Raport „Warsaw Office Market” firmy doradczej Savills pokazuje, że zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec marca 2026 roku wyniosły 6,28 mln m kw., jednak skala nowej podaży i aktywności deweloperskiej pozostaje bardzo ograniczona. W I kwartale oddano do użytku niespełna 43 tys. m kw., a w całym roku może to być jedynie ok. 72 tys. m kw. To jeden z najniższych wyników w historii rynku, wyraźnie poniżej średnich z ostatnich 5 i 10 lat (odpowiednio 163 tys. m kw. i 220 tys. m kw.).
PODAŻ I AKTYWNOŚĆ DEWELOPERSKA
Nowa podaż obejmowała dwa projekty biurowe – Vena (15,4 tys. m kw.) oraz budynek Studio B (24 tys. m kw.) – a także modernizację niewielkiego obiektu przy ul. Przemysłowej. Kolejne inwestycje planowane na ten rok to m.in. Skyliner II oraz projekty przy ul. Puławskiej i Przemysłowej.
Jednocześnie aktywność po stronie deweloperów spadła do ok. 120 tys. m kw., co jest najniższym poziomem w historii. Aż 89% realizowanych projektów znajduje się w strefach centralnych.
– Obecnie obserwujemy najniższy w historii poziom aktywności deweloperskiej. Szacujemy, że przez najbliższe trzy lata całkowity wolumen nowej powierzchni może wynieść zaledwie 217 000 m kw. To nie jest już tylko chwilowe spowolnienie, ale głęboka luka podażowa, która w nadchodzących kwartałach ograniczy wybór najemcom. Przy tak ograniczonej podaży rośnie znaczenie istniejących, dobrze zlokalizowanych budynków, które szybciej znajdują najemców – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation w Savills.
PUSTOSTANY I DOSTĘPNOŚĆ POWIERZCHNI
Ograniczona dostępność powierzchni jest szczególnie widoczna w centralnych lokalizacjach. Na koniec marca uśredniony współczynnik pustostanów w stolicy wyniósł 9,5%. Łącznie na rynku dostępne było 597 tys. m kw. biur, a absorpcja netto wyniosła nieco ponad 10 tys. m kw.
– Najemcy stają dziś przed coraz trudniejszym wyborem. Z jednej strony chcą zabezpieczyć atrakcyjne biura, które pomogą przyciągnąć pracowników, z drugiej strony, dostępność powierzchni w centralnych lokalizacjach szybko się kurczy – komentuje Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation w Savills. – Wskaźnik pustostanów w centrum to już tylko 6,5%. Firmy, które odkładają decyzje, muszą brać pod uwagę, że za rok czy dwa wybór będzie wyraźnie mniejszy i będą miały mniej elastyczności przy negocjacjach.
W odpowiedzi na rosnącą złożoność procesu wyboru biura Savills rozwija narzędzia wspierające najemców w podejmowaniu decyzji. Nowa platforma officemarket.pl wykorzystuje mechanizmy oparte na sztucznej inteligencji do dopasowywania ofert na podstawie opisanych własnymi słowami potrzeb użytkownika, a także umożliwia porównywanie biur i generowanie zestawień w formie raportów. Narzędzie obejmuje zarówno tradycyjne biura, jak i powierzchnie elastyczne, umożliwiając analizę dostępności biur nie tylko w Warszawie, ale w całej Polsce.
CZYNSZE POD PRESJĄ WZROSTOWĄ
Spadająca dostępność powierzchni i ograniczona podaż przekładają się na wzrost stawek czynszowych. W najlepszych budynkach w centrum wynoszą one obecnie 23–28 EUR/m kw./miesiąc, a w projektach w budowie sięgają nawet 30 EUR. Na Służewcu czynsze pozostają stabilne na poziomie 13,5-15,5 EUR/m kw./miesiąc. Autorzy raportu zaznaczają, że opłaty eksploatacyjne w najlepszych lokalizacjach dochodzą do 30-40 zł/m kw./miesiąc.
POPYT I STRUKTURA TRANSAKCJI
Popyt na powierzchnie biurowe w I kwartale wyniósł 133,8 tys. m kw., co oznacza wynik o 9% niższy rok do roku i poniżej średniej dla pierwszych kwartałów z lat 2020–2025 (159,1 tys. m kw.). Aktywność najemców była relatywnie równomiernie rozłożona pomiędzy lokalizacje centralne (54%) i poza centrum (46%). Najwięcej powierzchni wynajęto w strefie Centrum (57,7 tys. m kw.), a następnie na Służewcu (25,7 tys. m kw.) i w CBD (14,4 tys. m kw.).
Struktura popytu pokazuje dominację nowych umów (51%), przy istotnym udziale renegocjacji (39%). Ekspansje i umowy typu pre-let miały mniejsze znaczenie, odpowiadając odpowiednio za 9% i 3% wolumenu.
– Choć początek roku był spokojniejszy, nie zmienia to ogólnego obrazu rynku. Przy ograniczonej podaży nawet umiarkowany popyt będzie miał realny wpływ na dostępność powierzchni i poziom czynszów. W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się większego udziału renegocjacji – dodaje Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills.
PERSPEKTYWA RYNKU
W dłuższej perspektywie ograniczona liczba nowych projektów i koncentracja inwestycji w centrum będą kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek, zarówno po stronie dostępności powierzchni, jak i warunków najmu.
