Rynek biurowy poza Warszawą wszedł w 2026 rok z ograniczoną aktywnością deweloperską oraz wyraźnym przesunięciem nowej podaży w stronę mniejszych projektów. Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się nowoczesne projekty w kluczowych miastach regionalnych, podczas gdy właściciele starszych obiektów coraz częściej wprowadzają pakiety zachęt dla najemców – wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review. Rynek biurowy w regionach” za I kwartał 2026 roku.
Mało nowych obiektów
Deweloperzy wyraźnie ograniczyli swoją aktywność na regionalnym rynku biurowym. Od początku roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w największych miastach poza Warszawą zwiększyły się o 47,2 tys. m kw., co oznacza wzrost zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i analogicznego okresu ubiegłego roku. Analitycy BNP Paribas Real Estate prognozują jednak, że w kolejnych kwartałach podaż pozostanie na ograniczonym poziomie.
– Roczna podaż najprawdopodobniej pozostanie na poziomie poniżej 100 tys. m kw., co będzie jednym najsłabszych wyników od 2006 r. Jej struktura przesuwa się w stronę mniejszych projektów, z ograniczoną liczbą realizacji powyżej 10 tys. m kw. – ocenia Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Nowa podaż na regionalnym rynku biurowym ogranicza się obecnie do pojedynczych inwestycji. Do największych obiektów oddanych do użytkowania w I kwartale 2026 roku należy Swobodna SPOT we Wrocławiu (14,6 tys. m kw.) realizowany przez Echo Investments, .PUNKT w Gdańsku (12,7 tys. m kw.) od Torus, The Park Wrocław II (9,5 tys. m kw.), za który odpowiada Projektmanagement Polska oraz Fabryczna Office Park B7 w Krakowie (8,4 tys. m kw.) od Inter-Bud.
Na koniec marca w budowie pozostawało niespełna 190 tys. m kw., co oznacza spadek w ujęciu kwartalnym (18%), jak i rocznym (46%). Nowe inwestycje, których oddanie planowane jest do końca 2027 roku, skupiają się w kluczowych ośrodkach – aż 65% wolumenu znajduje się w Krakowie i Poznaniu.
Obecnie największe zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej koncentrują się w Krakowie (27% rynku), we Wrocławiu (20%) oraz w Trójmieście (16%).
Wyhamowanie nowych transakcji
Wyniki za I kwartał 2026 roku wskazują na osłabienie aktywności najemców. Po mocnej końcówce roku, wolumen transakcji najmu w okresie od stycznia do końca marca wyniósł ok. 121,5 tys. m kw., co jest wynikiem o 51% niższym względem ubiegłego kwartału oraz prawie o 30% niższym względem analogicznego kwartału w 2025 roku. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy na rynku odnotowano transakcje obejmujące niemal 718 tys. m kw. powierzchni, co oznacza wynik nieznacznie niższy niż zanotowany dla analogicznego okresu w pierwszym kwartale ubiegłego roku (spadek o 2,5%).
W pierwszym kwartale 2026 roku największy udział w wolumenie transakcji najmu przypadł na Trójmiasto, które odpowiadało za 41% wszystkich zawartych umów. Do największych transakcji w regionie należały przedłużenie najmu przez Adtran w budynku Tensor Y na 6,8 tys. m kw. oraz nowa umowa podpisana przez poufnego najemcę na 6,1 tys. m kw. powierzchni w Alchemia IV Neon Business Park II.
Wrocław odpowiadał za 21% zawartych transakcji, a największą z nich było przedłużenie umowy przez poufnego najemcę na 13 tys. m kw. w kompleksie Business Garden Wrocław. Z kolei Kraków, z udziałem na poziomie 14%, odnotował m.in. renegocjację umowy najmu przez PepsiCo, obejmującą 5,4 tys. m kw. powierzchni w obiekcie Brain Park A.
W strukturze popytu na początku roku dominowały nowe umowy, które stanowiły 51% całego wolumenu transakcji. Znaczące miejsce zajęły także umowy renegocjacji (37%), co może oznaczać, że firmy czasowo preferują pozostać w dotychczasowych lokalizacjach, a w przypadku zmiany wybierają najnowsze inwestycje. Biorąc pod uwagę wyniki z czterech ostatnich kwartałów, przedłużenia odpowiadają za ponad połowę zawieranych umów.
Wzrost współczynnika pustostanów
Na koniec marca 2026 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz było dostępne 1,18 mln m kw. powierzchni biurowej, co odpowiada współczynnikowi pustostanów na poziomie 17,4% – to wzrost o 0,5 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Analitycy BNP Paribas Real Estate wskazują, że pomimo relatywnie wysokiego poziomu pustostanów, ograniczona nowa podaż oraz utrzymujące się czynniki wzrostu rynku powierzchni biurowych powinny sprzyjać stopniowemu ograniczaniu wolnych zasobów w kolejnych kwartałach.
Wskaźnik pustostanów pozostaje zróżnicowany w zależności od miasta. Na początku 2026 roku najniższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w Szczecinie (7,9%), natomiast najwyższy w Katowicach (22,1%) oraz we Wrocławiu (22%). Pod względem wolumenu dostępnej powierzchni liderem pozostaje Kraków, gdzie na najemców czekało 341 tys. m kw. biur.
Rywalizacja o najemców
Rynek regionalny znajduje się w fazie stabilizacji, co przekłada się na poziom obecnych czynszów. Czynsze typu „Prime” za najlepsze powierzchnie biurowe w miastach regionalnych utrzymują się na poziomie 16,00–18,00 EUR/m kw./miesiąc, odzwierciedlając równowagę popytu i ograniczonej nowej podaży. Właściciele obiektów biurowych oferują również pakiety zachęt.
– Spada dostępność dużych modułów powyżej 3-5 tys. m kw., co wynika z niewielkiej aktywności deweloperskiej i postępującej absorpcji istniejącej powierzchni. Z uwagi na wysoki współczynnik pustostanów na rynkach regionalnych panuje duża rywalizacja o najemcę. Wynajmujący chcąc utrzymać wysokie stawki bazowe oferują bardzo atrakcyjne pakiety zachęt czynszowych w postaci wakacji czy budżetu na aranżację. W średnim terminie można oczekiwać również presji wzrostowej na czynsze Prime w projektach najwyższej klasy – podkreśla Wiktoria Weilandt, Associate Director, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
