrósł do około 9 proc., by w minionym roku osiągnąć już poziom niemal 20 proc. zaangażowania na rynku akwizycji nieruchomości komercyjnych.
Według naszych analiz, zawartych w raporcie „Jak inwestować kapitał w nieruchomości komercyjne?”, w minionym roku polski kapitał odpowiadał za ponad 30 proc. inwestycji, biorąc pod uwagę wszystkie zawarte kontrakty na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Pod względem liczby transakcji udział krajowych podmiotów sięgał natomiast około 34 proc.
Selektywne i elastyczne działanie inwestorów
Polski kapitał rzadko konkuruje bezpośrednio z największymi funduszami międzynarodowymi o najdroższe aktywa typu core. Krajowi inwestorzy działają zazwyczaj bardziej selektywnie, elastycznie i szybciej niż zagraniczne instytucje. Inwestorzy prywatni, przedsiębiorcy, family offices oraz fundacje rodzinne koncentrują się głównie na małych i średnich aktywach, inwestując własne środki, najczęściej w przedziale od kilku do kilkudziesięciu milionów euro. Jednocześnie aktywnie korzystają z łatwo dostępnego finansowania bankowego, oferowanego obecnie na korzystnych warunkach.
W praktyce polski kapitał inwestuje inaczej niż kapitał instytucjonalny. Decyzje inwestycyjne częściej opierają się na relacjach, znajomości lokalnego rynku oraz możliwościach aktywnego wpływu na wartość nieruchomości. Krajowi inwestorzy lepiej znają lokalne rynki, specyfikę miast i potrzeby najemców. Szybciej oceniają ryzyko administracyjne, techniczne czy planistyczne i sprawniej podejmują decyzje inwestycyjne.
Część transakcji realizowana jest poza publicznym rynkiem ofertowym, w formule off-market. Inwestorzy nie ograniczają się do zakupu stabilnego dochodu czynszowego. Poszukiwane są aktywa, w których można poprawić strukturę najmu, zmienić funkcję obiektu, podnieść standard techniczny, zoptymalizować koszty operacyjne lub przygotować nieruchomość do refinansowania bądź odsprzedaży.
Polski model inwestowania
Pomimo rosnącej aktywności inwestorów indywidualnych, w Polsce nadal brakuje powszechnego instrumentu umożliwiającego szerokiemu gronu zainteresowanych udział w rynku nieruchomości komercyjnych w formule zbliżonej do zachodnich REIT-ów.
Krajowy kapitał wypracował jednak własne modele inwestowania. Polscy inwestorzy robią to wykorzystując bezpośrednie zakupy aktywów, spółki celowe, fundacje rodzinne, fundusze zamknięte, i struktury joint venture. Łączą przy tym kapitał prywatny z finansowaniem bankowym, skutecznie budując własne struktury inwestycyjne. Dla polskich przedsiębiorców, fundacji rodzinnych i inwestorów prywatnych nieruchomości komercyjne stają się istotnym narzędziem ochrony majątku, dywersyfikacji portfela oraz budowania długoterminowego dochodu. Postrzegają nieruchomości komercyjne jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją oraz źródło stabilnych przepływów pieniężnych.
Wieloletnie umowy najmu i przewidywalne przychody pozwalają osiągać stopy zwrotu na poziomie około 6–10 proc. rocznie. Dodatkowo, prestiżowe nieruchomości w największych miastach zapewniają nie tylko potencjał wzrostu wartości, ale również wzmacniają wizerunek i renomę właścicieli.
Znaczącą rolę w rozwoju krajowego kapitału odgrywają fundacje rodzinne. Dla wielu przedsiębiorców stanowią naturalne narzędzie długoterminowego zarządzania majątkiem, sukcesji oraz reinwestowania kapitału. Coraz więcej decyzji inwestycyjnych podejmowanych jest dziś w kontekście zmiany pokoleniowej w polskich firmach rodzinnych i majątkach prywatnych. Nieruchomości komercyjne dobrze wpisują się w tę strategię, oferując realne aktywa, generujące przewidywalny dochód i stabilny cash flow przy jednoczesnej dywersyfikacji źródeł przychodów.
Wszystko wskazuje na to, że umacnianie się pozycji polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych to początek trendu. Choć udział krajowych inwestorów w Polsce pozostaje nadal niższy niż w Czechach czy na Węgrzech, skala wzrostu aktywności jest wyraźna. Profesjonalny polski kapitał aktywnie inwestuje w nieruchomości komercyjne, wykorzystując bardziej bezpośrednie i elastyczne struktury działania niż wielu inwestorów zagranicznych.
