– Trendy społeczne sprzyjają właścicielom mieszkań na wynajem – ocenia w swojej analizie perspektyw dla rynku najmu w Polsce Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments i spółek Mzuri CFI, które umożliwiają grupowe inwestowanie w mieszkania na wynajem osobom dysponującym relatywnie niewielkim kapitałem. – Główne ryzyka dla rynku najmu mają natomiast charakter regulacyjny – komentuje Kaźmierczak.
W ocenie eksperta największy wpływ na rozwój rynku najmu w Polsce w perspektywie najbliższych 5 lat będzie mieć utrzymanie lub dalszy wzrost wysokiego poziomu napływu imigrantów do Polski, skutkujący wysokim poziomem popytu na mieszkania na wynajem. Według danych Mzuri, Ukraińcy, Białorusini i inne nacje stanowią dużą część rynku najmu: ok. 10 proc. Dynamicznie rośnie też liczba studentów przyjeżdżających do Polski na studia (wg danych GUS w roku akademickim 2016/2017 studiowało w Polsce 65,8 tys. osób z zagranicy, co oznacza wzrost o 15 proc. w stosunku do roku poprzedniego). Niemniej, nie tylko imigranci będą motorem wzrostu. – Do wzrostu popularności najmu w Polsce niezmiennie przyczynia się również utrzymanie się trendu socjologicznego polegającego na rosnącym preferowaniu przez młodych ludzi najmu ponad własność. Trend ten będzie nakręcać popyt na mieszkania na wynajem – dodaje Kaźmierczak. Tendencje takie jak zwiększona mobilność pracowników, promocja najmu jako pełnoprawnej formy korzystania z mieszkania (choćby poprzez program Mieszkanie Plus), rosnąca niechęć do wieloletnich kredytów, czy duża liczba rozwodów będą dodatkowo przyczyniać się do wzrostu popularności najmu.
Z kolei takie czynniki jak wzrost stóp procentowych, rosnąca długość życia, czy dalszy wzrost cen mieszkań będą wpływać na ograniczenie podaży mieszkań na wynajem. – Mniej osób będzie inwestować w mieszkania na wynajem gdyż można zakładać, że krótkoterminowo wzrośnie relatywna atrakcyjność lokat bankowych, obligacji skarbu państwa itp., a tym samym zwolni tempo wzrostu podaży mieszkań na wynajem czyli zmniejszy się konkurencja między właścicielami mieszkań – komentuje Kaźmierczak. Z racji ograniczeń podaży gruntów, rosnących cen materiałów budowlanych i mniejszej osiągalności pracowników, inwestycja w mieszkanie na wynajem będzie też osiągalna dla mniejszej liczby osób.
Główne ryzyka dla rynku najmu w perspektywie najbliższych 5 lat mają natomiast charakter regulacyjny. – Gdyby rząd postanowił wprowadzić maksymalną stawkę czynszu za metr kwadratowy bądź zwiększyć opodatkowanie najmu mogłoby to zaburzyć atrakcyjność najmu – prognozuje Kaźmierczak. Rząd wdrożył już rozwiązania idące w tym kierunku podnosząc ryczałt od dochodów z najmu przekraczających 100 tys. zł rocznie do poziomu 12,5%. Jeśli gospodarka zacznie zwalniać i pojawią się kłopoty z finansowaniem programów socjalnych, rząd może mieć motywację do zwiększenia obciążeń właścicieli mieszkań na wynajem. – Prawdopodobieństwo takiego scenariusza jest jednak średnie; a ewentualny wpływ na rynek zależny od poziomu regulacji, ale zapewne nie bardzo duży – ocenia Kaźmierczak. Czynnikiem o potencjalnym negatywnym wpływie na rynek najmu byłoby też ograniczenie możliwości wynajmowania mieszkań na krótki termin. – Coraz więcej miast w Europie wprowadza podobne ograniczenia, rząd zapowiada, że pojawią się one również w Polsce. Ich wdrożenie mogłoby zmotywować właścicieli takich mieszkań do dwóch ruchów: albo przejścia na najem długoterminowy (tym samym zwiększając konkurencję między właścicielami mieszkań na wynajem długoterminowy) albo sprzedaży mieszkania, co z kolei albo zmniejszyłoby popyt na najem (bo spadek cen skłoniłby część potencjalnych najemców do zakupu własnego mieszkania) albo zwiększyło podaż mieszkań na długi termin, gdyby lokale te zostały kupione przez inwestorów – ocenia ekspert. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza z perspektywy całego rynku jest średnie, a ewentualny wpływ na rynek niewielki.
